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广州楼市会不会在五一迎来“最后的疯狂”?

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  距离五一假期的到来还有半个月,按捺不住想放假激动心情的,除了我们“打工人”,还有广州一众新盘。

  相对于进入“放假倒计时”的我们,新盘们却是在掰着手指头期待开工的日子。

  据不完全统计,广州五一期间至少有10个新项目有动作,包括大热的老黄埔、横沥岛等区域,都会有项目开盘或开售楼部。

  憋了3个多月,广州多个热门区域终于有打开供应开口的迹象,加上作为楼市的销售旺季之一,今年五一广州楼市会不会“再疯狂一次”,迎来年后的首波小高峰?

  .01

  广州楼市

  会不会再疯狂一把

  按照我们的预计,如果之前打算在五一开盘的这批项目能够拿到预售证并如愿入市,五一期间的楼市热度应该会攀上一个小高峰。

  年前我们预测,广州的这波热度,应该会在三月小阳春期间释放。万万没想到,年后预售证“断供”,楼市缺货成为了一堵高墙,挡住了购房者们的去路。

  

  当下的广州楼市,就像是我们读书时经常看到的一道数学题:

  一个大水缸,只蓄水,不放水,请问一旦打开放水闸门,水流会以多快的速度冲出?

  我们可以从侧面提供一个解题思路:

  由于一手市场缺货,不少购房者转战二手市场,根据广州中原研究发展部统计数据表明,3月广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为15013宗,环比2月同期(10132宗)环比上涨48.17%。

  

  光是从一手市场外溢出来的购买力就已经如此强大,可想而知一手一旦“开闸”,释放的购房需求会有多汹涌。

  实际上,近段时间部分“抢跑”的需求,已经让我们领略到了积压近半年后,广州购房者的购买力。

  举个例子,上个月开盘的越秀和樾府二期,相比一期4.6-5.6万/平的开盘价,二期开盘价涨到5.4-6.2万/平,然而购房者依然如众星拱月般簇拥着它,开盘不到1分钟,180套房源就售罄。(具体可参考:5.4-6.2万/平!越秀和樾府二期开抢了!)

  实际上,万博可以视作广州楼市,再具体一点,广州主城区楼市的一个缩影:货量太少,购房者太多。

  即便五一预售证放闸,新增的供应量在已经蓄客长达半年的新房市场面前,根本不值一提。

  

  再加上近段时间以来,缺货、新政等种种因素挑拨着购房者的神经,更催生了购房者着急上车的焦虑情绪。

  供不应求加上购房焦虑的势能,诞生的可不只是小高峰,而是珠穆朗玛峰。

  .02

  这一次是广州楼市

  最后的疯狂?

  有一句老话说得好,不在疯狂中爆发,就在疯狂中灭亡。

  而五一期间的广州楼市,估计会是两者的结合体:在疯狂中爆发,然后“灭亡”。

  爆发是市场情绪释放的需要,但是“灭亡”,是国家政策层面控房价的需要。

  当然,我们这里说的“灭亡”,意思不是广州楼市会在五一之后崩盘,而是说无论热度还是价格涨幅,都会在五月份迎来高峰,随后步入横盘阶段。

  如果你经历过一个楼市完整的发展周期,你就会知道,房价不会缓慢的上涨,一旦上涨,就不太容易控制得住。而从去年开始,国内新一轮上涨周期明显已经开启,多个城市涨幅明显。

  于是迈入今年以来,你能明显感受到国家调控房地产的决心,无论是收紧资金端,严查违规贷款流入楼市等行为,都是为了将楼市的这轮上涨周期扼杀在摇篮里。

  而广州作为去年上涨幅度较猛的城市,已经被老大哥盯上,广州也意识到了如果放任市场自然发展,估计又要被请去喝一壶,如何将酝酿中的这座“珠穆朗玛峰”给按回地壳里,正是广州近期的努力方向。

  

  近期密度较高的调控政策出台频率,其实可以视作是对广州楼市步入平稳期做铺垫。

  很明显,现在广州走的就是“两手准备”的路子:关阀门,慢放水。一方面控制供应,避免短时间内大量购买力涌入楼市,起到控制房价的作用。另一方面,不断加强调控,调高准入门槛,从源头上削弱购买力。

  我们推测,五一前很可能还会出台一波重磅政策,最大程度减轻五一期间楼市的爆发力度。

  除了调控的“降温”,市场本身也具备一定的调节作用。在每一轮市场爆发之后,楼市都会进入一轮“调整期”。前面我们说了,目前广州楼市的热度,是积压需求的不断发酵导致,简单来说就是“奇货可居”,越买不到,越想买。一旦供应跟上,购房者反而会进入“贤者时间”。

  再加上近期新政的颁布,不少购房者其实已经进入观望状态,无形中摁住了一大批购房需求。

  总的来看,五一及之后的广州楼市走向,基本会是这样:

  五一期间,广州楼市会先释放掉一波较为迫切的购房需求,这一波需求的释放,会在短时间内推高楼市,而随着头部需求的释放以及政策的调控,广州楼市虚火渐熄,恢复平静。在抑制住虚火后,调控的作用也会开始显现,非迫切需求的购房者会进入观望状态,广州楼市正式进入横盘期,房价甚至可能出现短时间的“阴跌”。

  .03

  在这个关口

  我还要入场吗?

  在五一到来前的这段时间,楼市的虚火依然很旺,很多人会被市场情绪裹挟,担心后期房价会涨,担心会被政策挡在门外。于是两眼一闭心一横,房子攥到自己手里准没错。

  

  对此,我奉劝各位,如果不是出于迫切的自住需求,真没必要跟着往门里挤。

  一方面,现在政策不明朗,随时有可能发生变动,此时入场,基本处于被动地位,何不等一切尘埃落定,看清市场风向与价格走势再做决定。

  另一方面,现在供应端没有放开,竞争压力非常大,要么付出更多努力选到心仪房源,要么将就着上车,无论哪一个结果,性价比都不高。

  如果实在难以判断,只要记住一个基本准则:中国的楼市,是跟着政策走的,政策的影响远远大于其他影响因素,一旦国家开始强调控,基本可以确定,这一轮上涨周期已经到头了。

  举几个例子,2017年317和330政策刚出台时,不少人依然卯足了劲往楼市里冲,等待他们的,是长达近2年的横盘期。

  

  而去年这一轮广州楼市上涨的信号是什么还记得吗?是部分区域开始放松购房门槛!

  说白了,什么时候该买,什么时候不能买,政策风向已经说得明明白白。

  所以,这一次广州为了劝大家冷静已经操碎了心,大家何不“听妈妈的话“,别让她受伤,也别让自己受伤。

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