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国家一锤定音,“棚改”停止?今年开始,20年老房子又“吃香”了

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  什么是“棚改”,就是国家为了改善城市中的棚户区以及一些老小区居民居住环境差的问题,对这些棚户区和老小区进行拆迁改造,是一个真正的民生工程。从2005年启动棚户区改造以来,大量环境差、基础配套设施损坏和房子出现质量问题的棚户区和老小区被拆迁改造,大量居民的居住环境得以改善。根据数据显示,就比如在2017年,全国各类棚户区改造开工609万套,总投资1.84万亿,2016年为606万套,2018年、2019年和2020年分别为626万套、316万套和209万套。从数据中可以看出,从2018年之后,我们国家棚户区改造的数据正在慢慢减少,这是为什么呢?这是因为“旧改”即将取代棚改。

  

  国家一锤定音,“棚改停止”?

  其实从2018年开始棚改项目开工数量断崖式下降的原因也很简单,就是国家一锤定音,要基本停止“棚改”,用“旧改”来取代“棚改”。“旧改”就是不再对老小区进行大拆大建,而是进行翻新改造。根据住建部的工作会议内容显示,在2020年底要基本完成最后的棚户区改造项目,同时在2020年老小区改造工程要开始全面推进。从目前的情况来看,2020年棚户改项目并没有基本完工,由于特殊原因导致工作进度推迟,在2021年依然有不少棚户改项目在进行拆迁改造。而在2020年老小区改造工程已经开始全面推进,根据住建部的统计数据显示,2020年完工和已经开工的老小区改造工程有3.9万个小区。按照住建部的工作进度,要在5年内基本2000年前建设、符合旧改条件的17万小区的改造任务。

  

  为什么要停止棚改拆迁,开始通过老小区旧改工程来改善居民的居住环境呢?其实主要有2点原因:

  1、棚户区改造政策已经实施了16年的时间,大部分存在质量问题和环境特别差的棚户区和老小区都已经被拆迁改造,也就是全国性的棚改目标已经所剩不多了。剩下的大部分老小区只是外貌、小区绿化环境差和基础配套设施老化而已,并没有多大的质量问题。所以全部拆迁会浪费大量的社会资源,就老小区翻新改造的方法就可以改善居民居住环境。并且“旧改”政策也不是一刀切,因为旧改政策也只是改造符合旧改条件的小区,对于真正存在质量问题的危房,未来还是一样会通过拆迁来解决;

  2、由于在2015年楼市出现高库存现象,为了降低楼市库存。棚户改拆迁从原来赔偿房子改变成赔偿现金,不仅减少了楼市住房的供给,还鼓励拆迁户去购买商品房,这样可以双向来降低楼市库存,这就是“棚户改拆迁货币化安置政策”。但是没想到的是,这个政策导致大量资金流入楼市,特别是对于楼市规模比较小的三四线城市,由于全国超过2/3的棚户改项目都集中在三四线城市,导致三四线城市的楼市流入大量资金和有着极强购买力的拆迁户。在这种情况下,三四线城市房价从2015年开始一路上涨,一直涨到了现在。现如今,很多小县城的房价都已经高达七八千元。并且现在楼市不仅又出现了高库存现象,还出现了住房资源过剩的情况,所以棚户改拆迁也不能再赔偿大量房子了。

  

  通过以上2点原因可以看出,在多重因素的影响之下,棚户改拆迁就这样慢慢退出历史舞台。而投资更小、更加节约资源,同时可以对楼市进行调控的“旧改政策”也就随之登场了。从最近几年,特别是今明两年的老旧小区翻新改造的案例中可以看出,随着老小区翻新改造工程完工,老小区就将焕然一新,20年的老房子又开始“吃香”了。

  20年老房子又“吃香”了

  其实对于市区的老房子来说,其实唯一的缺点就是小区本身的问题,居住环境差,居住不舒适。如果不看小区本身,只看小区的交通、地理位置、周边基础配套设施、商业配套和公共资源等等,这些在城市中都是最好的。可以说,市区的老小区就是坐拥最好的资源,只是小区的居住环境差了些。但是这次老小区翻新改造工程就是为了解决这个问题的。

  在2020年的《政府工作报告》有提到旧改的具体内容:基础类的水电路气等配套设施进行翻新改造,同时对房子整体进行里内外翻新改造;改善类的是支持加装电梯,给北方没有暖气的小区增加暖气等等;提升类的是增加社区服务、改造增加停车位、配套社区医疗和更好的物业服务等等。针对老旧小区改造,根据住建部的公示显示,国家要在5年内投资超过4万亿,如果再加上公共维修基金和住房公积金以及当地财政的补贴,全国每年针对旧改工程的投入都会超过8000亿元。

  

  可以看出,只要老小区的翻新改造工程能够顺利完工,特别是能够加装上电梯,那么老小区真的就是焕然一新,重获新生,再加上电梯和新基础配套设施的加持,可能比小区刚刚建成时还要方便。就算居住环境依然比不上一些新建商品房小区,差距也不会太大了。但是对于市区的老小区来说,老小区有着地理位置的优势,商业配套、交通和公共资源,这些都是很多新建商品房小区无法相比的。因此,随着老旧小区改造工程完工,20年的老房子即将重获新生,老房子又要“吃香”了。不管是对于老小区的业主还是还没有买房子的刚需,老小区重获新生对于他们来说都是一个非常好的消息。老小区业主们的生活条件和居住环境因此得到大大改善,刚需购房者是少了拆迁户的竞争,不仅房价会下跌,同时市区的老房子也会成为他们的选择之一。

  有人欢喜也就有人忧愁,老小区不再拆迁,取而代之的是翻新改造,这对于大部分老小区业主和刚需购房者是好消息,而对于期望拆迁的业主和囤积老房子等待拆迁的投资客可是一个坏消息。特别是对于囤积老房子的投资客,这些房子都是高价买的,并且买的还都是房龄高品质差的老房子。这些老房子不拆迁之后,投资客最后也只能亏损离场了。

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