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万科龙湖旭辉都在抢占这个市场,快跟上吧!

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  近两年,很多地产人应该都有深刻的共识——

  整个行业,容易赚的钱没了,以后房企要凭真本事赚钱。

  什么样的真本事呢?

  比如,降杠杆的能力。

  哪家房企“三条红线”都能达到绿档,哪家更有未来。

  再比如,长期主义。

  过去,房企冲规模,靠高周转挣钱。现在,大家要耐着性子,花更长的时间,跑到更难的赛道上,培养新的赚钱技能。

  吴亚军在上月底的业绩发布会上表示,龙湖今天交的卷,其实是几年前的付出。

  明源君发现,这些年来,包括龙湖在内,万科、恒大、保利、中海、绿城等众多房企,都在坚持做养老。就算短期微利、亏本,很多房企都没有放弃探索。

  那么,为什么这么多房企都要做养老?谁又能抓住巨大的银发经济浪潮呢?


  房企为什么对养老如此“执着”?

  房企做养老,并不是什么新鲜事。

  国家人口老龄化,和各项养老配套不健全之间的巨大矛盾。让众多房企很早就看到了养老产业的发展潜力。

  有数据表明,“十四五”期间,全国老年人口将突破3亿人,从轻度老龄化迈入中度老龄化。预计到2030年,养老产业规模将达到10万亿元。


  ▲来源:泽平宏观

  在此基础上,房企坚持做养老,还有两个原因:

  一、中国第一代“有钱人”、独生子女的父母即将老去,养老观念将发生巨大改变

  在今年旭辉的业绩发布会上,林中明确表示,养老是未来的朝阳产业。现阶段,旭辉做养老属于战略性业务,一定要布局,但不会扩张很多。

  林中认为,10年后的养老将跟现在的物业一样,必然会成长为一个万亿级的市场,也一定会出现市值千亿级以上的企业。

  为什么是10年后呢?

  因为10年后,享受了国家改革开放发展红利的60后、70后将老去。

  一方面,他们自身的经济条件更好,消费能力、养老观念和目前的高龄老人相比,会有很大的不同;

  另一方面,他们是独生子女的父母,没有多个儿女轮流照顾,在陪护等方面的难度要大得很多。

  二、养老产业发展加速,大家都希望在养老风口来的时候,自己已经做好了准备

  那为什么这么多年以后的风口,众多房企都要早早入局呢?

  总的来说,还有三点考虑:

  1、人口老龄化是国家战略层面的问题,是国家面临巨大的挑战。房企入局早,可以和整个中国社会的养老发展,保持在一个频道上,担负起更多社会责任,同时也可以享受更多政策红利。

  2、和房地产开发相比,养老项目做起来要复杂得多,涉及产品设计、运营管理、医疗保健资源、人才培养、盈利模式创新、家庭伦理等方方面面的问题。

  房企提前布局养老,可以逐渐培养起自己在这一领域的各项能力。

  3、养老产业发展加速,很多养老机构、保险公司、医疗产业等都加紧入局养老产业。据悉保险公司泰康,就将在全国布局30个养老项目。

  房企如果现在不做,以后很可能就没有机会做了。

  而且,现在越来越多土拍,有部分自持的要求。租金收益更高、前景更好的老年公寓,房企必须学会做。

  其实,房企做养老,就像以前做商业一样,有的房企觉得不赚钱,怕麻烦,很早就放弃了,龙湖、新城等房企却一直在布局,培养运营能力。

  现在来看,前者赚钱能力相对单一,而后者通过多年的努力,已经开始由重资产模式转入轻资产模式,赚更多维度的钱。

  那么,房企能为老人们做些什么呢?


  房企做养老有三个难度等级

  有完成高难度的能力

  才能抓住更多养老红利

  早在2011年,民政部就提出了“9037”的养老引导方针。什么意思呢?

  90%的老年人在社会化服务协助下,由家庭照料;7%的老年人购买社区照顾服务养老,3%的老年人入住养老机构集中养老。

  这给房企很大的发挥空间,目前绿城、龙湖、万科等房企也都在这三个领域积极地探索。

  随着老年人及其家庭需求地不断发展变化,房企做养老也在不断变化。明源君发现,目前房企做养老可以分为三个难度等级,能做好高难度的房企,才能抓住银发经济的浪潮。

  一级难度:改善普通住宅小区里的居家养老细节和服务

  所有房企都可以从源头做好适老化

  居家养老一直是国人养老的主要选项。但是现有的很多小区,并不具备养老的条件。

  比如,浴室、厕所使用不方便,门槛容易摔跤等居住空间的适老性较差。

  再比如,社区服务和配套不够完善,没有针对老年人做精细化服务设计。

  这些方面,房企都具有先天优势,可以从根源上改善老年人居家养老舒适度的问题。

  1、住宅产品不断加强适老化设计

  这几年,很多房企都在增加普通住宅的适老化设计、智能化设计,以应对居家养老问题,改造起来也更加方便。

  前不久,绿城就联合五感纳得推出了一个95平的“如意宅”产品,可以从年轻住到年老,实现多种生活场景。


  ▲来源:五感纳得

  这一设计的老年模式中,除了换鞋凳等适老化设计之外,还有很多推移门的设计。

  比如,客厅旁边的多功能空间,拉上移门后,可以作为子女或者护工临时陪护时居住的房间。

  多功能空间和客厅中间的柜体,是电动智能的,一键按下就能移动到墙边,形成一个横厅,满足老人和众多亲友团聚的愿望。

  再比如,老两口可以分床、分房间睡互补打扰,也可以用推移门合成一个超大卧室套间,方便沟通。

  卫生间等墙体灵活设计,让老年人可以在室内顺畅地使用轮椅,实现生活自理。考虑到老人一般不舍得扔东西,这一户型还设计了充足的收纳空间。

  很多房企的社区设计中,也有成熟的适老模块和无障碍设计等。

  随着老龄化趋势日趋严峻,这些适老性设计也将逐渐变成刚需卖点。

  2、物业提供越来越丰富的养老服务

  除了居住不舒适的问题,这几年,社区内的养老服务需求也呈现出上升趋势。

  国家多次点名支持物业做社区养老服务,多个部门下发文件,明确表示对物业做社区养老进行政策扶持。

  “物业+养老”模式可行性强,好处也很多:

  一是物业有最后一公里的优势,可以根据社区居民的个性化需求和特点来进行适老化的软硬件改造,满足很多老人不愿离家,又需要照顾、看护的需求,一定程度上弥补养老市场的不足。

  二是物业可以联合多方资源,开展家政、日间照料、陪同购物、陪同就医、社区老年餐饮、康复理疗、上门看病、法律咨询、殡葬等多种增值服务。

  二级难度:可销售产权的养老社区

  有经验、医疗资源的房企才有优势

  这几年,买房养老、换房养老的现象越来越多。

  不仅有子女为父母买房,表达孝心,也有老人为了改善自己居住品质而换房……

  那么,究竟该换什么样的房子呢?

  销售产权+服务的养老地产项目,接受度更高。

  对客户来说,既可以让父母得到专业的照顾,子女更放心;又可以转让、出租、继承。

  对房企来说,可以快速回笼资金、复制,减轻运营带来的沉重压力。

  除了和普通住宅一样产权的销售外,明源君留意到,近几年北京还在探索产权式居家养老社区。

  以全国首个集中式养老项目恭和家园为例,该项目是产权50年的公寓产品,采用“产权+服务”的养老模式。每套房必须有一名60周岁以上老人居住,购房者拥有95%的产权,开发商拥有另外5%的产权,对小区配套的餐饮、娱乐、医护等公共服务设施持有经营。

  去年,北京市又出台了《集中式居家养老服务社区扩大试点实施办法(试行)》,支持各区创新探索、规范管理“单元分割定向出售、公共空间持有运营、限领居住”的养老服务设施供给模式。

  清华大学建筑学院教授周燕珉在日前举行的品器不动产大会上表示,随着北京试点扩大,国家政策逐渐放开、完善,老年建筑标准逐渐清晰、规范,服务型老年公寓有巨大的潜在市场。

  根据美国、日本、欧洲等国家和地区的养老经验,当65岁及以上老年人口数量达到14%时,会开始大量建设服务型老年公寓。 而中国2019年已经达到12.6%,预计2022年底将会达到14%。

  房企想要做这类有产权的养老社区,不仅需要开发资质,还需要在养老产业、医疗资源等方面有一定积累。

  像北京市就明确要求除了房地产开发资质外,建设单位还要具备养老机构服务质量三级(含)以上的运营服务、开展居家和社区养老等相关服务领域的工作经验。

  三级难度:自持物业运营养老项目

  更加考验房企的资金实力和运营能力

  养老的需求要分层次来满足。

  比如,有的老人身子骨还算硬朗,需要继续保持青春活力,想要享受生活,满足这一群人的社交娱乐,是主要的方向。

  有的老人身体逐渐老化,有一些病痛,需要轻度照顾,康复理疗。

  还有的老人身体再差一些,可能需要医疗介入。

  针对不同阶段的老人需要得到不同的照顾,龙湖、碧桂园、旭辉等房企这些年还建设了自持式的“一站式”养老项目。在这些项目里,有健康长者公寓、护理单元、医疗、文娱配套等等。

  这类项目对客群的经济实力要求较高,经营的压力也比较大。大多采用会员费+月服务费等费用的形式实现盈利。

  产品做得足够好,才能从众多养老项目中脱颖而出。

  以旭辉为例,其养老项目里的灯光、座椅、标识等细节都是按照长者的身体特质和生活习惯设计,园区内有舞蹈室、书画展厅、共享厨房、电子体验室等多功能空间,医疗上也配备专业团队,提供医养结合、慢性病管理、心理疏导、康复等健康看护,还有三级济源绿色通道陪同就医的服务。


  ▲来源:安养帮

  这类自持养老项目更加灵活,也呈现出更加多元化的特点。

  比如这两年龙湖在探索城市养老项目,一方面,很多老年人需要保持年轻的心态,减少孤独感,另一方面,也方便子女经常探望。目前已进驻上海、成都等地。

  龙湖上海某老年公寓就设置在商业体中,楼下有商场、电影院等,入住的老人可以享受商城内各种业态和部分优惠。

  据说,如果老人想要入住32平左右的老年公寓,需要150万购买40年的使用权,正式入住后,每个月另行支付4000元的服务服和1500元的餐饮费用,水电费用另算。

  另外,现在很多老年人退休后,有钱有闲,身体也比较健康,愿意四处走走。因此,一些房企的养老项目开始加速全国布局,提供候鸟式旅居养老服务。

  冬天北方的老人到温暖的南方避寒,夏天南方的老人到凉爽的北方避暑。 像恒大就计划这几年内在全国布局数十个养生谷项目,老人办理会员可以享受多地的养生养老服务。

  通过自持物业的运营,房企可以积累更多经验,由重资产向轻资产转型,获得更多养老红利。

  小结

  后开发时代,众多企业对人们的居住空间虎视眈眈。

  在房住不炒的基调下,未来房子本身不那么重要了,重要的是能够给人们创造出什么样的生活方式。

  因此,这些年,越来越多房企除了能建造出一个居住的“壳子”,还在不断地往里面增加内核,运营各种项目。这是房企转型时代的巨大考验!

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