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约谈后,南通楼市软着陆?今天一起来聊聊被约谈后的南通楼市

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  4月8日,住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人,要求切实提高政治站位,充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性,牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,切实扛起城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

  一般来说,本轮约谈之后,这些城市很快会出台楼市调控的加码政策,回应对“房住不炒”中心定位的重视。南通房地产市场中的声音也不少,猜测也很多,当然担忧的声音也不少。

  我的看法是:约谈不等于判刑

  1、南通GDP总量破1万亿,其中房地产行业的贡献度不可忽视,但物极必反,房地产行业的贡献度不能操之过急,保持稳定才是聪明之举!

  2、约谈南通,也可以从正面来看,南通房地产市场整体站在阶段性的高峰上,保障房地产市场健康稳定发展,需要适当冷静、理性一下,稳房价、稳地价、稳预期。

  3、这一轮喝茶,南通的大背景是面临输入型的资金压力,重点一二线城市开始斩断“经营贷”、“消费贷”等等违规资金流入通道同时,避险型资金开始向弱二线、强三线城市迁徙,约谈是未雨绸缪之举。

  4、南通很可能会在资金监管等金融政策层面收紧调控,小概率会限购+限贷+限卖“三管齐下”,维持当下的局面,做出一定的反应,是理想的结果。


  NO. 1|壹

  房地产的贡献度

  一直以来,南通楼市的热度有目共睹。大城建的爆发下,南通西站通车、上海第三机场等激发出南通楼市的潜力。与稳房价、稳地价、稳预期相反的是,南通的房价、地价、预期都在保持向上的动力。

  2020年南通市房地产开发投资增长37.5%,商品房销售面积增长14.6%,商品房销售额增长16.6%。

  进入2021年,上涨势头不减,据最新披露数据,2月,南通商品住宅成交均价为25833元/平方米,环比上涨6.68%。

  有统计表明,南通这几年GDP快速增加,乃至创纪录破了一万亿,和南通房地产的贡献度息息相关。2019年的一项数据显示,南通当年的总量GDP是9383亿,而南通建筑企业完成的建筑业总产值就高达了9061.3亿元,占比超过96%。


  土地财政的贡献同样惊人,2020年南通各区县经营地土地(住宅、商服、教育、零售、娱乐等)出让355宗地块,吸金超1288亿。

  中创区双限地四连炸、万科海门连下五子、高铁新城强势突围、通州乡镇板块齐飞、海安出现万元地……


  这种情况仍在延续,以今年3月15日土拍为例,金沙湾R2021-004地块拍卖耗时5小时40分、经过470轮竞价成交,以总价12.11亿元、楼面价14095元/㎡成交,溢价率为28.13%,在此之前,板块内的新房价格也不过1.5万元/㎡左右。

  这股势头,必须要刹住。

  NO. 2|贰

  让市场回归理性

  当前,南通要考虑的是如何巩固房地产的发展成果,而不是再在房地产上面提升热度。

  三步走:

  1)、房价要控制在一定的合理区间内,比如每年定个稳增长的预期;

  2)、地价要做好县区乡镇+南通市区的搭配,高配低+好配差,维持一定的土地财政但不过度依赖;

  3)、预期上一定要打压投资客的炒房心态,降低买房投资的预期,贯彻房住不炒的中心思想。

  据最新披露数据,2月,南通商品住宅成交均价为25833元/平方米,环比上涨6.68%,这个问题就大了,2020年,南通商品住宅成交均价22753元/平方米,环比增长22%,今年这2月份的数据苗头肯定不正确。


  土地市场更夸张,今年的南通土拍,可以说是遍地开花、高价地围城,随着近期启东、如东楼面价一举破万,南通几个县区价格防线全部宣告失守,大有“农村包围城市”的味道,百家争鸣。


  市场的预期一点都没降,二手房的卖家们预期很高,挂牌价一个比一个高。2月份南通小区的二手房挂牌价中,有20个小区挂牌价涨幅明显,1-2月近1个月涨幅都在1500元/㎡以上,更有小区1个月就涨了5972元/㎡。


  NO. 3|叁

  让未雨绸缪是好事

  要说此次南通被约谈,还存在被动性的委屈。

  2021年以来,针对抵押经营贷违规流入房地产市场,导致部分地方房价上涨过快的问题,监管部门开始出台相关措施整治抵押贷违规使用的乱象,并逐步收紧抵押贷政策,北上广深等一线城市开始纷纷自查自纠。

  北上广深被严控,很多资金自然会选新的出路,南通近几年发展得势头不错,按照城市得经济体量,已经是准二线城市,自然成为被资金紧盯得对象。


  2015年的深圳,2016年的上海,之前房价暴涨的重要推手之一,就是楼市的资金、热钱,这一次,要防患于未然,南通,有点委屈,但大局上来看,是好事。


  NO. 4|肆

  爆炸性的新政概率小

  会出什么样的政策?

  首先是打击炒房,一是打击非法集资、教唆炒房、违规骗取购房资格、经营贷违规流入楼市等一系列违规犯罪行为,二是打击“抱团涨价”的戏码,三是打击一些机构和中介煽动房价的炒作。


  只要按不住房价,只要热度仍在,约谈就不会暂停,督导也不会停止,楼市调控只有层层加码一个结果。

  这种背景下,所谓限购、限售、限价这样的传统手段,已经很难是上限了,二手房指导价、楼市加息,乃至房地产税,都有可能成为政策选项。

  就看南通的态度了。我估计全面的限购暂时不会启动,爆炸性的政策是小概率,这会对市场形成致命的打击,哪一方都不希望看到,大家希望看到的是维持现状的理性,看到稳房价、稳地价、稳预期的大好局面。

  毕竟,南通是新万亿城市,市场没必要恐慌,买入相对高价值的房产就可以了,记住一条,不炒房。

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