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频繁讲危机感的万科,危机一步步到来

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  万科成立于1984年,1988年开始进入房地产行业,按照人类的年龄来说,如今也可以说已经步入中年。中年万科,是一家富有危机感的企业。

  2014年,万科就提出房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”;2018年9月底,万科又喊出“活下去”的口号。

  2020年10月,万科董事长郁亮提出中国房地产行业经历了土地红利、金融红利时代之后,目前已经进入管理红利时代。

  2021年3月31日,在2020年年报业绩发布会上,万科董事长郁亮又提出“不能再赚金融杠杆的钱了”“地产行业的下半场将正式迎来淘汰赛”。

  从万科这些年的发言中,可以看出万科对于其所处的房地产行业的危机感。不过,极具危机感的万科,能阻挡危机的到来吗?

  地产领域“一根筋”,挡不住行业大势

  曾经的万科,是一家业务极其多元化的企业,连锁超市、建材工厂、影视文化等都有布局,号称除了“黄赌毒”什么都做,用现在的话来说,就是典型的“斜杠青年”。

  而多元化布局也成为1994年“君万之争”(君安证券与万科管理层)中君安证券对万科管理层的攻击点。自“君万之争”之后,万科决定由多元化向专业化发展。

  怡宝、万佳百货被万科出售给当时的大股东华润,另外还出售了扬声器厂、供电服务公司等业务。出售到多余业务之后,王石带着万科向业务专业化迈进,深扎于房地产行业。

  万科对上世纪90年代的这一战略转向非常满意,经常标榜万科是“一根筋”,戏称自己是“筋厂”,去年还与新裤子乐队合作,改编新裤子乐队歌曲《手扶拖拉机斯基》为《就是不妥协斯基》,宣传着自身在房地产行业中的专注。

  事实上,万科专注于房地产行业确实做得不错,曾经也做到过行业内年操盘金额第一,如今仍在房地产行业“碧万恒融”四巨头之列。不过,万科专注于房地产行业,抗风险性自然也就下降。如今,万科“一根筋”主推的地产领域,行业正处在极大的变化当中。

  从外界环境来看,万科在房地产领域受到的影响主要来自于两方面。

  首先是政策层面的影响。

  当下,在房地产地域起到主要影响的政策有三个,一是城市供地“两集中”;二是“三道红线”的颁布;三是房贷集中度管理制度。这三个政策分别从城市供地、房地产企业融资、银行房贷占比三方面,对国内房地产领域进行长期调控。

  其次是房地产行业之间的竞争。

  政策对于房地产行业的调控,让房地产行业脱离出高价抢地、高杠杆率扩张等情况,让房地产企业更加稳定有序的发展。另外,加上三四线城市棚改红利消失,房价上涨红利也已经见底,一二线热点城市又实施集中供地,人口红利也逐渐消失,我国的房地产市场由增量市场进入存量市场,房地产企业之间的竞争会更加激烈。

  政策的推行与房地产行业之间的竞争,一定程度上考验了房企的资金实力,对于老牌房企万科来说,在资金方面的考验或许在与中小房企的竞争上,让其处于一定的优势地位。

  不过,万科自身也依然存在问题,目前剔除预收款项后的资产负债率上升至81.3%,距离“三道红线”规定的70%还有一些距离,尚处在“黄档”。万科阻挡不了房地产行业大势,从其自身业绩的变化,就能看出万科主营的房地产业务,正在一步步下滑。

  见微知著,据克尔瑞研究院数据,万科2020年在深证的城市销售额,一下子掉出了前十。而此前,万科稳坐深圳销售榜王座十几年。而在总销售额上,2020年万科虽然突破了7000亿,但是根据中指研究院数据显示,在行业排名上,万科从第二跌到了第三。

  

  另外,财报是企业具体情况的“照妖镜”。据2020年财报数据显示,万科2020年房地产业务实现销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%,但是万科房地产及其相关业务毛利率却下降了4.6%,变为22.6%。

  房地产行业大环境改变以及万科自身业绩的下降,让资本市场对其的价值产生怀疑。在资本市场上,投资者们对于万科并不看好。3月31日,万科2020年年度财报发布之后,万科A(SZ:000002)股价一直处于下跌状态。

  

  在地产行业“一根筋”的万科,在主营业务渐渐不行的当下,该如何破局呢?

  万科的“第二增长曲线”在长租公寓?在猪场?还是在物业?

  在管理学中,人们信奉“成长S曲线”的规律,即“极限点=失速点”。对于企业来说,要更加了解自己产品的“极限点”何时到来,同时解决随之而来的“失速点”。

  对于万科来说,主业房地产就像其自身提出过的一样,已经进入“白银时代”,虽然还有所增长,但终究会迈向“青铜时代”。万科在房地产主业迎来“极限点”前,要拓展其他业务,尽快找到“第二增长曲线”,以应对“失速点”。

  中年万科,要再次成为“斜杠青年”。不过,万科在寻找第二增长曲线的道路上,并不是很顺利。据万科2020年财报数据显示,万科的房地产收入占比高达95.55%,其余业务收入只占5%不到。

  但是,万科在多元化业务方面的布局确实不少。包括商业地产、长租公寓、物流仓储、冰雪业务、酒店度假等方面。从万科官网的招聘中,也可以看出万科业务布局涉猎广泛。

  

  由于本文内容有限,就选择从三个具有代表性的业务进行讨论。

  首先是房地产业务衍生出的长租公寓业务。

  在长租公寓方面,国家曾在2015年推出相关政策大力支持发展租赁住宅市场保障民生,而万科的长租公寓业务从2011年就开始布局,在2016年成立品牌“泊寓”。根据2020年财报数据显示,旗下长租公寓品牌泊寓2020年新开业3.3万间,累计开业14.24万间。

  主营业务是房地产的万科能为长租公寓提供充足的房间供给,同时也能给予资金上的支持,避免出现暴雷的风险,从这些角度来看,万科具有一定的优势。不过,受长租公寓行业企业频繁暴雷,且经常传出甲醛超标等负面事件的影响,大众对于长租公寓的信任度降低。

  另外,长租公寓不仅面临大众的信任度缺失,还将面临政策侧重的改变。

  住建部在4月9日召开保障性租赁住房工作座谈会,会上主要讨论的就是城市人民政府要把发展保障性租赁住房,解决新市民、青年人住房问题列入重要议事日程,科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施。

  其次是市场空间较大,近两年万科比较重视的生猪养殖业。

  据国信证券研究,2020年我国生猪市场规模约为1.37万亿元,TOP 10企业合计市场份额仅12%,龙头企业市占率仅3%,行业呈现“散而小”的特征,适合新入局者进入。

  从万科在生猪养殖业的动作来看,万科是认真的。

  万科一方面通过投资收购业内头部企业,模仿牧原股份的重资产模式,补充自己入场较晚的缺陷。

  通过投资收购,万科拿下了青岛华育养殖有限公司、利金华育养猪有限公司等,在去年7月还通过收购持有了环山集团21.25%的股份,这家企业在《2019农业产业化龙头企业500强》中名列190位。

  另一方面招聘大量人才。在万科集团官网的社会招聘中,可以看到万科发布多个与猪场相关的岗位,包括技术合伙人(规模化养猪)、养猪场工程项目经理、规模化养猪场规划设计岗等。

  然而,在生猪养殖市场,万科同样面临一些问题。

  一是猪肉价格周期问题,据公开数据显示,2021年3月份猪肉价格相较于去年同比下降18.05%;二是非洲猪瘟问题,目前还没有得到完全控制;三是人才问题,养猪场一般位于县城郊区或乡村,且因为非洲猪瘟问题需要进行封闭化管理,很难吸引人才前往。

  最后是目前最有可能成为万科“第二增长曲线”的物业服务业务。

  据万科2020年财报数据显示,万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04亿元,同比增长27.36%,占集团总营收的比例3.68%。

  虽然万物云的营收占比很少,但是从目前物业企业在资本市场的大环境来看,万物云大概率会受到投资者青睐。房产企业分拆物业服务业务上市在资本市场都获得了较高的市值,过去两年碧桂园、恒大、融创等先后分拆物业上市,碧桂园服务甚至在港股市值超过碧桂园。

  而在在管面积方面,万物云还高于碧桂园。据克而瑞统计,截至2020年12月31日,中国物企在管规模前三位分别为5.78亿㎡的万物云、5.05亿㎡的雅居乐服务(雅生活服务)及4.0899亿㎡的碧桂园服务。

  从常理来说,在资本市场投资者非常看好这一行业时上市,是增加企业市值的好办法。就像小鹏、理想在去年选择在特斯拉上涨时上市一样。不过,如今房企四巨头,仅剩万科没有分拆物业服务上市,又是因为什么呢?

  这里存在两种可能,从好的方面考虑,如今资本市场对于轻资产模式的物业服务企业普遍高估,碧桂园服务的市盈率高达70多倍,泡沫太大;从不好的方面考虑,万物云目前业绩、内部运营可能还存在某些问题,不方便接受资本市场考验。

  当然这些都只是猜测。

  而从最明显的业务营收角度来说,万科的房地产主业营收占比95.55%,物业服务营收3.68%,其余业务营收加起来只占0.77%,万科的“第二增长曲线”还是很难找。

  结语:

  去年“315”,万科被曝出精装修房变身“水帘洞”;今年,在2020年财报业绩报告会上,万科董事长打起了招聘广告。万科危机不减,焦虑不减。

  另一方面,曾经除了“黄赌毒”什么都做的万科,如今为了寻找第二增长曲线,又开始拓展多元化业务,走上“斜杠青年”之路

  《圣经·传道者书》有云:“已有的事,后必再有;已行的事,后必再行。日光之下,并无新事。”

  世界好像发生了变化,又好像没有变化。

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