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频遭维权+贪腐丑闻,中骏集团冲进千亿却遭评级下调

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  “新贵”不好当。2020年,有9家房企顺利晋升千亿房企,福建起家的中骏集团便是其中之一。

  从500亿到1000亿的销售额,中骏集团仅用了三年,。按照管理层的计划,2021年要冲击1200亿元。然而,三年41%的复合增长率却被质疑“虚胖”,标普更是将中骏的展望从“稳定”下调至“负面”。

  规模化扩张的背后,中骏的债务结构也不容忽视。三道红线从中期“黄档”降至年底“绿档”,平均融资成本也下降至6.5%,但是流动负债仍在进一步攀升。力争物业板块今年上市,成为其获取更多现金的重要一步。

  

  千亿背后的“含金”之争

  2018年,总部从福建搬迁至上海的中骏,开启了三年冲击1000亿的扩张之路。“在规模这件事上,机会最多给你两年,三年后就不要想了。”中骏管理层曾表示。

  财报显示,2020年中骏集团连同其合营公司及联营公司超额完成年度销售目标930亿元,创历史新高,全年实现合同销售金额约1015.37亿元,同比上涨26.1%;合同销售面积约737万平方米,同比上涨16.5%;合同销售均价约14000元/平方米,同比上涨8.2%。

  

  从增速来看,2020年3月,中骏集团将2020年的销售目标由此前的1050亿元下调至930亿元,同比增速为16%,相较于2017年至2019年56%的复合年均增长率,2020年明显放缓。

  从权益占比来看,纵观2016年到2020年中骏合同销售额中,合营公司及联营公司的合同销售金额占比分别为 32.9%、22%、45%、49.9%、45.40%。不难看出,高速增长背后,是中骏通过增加合作开发来撬动规模扩张。

  从土储情况来看,权益水平也不高。中骏权益土储占比从2016年底的75.7%下降至2018年的54.6%,2019年开始小幅回升至58%。截至2020年底,中骏集团连同其合营公司及联营公司拥有土储约3768万平方米,中骏应占土储约2566万平方米,占比虽然回升至68%, 这在龙头房企中依然较低。

  中西部、大湾区土储大幅增加

  2020年4月22日,厦门诞生了福建首宗百亿地王,中骏被置于媒体的聚光灯下。富有“地王收割机”之称的中骏,在逐步改善土储结构,高价拿地的激进也得以缓解。

  以2020年新增土储来看,期内新增38个项目,分布在25个城市,主要包括上海、重庆、苏州、郑州、厦门、福州、昆明、泉州、南通及潍坊等城市,其中14个为新进入城市。

  新增地上建筑面积约1075万平方米,总土地成本约人民币405.50亿元,应占土地成本为人民币322.81亿元,相比2019年的301.55亿元略有上升。在新增土储中,权益比例上升至80%。企业平均土地成本由4872元/平米下降22.6%至3772元/平方米。

  从分区域来看,中西部地区占主要部分,新增建筑面积同比上升105.6%至417.6万平方米,粤港澳大湾区同比上升74.0%至246.1万平方米,海峡西岸经济圈同比下降30.5%至168.4万平方米,长三角经济圈同比下降35.7%至162.8万平方米,环渤海经济圈同比下降42.5%至80.1万平方米。

  中骏集团控股的扩张计划是雄心勃勃的。对于2021年的拿地计划,管理层在业绩发布会上表示,中骏的买地预算将进一步提升至390亿左右。

  利润空间压缩,有息负债攀升

  2020年,中骏集团年内溢利增加10.5%至44.5亿,母公司拥有人应占溢利增加约8.4%至约38.03亿,母公司拥有人应占核心溢利增加约26.6%至约33.54亿元。

  2018年至2020年毛利率逐年下降,分别为34.6%、27.6%以及24.1%。究其原因,受限价政策及疫情的影响,2020年部分结转项目难以实现溢价。尤其合资项目的毛利率通常为15%-16%,比较低。一些项目位于较高线城市,如厦门等,土地价格更昂贵,存在售价上限。

  债务指标相较于2020年中期,有息负债达到465.63亿元,同比依然上涨约11%;一年内还款占比少于30%,但三年以上还款占比高达46%;持有现金234亿元,比2019年略降。

  

  截至2020年底,中骏剔除预收款后的资产负债率为68.7%,同比下降约4.9%;净负债率59.2%,同比下降0.8%;现金短债比为1.69,三道红线从中期“黄档”成功跨入“绿档”。2020年平均融资成本下降至6.5%,处于行业内中间水平。

  然而,中骏集团较低的净负债率,主要由于合作开发、少数股东权益规模扩大所致。此外,伴随着中骏对规模的渴望,近四年流动负债快速增长,2017-2020年流动负债分别为346.38亿元、542.26亿元和850.49亿元和940.54亿元,成为隐忧。

  为了缓解债务压力,2020业绩发布会上,管理层再次提及,商业管理及住宅物业管理业务力争在2021年分拆上市。

  信任危机和评级下调

  千亿中骏在信任危机和贪污案中中负重前行。

  2020年1月,南安美林中骏愉景湾小区被曝商铺瓷砖开裂地面塌陷。4月,南京中骏六号被爆由酒店式公寓变成商办公寓,房屋面积严重缩水。5月,位于惠安黄塘镇惠黄公路及城西大道交叉口附近的中骏·珑景阁出现业主拉横幅维权事件。6月,网友爆料漳州港港尾中骏四季花都楼盘房价腰斩。12月,江西全省2020年第三季度建筑施工安全生产“百差工地”的通报中,中骏世界城赫然位列榜首。

  

  2021年,贪污案再度让中骏置于聚光灯下。2月,中骏集团发布对原天津公司重大贪腐行为相关责任人处罚的公告。这些事件折射出这家房企在快速冲击千亿路上留下的隐忧。

  2021年4月12日,标普确认中骏B+”长期发行人信用评级,展望“负面”。如果债务增长仍然显著,或者其利润率(合并和按比例的)均低于标普的预测,标普可能会下调中骏集团控股的评级。

  标普认为,一方面,稳定的销售执行和不断提高的权益占比将支持其未来两年的收入增长。截至2020年底,中骏集团控股扩大的已售但未确认的合同销售基数为530亿元人民币,这也将支撑收入增长。

  另一方面,中骏集团在2021年至2022年期间的去杠杆化将受到其扩张意愿增加和盈利能力减弱的限制。在标普看来,中骏对投资地产有着强劲增长需求和补充土地储备的需要,未来一到两年内,合同销售的适度增长和权益占比的提高,方有可能会缓解以上风险。

  

  策划:林广

  牵头人:王艳玲

  研究员:王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露

  南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品

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