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与众不同,房产老司机解读宁波4.16新政

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  从昨天中午开始,老司机的朋友圈就被”晚上十点宁波将出新政“的消息刷屏。

  老司机不是内部人士,所以我不知道这是不是真的,但周末出新政是历史惯例。宁波被住建部约谈已经过去了一个星期,如果这个周末不出,就得等到下个周末了。

  延宕半个月,是不可想象的。

  在宁波被约谈后第二天,老司机发表了一篇收费文章《 宁波被住建部约谈,如何应对接下来的调控? 》,列举了八项可能出台的新政,现在可以对照来看看老司机有没有被“打脸”。

  坦率的说我对这样高的命中率并不开心,这说明老司机还是太“实在”了,不忽悠是成不了大V的。

  尽管不是大V,老司机对于政策解读还是非常“自信”的,在宁波这个小圈子里,要说政策解读比老司机还到位的,目前我还没有看到。

  欢迎举例来打脸。

  此次新政最让人意外的莫过于限购圈的新划法,限购圈是宁波首创,在去年底又经历了一轮扩圈,不过前面两版的限购圈都有一个特点:根据交通干道划定边界。昨天出版的新版限购圈改变了这一做法,在局部区域开始按照行政区域划分,比如慈城。

  即便是慈城最偏僻的村落,它也是限购的。

  我们来看看新老版本限购圈的区别,下图为盗图,感谢深夜加班的制图者。


  老司机注意到,此次扩圈涵盖了主城区全部四个行政区,并且首次将奉化纳入限购圈内。不仅有大家关注的姜山、方桥、慈城、骆驼、云龙和东钱湖,还有石碶、古林、集士港西部、洪塘和庄桥大部也都是首次“入圈”。

  最开心的莫过于北仑,全域都在限购圈外。其中离主城区最近的小港滨江新城,成为此次扩圈最大的赢家。

  老司机前不久刚写过一篇滨江新城《 滨江新城,投资北仑的希望之地 》,在此之前我已经不止一次公开“看好”这个板块,并不是因为这次新政才让滨江新城价值凸显,只是锦上添花罢了。

  除了滨江新城,还有哪些郊区板块会受益呢?九龙湖算一个,这也是镇海后面开发的重点;横街呢?海曙好像没什么想法;其实还有个板块大家可以关注:

  余姚的三七市和河姆渡。

  我们来看看此次扩圈受冲击的几个板块,方桥无疑首当其冲。老司机不想谈方桥,因为已经得罪了不少人,在此我要重申的是,我不看好的是方桥2万元以上的投资空间。

  许多人都断章取义的认为老司机不看好方桥,对于工作或生活在鄞州南部及海曙西南部的人来说,买到方桥自住我认为没什么问题。

  为什么说方桥受冲击最大?一方面是方桥的购房群体主要是投资客,限购之后,投资客要凭“房票”才能在方桥购房,群体无疑将大幅减小。

  说到房票大家可能没注意到,此次新政强调了住房审查范围由市五区扩大到六区,奉化被纳入。这意味着以前在奉化买了房子也不影响你在区内的购房资格,今后就要受影响了。

  举个例子,你是宁波户籍,在原来的市五区没房,但在奉化有一套房,按照老政策你可以在限购区内买2套,现在你只能买一套了。如果你在奉化有二套房,对不起,限购区内你一套都不能买了。

  无房户优先认购也一样,以前奉化有没有房不算在内,现在也要算了。

  所以,要说此次新政受冲击最大的一个区,莫过于奉化,奉化也首次被纳入“限房价、限地价、竞租赁房”范畴,今后奉化卖地,有天花板了(土拍后面会说)。

  方桥受冲击的另外一个原因是潜在的土地还很多,未来开发量还很大,限购肯定会延缓这个板块的开发进度。考虑到方桥现在基本上没什么生活配套,这里的二手房套现周期将会更长。

  投资方桥的人要更加有耐心。

  第二个受影响比较大的是慈城。去年慈城抓住了一波机会,卖掉了好几块地,但慈城可售的土地还有很多。四号线通车后,沿线两侧的土地将会是江北今后一两年的推广重点,但限购给这个雄心勃勃的计划带来了变数。

  慈城以前以自住客为主,房价长期跑输大市,2019年以来开始陆续有投资客导入,去年由于倒挂开始出现“千人摇”的奇观,限购将在很大程度上影响投资者的数量。

  慈城的冲击为什么会小于方桥呢?一方面慈城有倒挂而方桥没有,对于投资客的吸引力不一样;另一方面慈城有姚江新城背书,与主城区已经连成一片,配套比方桥成熟,江北和余慈进城的自住客选择的可能性更高。

  其他首次入圈的板块受限购的影响并不大,比如骆驼供应量本来就小,姜山主要依靠鄞州溢出的刚需客,海西没楼盘,云龙东钱湖在等新城规划,一切都可谓现世安稳。

  说完限购圈,再说一下限购政策的收紧。除了把奉化纳入房票范围减少了投资客,本次新政还把补缴社保这个漏洞给堵上了。就跟假离婚一样,补交社保这一漏洞也跟秃子头上的虱子一样明显,但怎么说呢,饭得一口一口吃,洞得一个一个补。

  接下来老司机要谈另外一个重点——二手房指导价。

  宁波人的聪明绝非浪得虚名,看看限购圈,再看看此次二手房指导价新政,体现得淋漓尽致。

  宁波现在什么样的二手房价格涨得最厉害,一个是学区房,一个是次新房,此次新政对这两类二手房给出了有区别的对待。

  先说学区房,新政要求九个热点学区要建立交易价格发布机制,也就是二手房指导价,并且落实银行按照指导价审批房贷。

  这是实打实的指导价政策,意味着这九个学区的二手房今后想卖高价,将无法得到房贷的支持,超过指导价的部分,必须要买家现金支付。

  那么问题来了,九个学校之外的其他学区房,它们没有指导价,是不是就可以涨?

  再说次新房,在宁波的某些板块,比如明湖、鄞州公园二期,已经有炒家抱团哄抬次新房价格的迹象,但此次新政却只提到了匹配近期网签价格(也就是把最近的成交价显示出来供买卖双方参考),将异常的高价房源下架等比较”温柔“的措施,并没有明确表示要发布指导价,更没有说要银行按照指导价放贷。

  可以预见的是,这样的政策必然会导致二手房交易”阴阳合同“盛行,大量的二手房实际成交价高于网签价,并且高价会继续得到银行的支持。

  几乎可以肯定,以这样的政策力度,二手房价格的虚火降不下来。

  相比深圳、杭州、西安等地的二手房指导价,宁波在这方面的新政是最为温柔的,这也会后面继续”打补丁“埋下了伏笔。

  新政终于提到了”暂停“企业和组织买房资格,在老司机看来,主城区诸多板块投资风气浓厚且供应不足的情况下,迟迟没有补上企业买房这个漏洞是匪夷所思的。本来就买不到,企业还进来抢,这是什么道理。

  按照老司机的想法,宁波所有楼盘都应该优先供给无房家庭,而不是只拿出一半给他们。等无房家庭尽数报名摇号之后,如有剩余房源再开放给投资客报名摇号,岂不是公平得多。

  说到无房家庭,此次把”赠与“纳入了监管范畴:以前把房子送给亲属后摇身一变成了无房户,现在不行了。首先不一定能赠与,要看对方有没有房票可以接受,另外就算你送出去了,二年之内买房也不能算无房。

  包括通过赠与来获得房票的做法也行不通了。

  但买卖并没有被限制,如果把房子卖给亲属,还是一样可以获得房票,或者可以成为无房户的。

  西安的做法是即便是买卖也不行,只要过去4年有卖房记录,也不能算作无房。

  各有利弊,西安属于一刀切,宁波则有空子可钻。

  宁波施行一年多的”限房价、竞地价“政策此次也有了调整,改为”限房价、限地价、竞租赁房“。

  其实从去年下半年开始,宁波已经不再是”限房价、竞地价“,而是改为”限房价、限地价、竞人才房“ 了 。 看到了吗,这次最大的变化就是竞人才房变成了竞租赁房

  有什么区别?

  以前的人才房,建好后要无偿交给政府,算是白送;现在的租赁房,产权还是属于开发商的,虽然不能卖,但可以出租,可以抵押套现。

  这总比白送要好。老司机算过一笔账,按照现在的租金价格,开发商自持扣除掉租赁的管理成本、装修费、以及空置率,按照房价来算租金回报率,可能只有1%不到。

  对开发商来说,这意味着持有租赁房还不如写字楼、商铺或者单身公寓划算,至少它们的地价比较低。

  所以无论是抵押还是出租,这些租赁房对开发商来说都是不值钱的,竞配的面积越大,开发商的成本就越高。土拍新政仍然无法改变开发商利润薄、房屋质量得不到保障的”痼疾“。

  以上这段比较专业,看不懂没关系,看得懂黑体字就行了。

  新政提出,今年的供地计划要在过去五年平均供地面积的基础上增加12%以上,这个看看就好,因为计划从来都没完成过。过去五年的供地面积,到底是指计划面积还是完成面积呢?如果只是完成面积,麻烦可就大了。

  加强租赁房供地,今年租赁房供地不少于住宅供地的10%,杯水车薪啊!会不会像以前一样把指标给杭州湾呢?

  作为标准动作,新政毫不意外的强调了加强资金监管,防止资金违规流入楼市;加强市场监管,打击违规销售、哄抬炒作。新政特别强调了要加强对自媒体的管理,但老司机并不是自媒体,对不对?

  何况老司机从来没有哄抬过宁波房价呢。

  一不小心写了三千多字,如果你觉得老司机的政策解读确实与众不同,请把本文转发给你的朋友(圈)。

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  本文源自微信公众号:房产老司机

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