【内蒙古评估乱象追踪】律师建议：鄂尔多斯监管机构应依法行政

　央广网呼和浩特4月16日消息（记者 田凤元）同一房产，内蒙古两家房地产评估公司的评估价却天差地别，一份评出2.73亿元，一份评出1.27亿元，相差1.46亿元。（连日来，央广网相继刊发3篇消息《内蒙古评估乱象：同一地产，两家公司评估价相差1.46亿》《内蒙古评估乱象续：鄂尔多斯市住建局只管过程，管不了结果！》《内蒙古评估乱象追踪：住建厅：有问题的话，应该纠正！》进行了追踪报道。）

　　2019年12月31日，鄂尔多斯市城市管理综合执法局（以下简称“鄂尔多斯市城管局”）下发鄂城执罚决（2019）22号提到：15号评估报告未由两名专职注册房地产估价师签字，该行为违反了《房地产估价机构管理办法》第三十二条规定。上述违法行为事实清楚，证据确凿。鉴于内蒙古承信房地产评估有限公司在鄂尔多斯市城管局下达限期整改通知书后按照要求改正违法行为，依照《房地产估价机构管理办法》第五十条第三项的规定，决定给予警告的行政处罚。

　　上文提到，承信评估公司按照要求改正了违法行为，承信评估公司是如何改正的呢？4月14日，记者来到鄂尔多斯市城管局进行求证。该局相关负责人给记者提供的整改报告显示，所谓的改正，只是两名房地产估价师王文贤、路艳补上了签字！

　　采访中，记者先后来到鄂尔多斯市住房和城乡建设局（以下简称“鄂尔多斯市住建局”）、鄂尔多斯市城管局、内蒙古住房和城乡建设厅了解评估的相关法律依据，住建部门的《整改通知》、城管部门的《处罚决定》依据的都是《房地产估价机构管理办法》。记者查询发现，《房地产估价机构管理办法》于2005年10月12日以建设部令第142号发布，根据2013年10月16日中华人民共和国住房和城乡建设部令第14号修正。

　　然而，2016年12月1日施行的《中华人民共和国资产评估法》，对评估的机构、程序、监管和法律责任都有明确界定。《中华人民共和国资产评估法》在住建部门和城管部门的整改和处罚中，并没有作为法律依据。在记者采访的整个过程中，当地住建系统相关人员均未提到这部法律！而法律界人士普遍认为，职能部门应该依法行政，不能有法不依。

　　央广网记者还发现，在鄂尔多斯市住建局对承信评估公司估价报告不规范的行为通报里还有值得关注的内容。通报里指出：“根据《房地产估价规范》，估价报告应对估价对象的估价假设和限制条件做相应说明。该估价报告在估价测算过程中采用441个车位的技术数据，没有相关证明文件作为估价依据。”

　　上海兰迪（济南）律师事务所合伙人董昕桥据此指出：15号评估报告中存在的违法问题不只是估价师未签字，明显还存在虚构441个车位的严重问题。这一问题属于出具虚假的评估报告的情形，虚假部分的金额达到2646万元，属于违反《中华人民共和国资产评估法》第二十条（六）项之规定。这样明显的违法事实，鄂尔多斯市城管局不应该采取回避态度，应该积极作出相应的行政作为。

　　鄂尔多斯市城管局的《行政处罚决定书》认定对方改正了违法行为，是否仅仅补上签字就可以？董昕桥律师认为，估价师未签字本身就是程序违法，出具报告时未签字就已经违法了，补签字不能将已经违法的事实纠正为合法，程序违法的报告存在重大瑕疵，存在重大瑕疵的报告应当不予采信或撤销。

　　此前的报道中也提到，达拉特旗人民法院曾向鄂尔多斯市住建局发送司法建议书，建议“撤销15号评估报告”，鄂尔多斯市住建局回函：“评估报告虽存在一定瑕疵，个别地方存在不充分、不合理等情况。但整体上在估价程序、估价技术路线选择、估价技术方法和指标选取等方面基本符合《房地产估价规范》和相关文件要求。”

　　董昕桥律师指出：首先是估价师没有在评估报告上签字，评估报告就不能使用，评估程序违法，监管部门有权撤销评估报告。其次是“15号评估报告”虚构了441个车位，虚构价值高达2646万元，其它评估内容到底是否真的符合规范尚需考量，而且当事人已经对该评估报告提出质疑，作为监管部门，应该重视到问题的严重性，避重就轻可能引发更加严重的社会矛盾，而且还存在另一份相差如此悬殊的评估报告，应该高度重视，轻率下结论，有可能影响到职能机构的公信力。

　　记者还在当事人提供的法院案卷资料中发现，2018年9月27日，鄂尔多斯市达拉特旗公安局经济犯罪侦查大队的一份《询问笔录》显示：“估价师路艳是赤峰市敖汉旗农机局工作人员，没有去过评估现场，对宏珠供暖综合楼的价值评估全程没有参与。”

　　此事件最终将走向何方？央广网将继续关注。

　　【相关内容】

　　①【内蒙古评估乱象】同一房产，两家公司评估价相差1.46亿

　　②【内蒙古评估乱象续】鄂尔多斯市住建局只管过程，管不了结果！

　　③【内蒙古评估乱象追踪】住建厅：有问题的话，应该纠正！