昆明即将出台新政！
4月14日，昆明自然资源局发布《关于对昆明市城乡规划管理技术规定（2016版）修订的调查问卷》，针对新规定向市民征求意见。
这份新版规定，涉及住宅容积率上限、封闭阳台、商住分离等关键细节。
截图来源：昆明自然资源局
主城+晋宁适用新规
住宅不超26层，容积率最高3.1
此次修订的规定，适用于五华、盘龙、官渡、西山、呈贡、晋宁及高新区、经开区、度假区范围内的城乡规划设计与建设管理等相关活动。
从地图上看，该范围包括昆明主城五区+晋宁区，比原版规定适用范围更明确。
规定适用范围
修订内容也明确了地块开发强度主要指标，即住宅最高建26层，最高容积率为3.1。
这些指标，也都比2016年原版规定更加严格。
原版和修订版技术规定对比
修订内容还提出，住宅项目商业与居住功能应相对分离，鼓励将商业集中布置或按照商业内街布置。
同一地块，不应采取低层与高层住宅建筑组合的形式。
此外，新规定要求巫家坝核心区、北京路沿线第一排居住建筑阳台应当按规定进行封闭。
高容积率“困扰”多
采光、视野、房价统统受影响
从此次修订内容来看，涉及容积率的相关规定将成为各界关注焦点。
要知道，昆明主城区高容积率小区、筒子楼不算少数，也给一些购房者带来“困扰”。
其一，高容积影响室内通风采光，视野也受限。
楼栋又高又密，互相遮挡，暗卫、暗厨、暗房一大堆。
这方面北市区是重灾区，尤其龙泉路、北京路一带，筒子楼一排接一排。比如，天骄北麓就是典型例子。
天骄北麓（昆明楼市一线摄）
其二，高容积率加剧配套竞争，影响生活品质。
如果某小区容积率从2.5调高到5，业主户数会直接翻倍，人均配套会变得很紧张。
学位不足、车位不足、高峰期拥堵等问题随即出现。
人住得多了也很难管理，昆明一些筒子楼小区内经常有“开店”、“开公司”等乱象，给业主带来困扰。
并且，高容积率小区在二手市场竞争力也很差，业主转手都有些难度。
其三，宏观层面看，容积率过高还影响城市整体面貌。
这点，昆明人想必深有感受。在一片六七层高的洋房、老旧小区当中，突然冒出筒子楼，看上去很不协调。
要是成片筒子楼连在一起，又会让人感觉很压抑。
超20个盘容积率破5
低容低密项目选择不多
其实，按照专业人士的分析，住宅容积率超3.5就会影响居住舒适度。
然而，近些年昆明在城中村改造进程中，受政策、改造成本等因素限制，高容积率住宅不算少。
据统计，目前昆明市面上容积率5.0以上的楼盘超过20个，主要与城改项目有关。
并且，和其他城市一样，这些楼盘也大多分布在核心地段。
昆明并非没有低容低密的楼盘，只是这一类项目太少、选择有限。
一来，部分低容积率楼盘主打偏改善的洋房、合院产品，普通购房者难以企及。
比如，草海、世博、会展等片区的低密物业，房价门槛均已超过2万/平。
草海低密度居住区（昆明楼市一线摄）
二来，一部分低容低密楼盘价格偏低，但不在核心地段，对购房者吸引力不大。
比如经开区，在建的10个楼盘容积率普遍低于3.0。
但，区域交通、教育、商业等配套还处于起步阶段，远远比不上市区。
走上“降容”之路
昆明紧跟武汉、西安脚步
实际上，国内不少城市，比如武汉、郑州等地都经历过“高容积率”时代。
有分析认为，该现象与城市更新、土地财政等因素有密切关联。
和昆明一样，很多城市为推进城市建设、降低征迁改造难度，大多会调高地块容积率。
高容积率小区（昆明楼市一线摄）
然而，高容积率建房带来的“负面效应”，让一些城市意识到控制土地开发强度的重要性。
据统计，成都、西安、武汉等城市先后发布过“规划管理技术规定”，走上“降容”之路。
武汉容积率限制在3.0（来源：武汉自然资源局）
如今，昆明也终于跟上脚步。
实际上，为住宅容积率设置上限，不仅会左右购房者的选择，也会深刻影响昆明楼市的底层逻辑。
从城市规划、土地出让，到产品设计、房价走势…各方面都会出现一系列改变。
你对昆明设定容积率上限有何看法？
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