苏宁张近东“质子求生”，碧桂园杨国强“借船出海”？

作者|蔡 真

来源|野马财经

质押是卖身前奏吗？

在苏宁自救之战当中，苏宁置业成为排头兵。

苏宁置业多次质押股权

据工商信息，4月12日，苏宁置业集团有限公司出质滁州苏宁置业有限公司全部股权，数额1000万元，质权人为新余瀚宇碧江资产管理有限公司。

野马财经穿透后发现，新余瀚宇碧江资产管理有限公司与碧桂园集团存在关联关系，前者法人代表周锦新同时担任佛山南海区碧家文化传播有限公司法人代表，该公司由碧桂园旗下国强公益基金会控股。

这不是苏宁置业第一次向碧桂园求救。

今年3月23日，苏宁置业将旗下江苏银河物业管理有限公司（下称银河物业）股份质押给碧桂园生活服务集团股份有限公司（下称碧桂园服务），出质股权数额为3001万元，与注册资本金相当。

近期有市场消息称，碧桂园将并购银河物业，交易对价30亿元，股权质押实为交易之保证。截至发稿，苏宁和碧桂园均未置评。

碧桂园之外，兴业银行、恒大和阿里也是苏宁置业的质权人。

今年1月，苏宁置业股东苏宁电器出质部分股权给兴业银行南京分行；1-3月，苏宁置业还多次出质股权给恒大人寿保险。

去年12月，苏宁控股集团全部股权被质押给淘宝，与此同时张近东将6.5万股苏宁置业股份出质给淘宝。

对于这笔股权质押，苏宁易购方面当时对野马财经表示：“股权质押是正常的商业合作，对苏宁易购战略发展和正常经营无实质影响。苏宁30年来创新发展，离不开战略合作伙伴和有关部门长期以来的大力支持，今年以来，面对疫情挑战，苏宁充分调动智慧零售前瞻性布局的优势，实现了企业的稳健发展。苏宁和阿里长期保持良好合作，双方将进一步深化合作，拓展线下商业场景。”

资深行业人士对野马财经分析称，股权质押融资一般要打5折。股权质押融资对企业而言贷款成本低、时间快，且对上市公司股价影响相对较小。

主业聚焦，苏宁置业何去何从？

去年年末，张近东宣布下个十年苏宁要聚焦主业，“该砍的砍，该转的转”。

江苏足球俱乐部是苏宁砍下的第一刀， 2月28日，江苏足球俱乐部（原名江苏苏宁足球俱乐部）发布公告称，由于各种无法控制的要素叠加，俱乐部无法保障继续征战赛场，即日起停止运营。创下“中超球队夺冠即解散”的尴尬纪录。

江苏足球俱乐部即为苏宁置业100%控股。

2005年苏宁置业集团有限公司成立，截至2020年6月，苏宁置业的总资产885.27亿元，净资产145.94亿元，营业收入12.47亿元，净利润为1.02亿元。据克而瑞公布的数据,2019年和2020年苏宁置业全口径销售额分别为89.3亿元、179.1亿元，位列房企第169位、第134位。、

银河物业为苏宁置业的全资子公司，成立于2000年，张近东持股65%，苏宁电器持股25%，儿子张康阳持股10%。张近东实际控制着银河物业77.5%的权益。

截至2020年，银河物业在管面积5979万平方米，合约面积7998万平方米。在管项目包括商业物业、科技办公物业、高端住宅物业、产业园区物业、公共服务物业等。

苏宁置业是苏宁电器除苏宁易购外最重要的资产。在母公司聚焦主业的大战略下，苏宁置业被视为苏宁智慧零售线下最大的流量入口。

地产分析师严跃进指出，在当前地产和零售企业股权被收购的情况下，商业地产的发展规模是比较大的，如果苏宁本身参与了合作，不排除后续地产业务的扩张也会有调整。另外，在当前特殊时期，转让股权能够增强现金流，对于企业首先是一个正面效应，但后续也要关注类似合作是否会影响包括零售、地产等相关板块的业务。

苏宁置业还要再挨几刀？未来在苏宁体系内如何定位？尚待观察。

银河物业值多少钱？

分拆物业公司上市募资，是近年来地产开发商颇为普遍的动作。

截至去年末，已经有超过40家物业公司登陆资本市场，其中有38家左右的物业公司登陆港股市场，3家左右登陆A股。

需要注意的是，和2019年相比，投资者对物业股已经趋于冷静，市场对其估值正在下调。此前第一服务、世茂服务、合景悠活等开盘即破发的情况便是警钟。但不管怎样物业平台如果上市，对于母公司拓展新的融资渠道，至少是个利好。

苏宁电器选择质押或变卖物管公司股份，而非谋求分拆IPO，或因债务压力太大，短期内需要输血。

据企业预警通数据，截至2020年三季度末，苏宁电器的总负债高达2995.49亿元，一年内到期的非流动负债为539.99亿元，短期借款497.34亿元，而期末现金及现金等价物仅230.03亿元.

2020年上半年，苏宁电器的营收为1232.43亿元，同比下降11%；净利润7.84亿元，同比下降69.6%，经营性现金净流出6.12亿元。

碧桂园服务是物管行业龙头，2018年6月它从碧桂园集团分拆并在港交所成功上市截至2020年末管理项目3277个、服务业主424万户，在管面积3.8 亿平米、合约面积 8.2 亿平米，处于行业领先地位。全年营收157亿元，是目前二级市场物业板块营收第一。此外公司还手握百亿现金及等价物。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江曾公开表示，公司今年的在管项目或会超4000个，并提出五年要实现一千亿的营收目标。

目标远大又不差钱的碧桂园服务开启“买买买”模式，去年24.5亿收购满国康洁环卫公司，15.2亿收购城市纵横（电梯广告商），以及较小型的港联不动产物业、嘉凯城和各地的区域性物业公司。

在传出30亿收购银河物业同时，碧桂园服务还有近49亿元收购蓝光嘉宝的“物业最大宗并购案”仍未落锤。

如若30亿元对价属实，碧桂园给苏宁的报价溢价率比较高。作为对比，今年年初恒大物业15亿元并购浙江雅太，后者在管面积超8000万平方米；在管面积是银河物业的两倍的蓝光嘉宝，报价不过50亿元——在管面积仅6000万平米的银河物业，即便算上苏宁商业综合体带来的附加值，值不值30亿元也需要打个问号。

银河物业目前覆盖全国超200个城市，项目包括商业综合（各地苏宁广场）、住宅和售楼处、产业园区（小镇和物流中心）、办公楼以及公共服务，在江苏省的项目数量远多于其他省份。

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