深圳前海片区正在建设的写字楼。 张慧敏 摄
本报（chinatimes.net.cn）记者张慧敏 李未来 深圳报道
尽管全市净吸纳量为28.3万平方米，打破历年首季记录，一季度，深圳甲级写字楼空置率仍然小幅上升0.1个百分点至28%。第一太平戴维斯数据显示，二季度将是深圳甲级写字楼供应淡季，需求将保持增长，空置率有望维持稳定。
第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴瑞透露，未来深港两地通关之后，香港中小型企业来深设立大湾区总部和办事处的数量将爆发。值得注意的是，4月12日下午，香港特别行政区行政长官林正月娥表示，5月中旬起，内地人抵港可以免除14天隔离且没有接种疫苗要求。可见，随着疫情得到控制，深港两地的经济来往也将更加活跃。
空置率小幅上升至28%
第一太平戴维斯数据显示，2021年第一季度，深圳市有6个甲级写字楼项目入市，合计面积约40.6万平方米。其中，南山区占新增供应量的74.1%。至此，深圳全市甲级写字楼市场总存量环比扩容4.9%至871.2万平方米。
需求方面，一季度，深圳市甲级写字楼租赁需求复苏进程未因春节假期而放缓，净吸纳量为28.3万平方米，打破历年的首季记录，接近2019年第三季度29.7万平米的历史高峰。
尽管吸纳量较高，但因为供应量和存量较大，一季度深圳市甲级写字楼的平均空置率继续攀升，环比上升0.1个百分点至28%。数据显示，在空置率较高的背景下，以价换量已经成为多数深圳写字楼业主吸客的长期策略之一。在此背景下，一季度，深圳市甲级写字楼的租金水平继续保持下行趋势，环比微降0.5%，同比下降5.2%至184.7元/平方米/月。
深圳市甲级写字楼的需求有哪些特点？第一太平戴维斯监测的数据显示，一季度，金融与TMT行业仍是拉动租赁需求增长的主要力量。专业服务与零售贸易的租赁需求亦显著增长。一季度深圳市甲级写字楼租赁需求稳定的行业包括房地产、消费者服务、健康医疗、商务中心及共享办公。
从区位来看，一季度，南山区的甲级写字楼净吸纳量仍是季内最高，约14.4万平方米。此外，福田区的甲级写字楼租赁需求明显增长，净吸纳量环比增长超过10倍，至9.4万平方米，主要原因是政府大力协助产业导入、新项目预租情况较好、以及区内企业升级搬迁需求日益增加。
一季度，深圳写字楼市场录得两例大宗物业交易，均源于企业的自用需求。值得注意的是，在2020年，北京和上海两地购买写字楼的目的大多为投资运营，而深圳买家更多是为了满足自用需求。2020年，深圳市共成交13例写字楼大宗交易，其中10例交易的买家都是为了自用。
第一太平戴维斯数据显示，二季度将是深圳甲级写字楼供应淡季，预计有3个甲级写字楼项目交付，约11.5万平方米，合计可租赁面积较少。2021年的大部分新项目计划在下半年交付。
受有限的新供应、持续下行的租金以及政府的产业激励政策等因素的正面影响，加之疫情的出现一定程度上延缓市场签约节奏，第二季度，预计市场上仍存有延迟需求以待释放，因此，需求将保持增长，空置率有望维持稳定。
此外，疫情对深圳甲级写字楼市场的负面影响已逐渐消散，但市场竞争依然激烈，全市租金将维持下行趋势，但未来3-6个月内预计降幅有限。
第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴瑞还透露，未来深港两地通关之后，香港中小型企业来深设立大湾区总部和办事处的数量将爆发，且选择区位将主要在罗湖区，这样的趋势在2019年下半年就已显现。
值得注意的是，4月12日下午，香港特别行政区行政长官林正月娥表示，5月中旬起，特区政府将为香港居民以外的内地人士提供“来港易”，即抵港可以免除14天隔离且没有接种疫苗要求。可见，随着疫情得到控制，深港两地的经济来往也将更加活跃。
零售物业回暖
随着消费市场的加快恢复，深圳零售物业的吸纳量也在快速回升。第一太平戴维斯数据显示，2021年1-2月，深圳全市社会消费品零售总额1,482.14亿元，同比回升37.6%，与疫情前的2019年同期相比增长9.4%。从消费类型来看，餐饮收入恢复好于商品零售。1-2月份，餐饮业收入为180.9亿元，同比增长46.5%，比2019年同期增长11.6%。1-2月份，商品零售总额为1301.3亿元，同比增长36.5%，比2019年同期增长9.2%。
截至季末，深圳全市优质零售物业总存量环比上升1.2%至532.5万平方米。与此同时，一季度深圳全市零售物业的净吸纳量为4.8万平方米，与去年同期净吸纳量为负数形成鲜明对比。其中除了餐饮类以外，配饰类及汽车类的租赁需求在第一季度尤为活跃。
从深圳全市来看，一季度零售物业的平均空置率环比微升0.2个百分点至9.8%，值得注意的是，福田、南山、龙华三个区的空置率均呈现环比下降。季内，大部分业主市场信心恢复并相应小幅上调租金，全市租金指数环比上升0.9%，首层零售物业平均租金为655.2元/平方米/月。
第一太平戴维斯预计，二季度深圳将有两个优质零售项目开业，合计面积达约37.5万平方米。与此同时，需求端将保持活跃，空置率预计维持稳定，市场经营良好的项目将考虑小幅上调租金。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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