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郑州房价:1万的涨到2万容易,还是3万的涨到6万容易?

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  在郑州,1万的涨到2万容易,还是3万的涨到6万容易?这是一个很多人问过我的问题。这也是一个值得认真思考的问题。

  对于自住者来说,这不是问题,因为自住购房的话,能买得起3万的,应该不会买1万的,当然不排除一部分对自己“狠”的人,而对于投资者来说,这是一个抓耳挠腮的问题。

  感谢关注郑州楼事八卦。

  80%的人会认为,而且会脱口而出的问题,肯定是1万的涨到2万容易啊。毕竟只需要涨1万,而3万涨到6万,需要涨3万。1万相比3万,肯定容易。其实这是一种“想当然”的思考方式,大家看到的是绝对值的差距,而没有注意到其实两者都是“涨了一倍”而已。可惜,事物不一定就按“普通人想当然”的方式去发展,否则二斤重的铁锤真的比一斤重的铁锤下落得快。

  看个案例:

  2005年,郑州房价2500,深圳房价5000。那么郑州涨到5000容易,还是深圳涨到10000容易,一个绝对值涨2500,一个涨5000,那肯定是郑州容易,事实上呢?

  到了2010年,郑州5600,深圳17000。郑州涨了一倍,还多涨了600;而深圳呢?涨了1倍,还多涨了7000,总体涨了二倍多。那么继续问,郑州从5600涨到11000容易,还是深圳从17000涨到34000容易呢?

  到了2020年,郑州13000,深圳88000。天啊,看到这两个数字,我想我们就没有必要再讨论下去这个问题了。我们可以留下这样一个问题:如果15年前,有一个这样的问题摆在你面前,你会如何回答?

  是2500的房子涨到13000容易,还是5000的房子涨到88000容易?

  当然,举这个例子,不是要证明题目的观点,是我们先不要用“想当然”的思路和思维去给一个问题下定论。

  【2】那么我们思考一下,我们曾经骄傲的认为郑州有一亿人口做支撑,房价肯定要“呼呼的”涨,那为什么干不过深圳呢?

  郑州的基数是1亿,没错,但深圳的基数是14亿,如果考虑到北京和上海的分流,深圳的基数也在4亿以上。基数占了50%的因素,另外50%的因素是基数的购买能力。宾利为什么销量没有雅阁高?买雅阁的人不喜欢宾利,当然不是,而是因为他们买不起。

  相比深圳的基数人口的购买能力,郑州的基数人口的购买能力差得太多。所以,决定房子涨幅的是:供求和购买力。

  简单的说就是:某一类房子,供应量很小,需求量很大,需求它的人很有钱,这类房子的涨幅是没有上限的,就看这些需求者的赚钱能力了,就像拍卖市场,你出1万,我敢出2万,你出2万,我敢出4万,你出4万,我敢出8万。

  供求和购买力缺一不可,宾利和法拉利就是这样,有供求,但没有购买力,有购买力,但没有需求也不行,这个很简单,远郊的刚需房,大家都买得起,但没那个需求。

  【2】

  房子是商品,所以决定房价涨幅的永远是“供求”和“购买力”,绝不是“我们觉得”,也不是“中介讲的”,更不是“专家说的”。

  深圳太远,我们再来看郑州。简单粗暴的看两张图:


  图:郑州历史各区域房价图


  图:郑州目前各区域房价图

  随手搜了两张图,一个是过去,一个是现在。我们也随便拉两个区域出来对比一下:过去:二七区8200元,东区13000元。

  现在:二七14515元,东区33607元。

  这个也可以换成一个问题:是8000元涨到16000元容易,还是13000元涨到26000元容易?

  【3】

  我们从城市说到区域,如果到了历史个案,就更多了,在这里我们就不说了。

  我们来看房价的涨幅的规律是什么?

  到底谁是“加法”,谁是“乘法”呢?

  我们假定2个楼盘,目前都已交房,一个二手房1万,另外一个二手房2万。那么若干年后,如果1万的涨到2万,那么2万的应该是涨到3万(加法,加1万),还是应该涨到4万(乘法,乘以2)呢。这个东西和楼盘的产品有关,但产品这个东西太复杂了,维度太多,普通人难以判断,那么我们就看它和城市均价的对比。我们先看城市均价的走势。

  我们把城市均价定位为加法,今天10000万,明年11000,后年13000,大后年14000……只是它加的快慢不同。如果目前楼盘A的价格低于这个城市的均价,如果在该类产品不过剩的情况下,它会以低于城市均价的涨幅上涨,叫匀速度。如果楼盘B的价格高于这个城市的均价,那么未来城市均价上涨的时候,它的涨幅就会高于这个城市的均价涨幅,叫加速度。如果楼盘C的价格“远远”高于一个城市的均价,那这个加速度就很快,很高,最终可能形成倍速。

  结语:

  当然,不论是1万的房子、2万的房子,还是3万的房子,都有它的存在价值,以及扮演的不同角色和定位。同时,也不是说新盘越贵越好,因为现在过度自信胡乱定价的开发商越来越多了。

  (全文完)

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