文/子木
这几年，哪个城市的房价最夸张？
有人说是深圳，连政策都压不住，只能被迫封市；也有人说是厦门，福建有钱人的货币天堂；还有说是杭州，炒房之都，从房改后就没停过。
其实很多不知道，中国真正的房价神话之城是“西北之王”——西安。
2011年-2015年，西安房价连续5年横盘震荡，差点儿被人遗忘。
然而从2016年3月开始，在房价浪潮推动下，西安房价从7886元/平米爆发，让人不可思议的是，西安房价竟然涨到现在，总共：
62个月！
这是中国任何一个城市都无法觊觎的数字，这个数字也让西安成为中国房地产有史以来，唯一一个横跨“调控大周期”的城市。
据最新消息，现下西安二手房已经均价突破1.7万元/平米，新房更加疯狂，2020年12月西安新房价格指数比起2015年，飙涨181.2%，增幅居全国之首。全市已经有6个区的房价齐刷刷突破2字头。
当地朋友对我说，西安人民最应该感谢的应该是房产中介，这几年凡是买房的人，都实现了财富跳涨，比做生意赚钱多了……
当然西安也不是没有管过房价，调控过好几次，但神奇的是，越调越涨，越调越厉害。
比如前几天，西安被中央再次约谈，出台史上最严新政“330”，限售5年，土地供应增加20%，然而新政落地后，神奇的一幕又出现了：
当地一新盘，保利天悦，2万的单价，意向登记人数超过15000人，成为西安历史上第五个万人摇号项目。
一边政策严打，一边新房抢购，西安楼市好像是一盆浇不灭的烈火，嘶吼着向上蹿升。
但在这背后，其实我隐约观察到，西安房价正在迷路。
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“房价没有无缘无故地上涨，也没有无缘无故地下跌。”
研究西安楼市的前提，必须要搞懂“连续62月上涨”背后的秘密。
翻了这几年西安楼市的所有数据、文件，我得出了一条完整的链路：
“地缘优势-政策红利-人口政策-全运会”
咱们一条一条来看。
2016年之前的西安，几乎是掉队二线城市序列的。
但西安的底子不错，它有独特的优势，一是城市文化底蕴，二是独特的地理区位，三是高校资源。
十三朝古都的文化底蕴，让西安有更多的故事可讲，让全国人更多的认识这座城市，有利于人口引入。
其次是区位，西安属于西北区域核心，关中要塞，古时候就是丝绸之路的起点，地域辐射面较广，自带城市群龙头基因。
最后是高校资源，高校等同于人才，人才是城市动力之源，也是资本青睐的因素，只要营商环境提升，会有源源不断的企业在这里落地，这点跟武汉、南京等城市相似。
三大优势，奠定了西安成为“当代名城”的基础，只是因为一些原因被耽搁了。
2018年2月西安成功晋级第九个中心城市，被定义为“西北之王”，迎来真正的历史机遇。
那时候，很多城市负责人都还没有意识到人才的重要性，西安做了一个大胆的举措：
抢先发布低门槛人才引进政策，打响二线城市抢人大战第一枪。
而后就是西安轰轰烈烈的抢人事件，那时候有一个段子：去西安旅游的人，不经意就被拉到派出所，询问是否落户。
事实证明，这一步让西安有了弯道超车的基础，不到4个月，西安新落户40万人口。2018年，西安市常住人口比2017年增加38.70万人达到1000.37万人，成功晋级千万常住人口大城。
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政策唤醒城市潜力，资本和人口大量涌入，直接表现在对住房的需求上，促使房价加速上涨。
那时候西安为了控制房价过热，采取摇号制度，然而因为买房人太多，出现万人抢房事件，一度惊动公安，闻名全国。
但任何潮水都是有尽头的。
2019年3月23日，西安市统计局发布了《西安市2019年国民经济和社会发展统计公报》。公报显示：2019年年末西安全市常住人口1020.35万人，比上年末净增加19.98万人。
相对于2018年，2019年的西安人口流入加速降温，被杭州、宁波、成都、重庆等老牌强二线城市超越。
这时候西安的房价已经翻了一番。
2019年全国调控大潮当头，问责制出台，所有二线城市行情冷淡，当大家都认为政策、人口红利逐渐消失的西安，房价到头的时候，西安却给大家迥然不同的答案：
逆势上涨。
我把原因归结为“全运会+控地”。一次大型活动有这么大能量，影响当地房价？答案是肯定的。
参考2008年北京奥运会、2017年天津全运会、2018年青岛上合峰会、以及未来2022年杭州亚运会，2022年北京冬奥会张家口赛区，承办大型活动需要一定的城市“承载力”。
所以你会看到一个城市在活动前夕，会加速投资一系列的城市基建，而基建就会让一部分人变得很有钱。
此次大型活动会彰显城市实力，提升西安地位。
西安自从被国家级中心城市以及全运会概念加持后，整个城市的预期高涨，对周边的虹吸力顿时上了一个台阶，开始虹吸陕西全省人口。
而房价上涨带来的财富效应，又促使整个西北五省的有钱人到西安炒房。
甘肃的一个朋友跟我说，这两年当地有钱人是看不上兰州的，基本都想着在西安买房，赶上这趟红利列车。
这时候西安房价就有些变味了。
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西安在调控房价上做过很多努力，层层加码限购限贷，但如果你深入了解，你会发现，这只是一场“表演”。因为西安的一级市场（土地），从未被限制过。
西安卖地是出了名的，尤其进入2021年以后，西安拍出多宗土地，都以超100%高溢价被开发商抢走，地王一茬接一茬，彻底进入1.5万元地价时代。
比如浐灞三角洲一块地拍到了19685元/平，刷新当地地价记录，以后房价都是奔着3、4万走的。
地王屡出不穷，推高地价，面粉价格高涨，面包价格自然升高，从而带动周边二手房价上涨。
比如你的房子原本售价是1万/平米，突然隔壁一荒地地价要拍到2万/平米，你还愿意继续1万/平米出售吗？
西安的楼市特别像早期的深圳，供需矛盾深刻，但深圳是真的没地，而西安有大片的土地，但就是不愿意多拍，控地艺术玩得风生水起。
西北人爱买新房，再加上西安控地，还实施限价政策，导致多个新房出现“房价倒挂”现象。
“买到即赚到”的想法，导致2021年后，西安多个项目被哄抢，再现三年前万人摇号盛况，媒体刷着火热行情，西安人民躺在纸币的幻觉里，幻想着财富暴涨。
但实际上，热闹场景的背后，西安购买力在加速透支。
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其实我们在研究房地产市场时，最主要的并不是新房，而是二手房市场。
因为西安新房，基本都在倒挂，买到即赚到，无论何时都会被抢，反映不出基本盘。
但二手房不一样，体现了这个城市实际购买量。
从今年1-3月份的数据看，西安近90天成交约8800-9200套，即2021年的前3个月每个月平均成交2900-3100套，仅是2020年月度平均成交量的一半不到，低于2019年同期约1万套和2018年同期约1.4万套的水平。
这意味着西安二手房市场热度在“退潮”。
这时候有人肯定会说，大家都去抢倒挂新房了啊，没人买二手房很正常，但这时候你一定要关注一个指标：二手房库存。
链家数据显示，现下西安链家真实在售二手房已经达到了90221套，租赁房源达到64870套（实际上要高于这个数值）。
这个数字是非常高的，而且租赁房源越多，说明这个城市投资属性越高。要知道北京二手房在售房源量才是79235套，租赁26035套，而且链家在北京的市场份额远比西安多得多。
抛开一线城市不讲，横向对比成都武汉，西安的可售租房源都是居高的。
所以可以用一句话解释当下的西安市场：一边人们奔着倒挂去抢新房，以为能赚钱；另一边二手房业主感觉不愁卖，只是房价虚高。
但真实原因其实是：西安二手房不好成交。而且“330政策”表态，西安未来楼市供应总量年均增长20%以上，这个数字很可怕。
意味着未来西安的新房会猛增，不再那么稀缺，再加上二手房的库存，这将成为西安楼市的不稳定因素。很多人说，有全运会啊，全运会开完以后，会吸引更多的人口来买房。
事实上，大型活动对一个城市房价的影响就是一针兴奋剂，但兴奋剂效果失去后，接下来还要看城市的底层实力。
2017年天津全运会后，房价连跌了3年，2018年青岛上合峰会后，房价跌到现在才抬头。
2022年冬奥会还未举行，张家口房价从炒高到暴跌，只用了1年时间。
你会发现，中国很多城市都是这样，大会举办前夕，概念炒作响彻全城，透支购买力，等到大会结束，利好出尽，炒房客抛盘，房价一路下跌。
历历在目。
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最后再多说几句。
西安这个城市，子木是非常看好的，它一定是未来的“西北之王”，发展空间无限。
但是这些年房价跑得太快了，远超“经济实力”。
横向比较这些强二线城市，2020年GDP刚过万亿，人口也刚过千万的西安，房价却紧追老牌二线强市武汉、成都，但后者无论任何数据都碾压西安。
而且西安地缘西北，贫富差距很大，有钱人多套房，年轻人买不起房，出现了明显的购买力断层。
当下西安虽然经济增速不错，但是产业还未达到一定的高度，面对新引入的大学生落户群体，无法提供优质高薪工作，导致当地内卷化严重，收入增速很慢。
所以这几年的西安，更应该夯实基础，稳住房价。
前几天，几个行业朋友说，西安房地产就是一个局，全运会时刻是西安最靓丽的一面，但也可能是房价转折的一个信号，利好出尽，可能遭遇大量炒房客解套抛盘。
所以现阶段在西安的购房者，一定要明晰几件事：
1、倒挂利差比较大的新房，可以继续抢，因为抢到即赚到，性价比还是存在的，没办法。
2、对二手房来说，库存大，新政刚出，要观察后续成交情况，如果成交量继续下滑，就是房价下跌的信号。最好把购房时间延续到2021年年底，届时我会根据二手房成交数据为大家做行情推理。
连续62个月上涨的西安，是该歇一歇了。
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