仁恒城市星徽3800多报，滨江嘉品超两千，南京楼市空气有多浮躁？

昨天，麒麟仁恒城市星徽报名人数公布：392套房3856人报名，摇中概率10.17%。

而在5个月前，去年11月仁恒城市星徽首开时，这个中签率是14.7%（352套房源2400组报名）！并且数据显示：这次新增报名人数占比82%，也就是说这次报名的3572人中（去重后数据）有2931人是首次报名仁恒城市星徽！换句话说：都是新韭菜！业内感叹：这茬韭菜长得也忒快了！

报名人数来源显示：31%为南京本地，21%的人来源于苏北，当然还有江苏其他各市、甚至省外购房人。

外地大军一来就是2000+人，声势浩荡！全国品牌响亮的房子率先被扑倒，有人指定买南京仁恒、银城！总之在不了解南京市场的基础上，先挑“牌子”买。

另外，浦口城南中心滨江嘉品报名人数出来了，2322人！但同区域的正荣润棠府上个月新领144套新房却没有摇号而是平推，预计上次报名人数仅250-300人左右；另望江悦府3月以来已领3次销许，也不摇号！滨江嘉品突然这么多人报名，这千人外地大军可见是对南京并不了解。

2000人的外地大军笼罩在南京楼市上空，堆起楼市浮躁，导致楼盘摇号热度悬殊，其中的盲目成分有多少？

浮躁一：仁恒城市星徽，前一秒加价30万？后一秒有墓地？外地大军“晕菜”啊

本周仁恒城市星徽一领销许，猫姐就看到有购房群里有人晒图称“房号费30万”可以买星徽。这个事情猫姐认为可能不是真的，30万房号费应该是源自仁恒“黑粉”。

仁恒拥有庞大的仁恒粉，但有粉就有黑粉，黑粉谋生能力绝对也是高级别的”。就如65页PPT你只会拿它吃瓜，有人拿它赚钱，1元/份，一夜入账过万。

“黑粉”自造**黑市，敏锐报价。前一次开盘根本没有，这一次二天就有了报价。

但外地大军一面无比迫切，一面又容易瞬间倒戈，在一些购房群里，有人传仁恒城市星徽也能看到墓地，位置距离约1.2公里。那仁恒城市星徽能不能买呢？

对于这个盘，我们也给大家梳理几点认知：

1、仁恒城市星徽仍是首付3成，没有热到提高首付。3成盘，证明麒麟片区区域仍是该盘唯一的弱项。

2、不过仁恒自有能力强，可以买，虽然周边比较荒凉，但仁恒自带配套，参见仁恒江湾城、绿洲新岛、仁恒G53、仁恒翠竹园等，一个仁恒盘可以带动一个小型MALL，所以也不用担心买了配套不够。

3、墓地问题，距离1000米，看不看得见？猫姐在网上并没有搜到关于这个墓地的具体介绍，规模多大不知，这个可能需要现场实探。但仁恒城市星徽这个项目体量比较大，不仅仅是住宅，还配有很大部分的商业办公。所以墓地对这里猫姐认为影响不大。虽然现实来说，洗掉所有阴影不可能，但3855组报名压境，已经不需要考虑这个问题。

4、房号费30万完全没有必要。因为周边同品级盘替代盘非常多。具体有哪些，我们接下来说！

浮躁二：城东岂止有仁恒？中海钟山印高科荣院会输吗？估计大家还不知道！

对于外地买房大军来说，说到城东高品质楼盘，可能只知道仁恒的城市星徽，但熟悉南京市场的就会知道，城东岂止仁恒，中海、高科等一批隐藏的高品质楼盘，你们真的了解吗？

首先，与仁恒城市星徽直接形成竞品的有中海钟山印、高科紫星荣苑两大同品级楼盘。

1、中海钟山印“印”系产品，高倒挂项目，中海整体品质多年耐扛，城东品质“前三”！

中海钟山印位于紫金山旁，马群与金马路双TOD交汇处，放风价约3.6-3.7万/平，户型面积段约106-136㎡，不仅地段稀缺、品质耐抗，还与区域二手房存在倒挂！

（项目效果图）

项目临近金马路地铁站，附近新城璞悦钟山二手房均价46744元/平，另环紫金山一代，动辄单价7-9万/㎡的千万豪宅也很多，这就使得毛坯限价3.1万/㎡的中海钟山印与生俱来高倒挂属性，成为紫金山板块的“上车盘”。

作为中海继方山印之后的又一“印”系力作，项目外立面采用极致窗墙比设计，玻璃立面接近满窗；54米楼高，房率约为78%-82%，比一般高层多出4%+得房率；最小楼间距约46米，楼间距比例最小约1:0.85；地面双进大堂，人车分流，品质感做到极致。

此外还有一线大牌精装交付：东芝中央空调、威能地暖、百朗新风三大件齐全，西门子洗碗机和方太油烟机+燃气灶，3M前置+末端净水器、厨余垃圾处理器等高配装置。细节方面还包括三角内推吊顶、立体收纳系统、全屋灯光系统、精研插座设计等人性化设计，整体品质感十分耐抗。

2、紫核高科紫星荣苑，高科改善品质+公办南外二线学区，一定拼不过仁恒吗？

位于紫东核心区的高科紫星荣苑，预计本周六公开售楼处，最快4月份就能首开，户型建筑面积约108-176㎡，放风价约3.5万/㎡。

（效果图）

作为高科置业首进紫东核心区的项目，项目将打造高端低密改善产品，这也是高科置业比较擅长的领域。项目共规划2栋7层、4栋11层多层住宅，密度低，整体房源数量较少，整体户型偏大偏改善，最小户型108㎡起，最大户型有176㎡。

项目还配建1000㎡下沉式会所，豪宅标配！这一点，仁恒城市星徽也自带约1500㎡下沉会所，二者不相上下。

另外值得一说的就是学区，板块内的公办南外仙林紫东江宁学校，已于去年9月开学，该校由市委书记亲自揭牌，校长由南京外国语学校仙林分校选派，师资力量也都是由仙林分校骨干教师及江宁区选拔的教师组成，许多客户专门冲着学校来此买房。

但从近日网传的江宁区初一年级第一学期期末考试成绩来看，南外仙林紫东江宁学校均分357.35分，排名江宁区公办第16位，并不是很理想，因此从目前来看，只能算得上是二线学区。

（图源水印）

除了以上两大直接竞品盘，项目周边还有深业青珑上府、正荣润岚府、中南仙林G83地块、马群时代中国G05地块四盘可供选择。

1、深业青珑上府：紫东“抄底盘”，现房交付，前期均价29862元/㎡，中签率约9.14%

紫核目前唯一在售盘深业青珑上府预计4月底加推4、6号楼，户型建筑面积117、127㎡，共170套精装房源，现房销售。

项目首开房源均价约29862元/㎡，170套房，共吸引1860组有效购房人报名，整体中签率约9.14%，全部售罄，千人摇号，热度可见一斑！

由于现房交付，目前项目精装品牌均已确定，包括科林贝思新风、菲斯曼地暖、格力中央空调三大件；灶具等厨房电器为港华紫荆牌子，五金为摩恩品牌；卫浴洁具为科勒品牌，五金件为摩恩品牌，卫浴柜带镜柜……基本上国产品牌和进口品牌都有，整体偏中端。

2、正荣润岚府：价约29500元/㎡+3000元/㎡升级包，含博世、汉斯格雅、唯宝等一线品牌

去年12月30日，润岚府首开3、6、8、9#，均价约29500元/㎡，另加精装包。最终共有889组报名，整体中签率约30.8%。目前项目还剩少量底楼在售。

这里有个插曲，正荣润岚府首开时曾被不少购房人投诉找不到报名通道。所以这889组报名还不是所有意向客户都报名情况下的数字，可见热度。

润岚府3000元/㎡的升级包含博世、汉斯格雅、唯宝、西门子、东芝、爱迪士等一线品牌，样板间内新风、地暖、中央空调三大件只是基础，项目还配置了净水器、洗碗机、垃圾处理器、消毒柜等设置。配置确实算高的。

3、马群时代中国G05地块，毛坯限价31000元/㎡

紧靠中海钟山印的马群时代中国G05地块，在今年2月25日土拍中，经现场摇号由时代中国以16.4亿元竞得，成交楼面价22697元/㎡，毛坯限价31000元/㎡，该地块容积率1.0＜Far≤2.2，未来价格可参考中海钟山印。

4、中南仙林G83地块，毛坯限价27500元/㎡

位于润岚府旁边的还有一副新地块——中南仙林G83地块，去年11月2日，经过23轮竞拍外加一轮摇号，中南置地以总价13.3亿元拍下该地，楼面地价19766元/㎡，毛坯限价27500元/㎡！

该地紧邻润岚府，同样靠近4号线汇通路地铁站，坐享交通便利，另外二者限价相同，未来价格或可参照润岚府。

另外，值得一提的是，上周五南京推出52幅地块集中出让信息，其中城东汇通路板块也有较大的涨幅，新地块汇通路G46、G47地块毛坯限价28500元/平，较之前的润岚府、中南仙林G83地块涨了1000元/平。未来新房预计也会有1000元/㎡的涨幅！

浮躁三：滨江嘉品2300+报名，同区域销冠盘润棠府不摇号，2000购房大军说来就来？

滨江嘉品本周二领取288套房源销许，均价30000元/平，另有装修包1300元/㎡和1400元/㎡可选，今天报名人数出炉，288套房2322人报名，中签率12.4%！

今年1月滨江嘉品首开时同样也是288套房源，当时报名人数时1052组！这报名人数整整翻了一倍还多啊！

但是看看城南中心同区域楼盘，正荣润棠府上个月新领144套新房却没有摇号而是平推，预计上次报名人数仅250-300人左右！

再如望江悦府3月以来领3次销许，均不需要摇号！可见房子也并不属于难买级别。

滨江嘉品却突然这么多人报名，这是为何，2000人来去如风，区域内其他楼盘捞不到？猫姐粗认为，可能是这千人外地大军对南京并不了解。

浮躁四：城南中心F4，各有千秋，为啥售房套路天差地别？

城南中心其实并不缺房，同品级楼盘可以说已经组成了F4战队，产品也各有千秋。

润棠府：

从板块图中不难看出，润棠府是城南中心F4中距离学校和地铁都很近的楼盘，项目与规划小学、初中、高中都仅有一路之隔，未来孩子上学路上的安全性很有保障；

同时项目距离10号线浦口万汇城地铁站约700米，距离11号线森林大道站约1公里，在区位上是占据了绝佳的优势。

望江悦府：

目前，城南中心的项目户型基本以89平为主力，在这样的情况下，望江悦府走差异化路线推出了特色小户型仅75平，总价低一些，对刚需客来说自然是不错的上车机会。

建面约75㎡2房2厅1卫↓

同时，项目的四房户型也是115平，与其他项目的四房户型相比，少了约10平方，可以少花30万左右。

建面约115㎡4房2厅2卫↓↓

滨江嘉品：

滨江嘉品作为杭州滨江进南京的首作，在口碑上更为注重，而我们知道，杭派房企更注重产品打磨。

其装修标准在区域内被誉为性价比最高，基础装修涵盖西门子的灶具、兰舍的新风，客厅射灯、厨房双水池。进户防火防盗门、地面木地板、墙面乳胶漆等。升级装修包增加了史密斯地暖、主卧衣柜、厨房上柜、东芝中央空调或同类型品牌、墙纸等。1300-1400元/平的装修包能做到这些，可见成本控制能力不错！

星河时代：

星河时代作为城南F4中的纯新盘，预计近期公开售楼处，4月有望上市。相比城南中心其他楼盘，星河时代是片区内唯一配有会所的项目，小区品质可以期待下。

另外据悉星河时代的装标在区域内比较也属于高水准，具体等样板间公开后猫姐带大家一起看。

城南F4整体来说，大配套相近，为什么售房套路却如此天差地别，火的几千号人报名，低调的默默加推走量……猫姐也不是开发商肚子里的蛔虫，但对购房人，猫姐要说这个区域想买是可以买到的，别就盯着一家看！

最后，总结一句话，外地购房大军压境，南京楼市有些浮躁，但是买房还是需要“真眼力”，购房人千万莫慌，在同品级楼盘里面多看，上车并不难！