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全方位解读!济南未来2-3年可置业的20个片区!

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  很多人对济南的整体楼市还是没有很具体的认识,我就用一张图,逐个片区的给大家直观展示下,聊聊我对各片区房价的认识。

  看完这几张图,你可能会对当下和未来几年的楼市发展有个初步认识和预判。

  我们济南的城市框架

  我们城市发展的新口号是什么?

  “东强、西兴、南美、北起、中优”,单看这十个字,哪个片区都不错。但是你再好好看看济南,特别是经常在济南东西南北跑的人,你觉得哪个片区发展的更快?更能吸引人?

  我们的城市向哪个方向发展相对空间充足且更顺势?

  但凡是一个理性的人也会说是东部,因为来到济南的新济南人,大部分在东部能找到工作,这边的就业机会多一些。

  然后我们再看这几年改善置业者的置业范围,也开始向CBD、奥体、汉峪、高新、盛福等片区置换迁移。因为这边是“行政、金融、企业”最集中,且还会聚集若干年,吸引力还会变强。


  所以这个区域是济南吸引力最强的片区,不管你信或者不信,很难改变。

  再看一下我们现在的置业区域分布:

  未来近2-3年图片上的18个区域还有新房可售,加上郭店、孙村,可以把济南分成20个置业小片区。

  当然老城区还有零星的拆迁土地入市,但是这不影响大的供应节奏。

  东部是新房供应主阵地

  如果你是个有心人,可以数数二环东路以东在售楼盘数量,大概率占了济南的7成左右。

  东部有大量的土地可开发,有大量的低价楼盘可选择。

  济南的城市人口还会一直增长下去,可能最少还要增长10年,这十年向哪边发展?我们再想想近几次主城区的拆迁,特别是千佛山北广场的拆迁,老城区更新太难了,老城区的好房子真贵,旧房子是真旧。

  现在的改善群体在东部置业主要购买区域:

  1、CBD片区——

  地铁、商业、办公、住宅,未来的济南新中心,这里将会最繁华。

  在售楼盘可选择不多,招商公园1872、中信泰富济南尊、复兴国际中心、绿地ifc、华润昆仑御,且剩余大部分均为精装价格2.8——3.5万,华润的大面积毛坯23000左右。

  有钱你就能买到,小街区让很多改善还是有疑虑。

  2、奥体(龙洞也在内)片区——

  环境、配套、教育均不错,紧邻龙奥大厦、奥体中心,不可复制。

  几乎没有在售新楼盘,各种单位宿舍很多,二手房也很抢手,价格今年又涨了。只有大华紫郡一个楼盘在售,产品还可以,片区内的香饽饽。

  未来很长时间内,这里会是东部房价制高点。

  3、贤文(高新、软件园也算在内)片区——

  CBD、奥体、高新算是济南东部商务区最集中的三个区域,高新核心片区同时也能享受CBD、奥体的配套服务。

  在售楼盘仁恒奥体公园世纪、绿地华彤苑、珑悦府、颖秀华府,龙湖新项目下半年入市。

  高新区这几年教育突飞猛进,现如今东部置业人群比较喜欢置业高新区改善盘,部分高新次新房价格与CBD毛坯价格相当。未来仁恒、龙湖很有可能比肩CBD楼盘价格,2021年大概率会突破3万。

  4、盛福片区——

  历下区仅存的还有大量土地可出让片区,位置尚可,距离CBD、奥体、高新商务区都相对很近。

  但是这几年历下区教育比较拉垮,没有在盛福片区注入很好的师资力量,导致整个区域教育被旁边高新区甩下,这一点我想历下教育局难辞其咎。

  2021年在售项目海信君和、万科翡翠公园、金地华著、绿城蘭园、招商滨河府、阳光城檀城,下半年银丰、越秀新楼盘也将入市。

  教育能跟上,这个片区才能好过。

  5、汉峪片区——

  经十路以南的生态环境不错,小汉峪、大汉峪片区有山体资源,随着这几年东部发展,这个片区成了改善群体比较喜欢置业区域。出则繁华,有汉峪金谷、奥体、高新区的商业配套,入则宁静。

  今年的汉峪片区扬眉吐气,一个山大瀚阳学校让整个大汉峪好几个楼盘房价涨了2000-3000元,成绩决定这片区的最终潜力,娃娃们好好学习!

  汉峪在售品质楼盘不多了,海德堡、中铁逸都国际、金科东方博翠、梧桐郡……这几个楼盘真的迎来了高光时刻。

  6、刘智远长岭山片区——

  历下区最靠东区域,历下区是个金字招牌,可以到了长岭山不灵了。相对来讲片区比较孤立,只能靠区位和教育吸引改善群体。

  刘智远的金茂、银丰在燕山学校的助力下卖的不错,奥东新都二手房价格惨不忍睹。

  长岭山几个楼盘就相对吃力很多,教育不给力,还是历下区教育局要背锅!


  再说说东部的刚需片区,7个片区。

  1、华山片区——

  神奇的华山片区从12000-40000的房子都有,真的是一个华山湖改变整个片区。如果没有这个湖,可能这边能多建很多房子,但是不可能成为改善置业者的选择区域。

  除了中铁在售的中铁梧桐苑之外,其余全部都是中海的房子。

  单看片区环境不错,区域上还是相对孤立,教育短板需要补补。

  2、工业北(新东站、张马)片区——

  距离高新、CBD比较近,有地铁线配套,是刚需置业者比较喜欢置业片区。但是小街区的规划,我实在理解不了。

  片区内缺少品质楼盘,加上本身的地理位置,短期内依然还是刚需片区,很难突破。

  2021年我认为这个片区还有小的上涨空间,但是不会特别大。

  在售楼盘:中建蔚蓝之城、万象东方、中粮祥云。工业北南侧的几个项目比较特殊,海信翰墨府、龙湖天曜、碧桂园凤凰壹品,产品优势明显,但是短板也很明显。

  3、济钢片区——

  今年才会有土地入市,明年才会销售。

  现在来看,很难突破刚需片区的宿命。

  4、雪山片区——

  雪山片区从2016年开始,片区楼市跌宕起伏。

  雪山的区位比较居中,其实有点盛福片区的翻版。区域位置不错,南北、东西交通也比较方便,商业配套沿着凤鸣路、世纪大道两侧都分布不少,最大的利好是文旅城商业、娱乐配套,距离很近。

  下半年随着万科城、绿城春来晓园的入市,片区供应量充足,但是售价大概率不会便宜。短期来看还属于刚需片区,发展空间需要看文旅城辐射、以及东部置业群体对片区内低密产品的认可程度。

  5、文旅城片区——

  自成一派,大体量、大配套,文旅城商业、娱乐配套是整个济南的配套,补齐东城的娱乐配套短板。

  未来片区人流量会非常大,带动整个大片区发展。

  房价有支撑,但是因为高容积率,可能低密版块才会走出独立行情。看开业之后的片区发展吧,的确不好判断准确。

  6、唐冶片区——

  绕城以外,但是房价却并不低于雪山片区,产业园布局不少,但是缺少强有力的产业支撑,还需观察各产业园的企业进驻情况,片区内缺少一个商业综合体。

  住宅供应量进入尾声,在售楼盘不多,山钢、鲁能、保利、远洋、高铁城、龙湖、万科等,仅剩余远洋一个未入市新项目。唐冶片区有大量的租赁住房、保障房布局,对周边房价、教育有负面影响。

  片区内住宅相对较密集,承接东部核心区域的外溢人口,部分高价地的高低配的确鸡肋。可置业、不可追高。

  7、神武彩石片区——

  神武属于2020年入市的新片区,在龙湖、金茂的带领下,片区楼盘销售风生水起。西侧有药谷、片区内布局各种产研院,吸收了部分预算低的刚需客群置业。

  彩石片区比较特殊,超算中心加持,住宅供应较少,且相对都是低密度,自然环境好,买房养老、投资居多。

  随着部分企业继续外迁神武、彩石,片区会保持一定热度。

  两个片区都可以买入,且还有上升空间,但是不要追高部分产品,且选择开发商要谨慎。

  很多人说我偏向东部,我来济南20年,看了济南20年的发展,东拓西进,至于向西怎么样向东怎么样,我想每个人心里都有一个标准,不谈趋势,不谈结论,我们再看五年。

  资金去哪里、人去哪里,城市发展大方向就在哪里。有时候人去了,资金不到位,发展会很慢;有时候资金去了,人没跟去,这就是空城,与趋势发展背道而驰。

  城市发展,肯定会考虑成本,投入产出问题,这也是济南老城更新难、慢,最大的问题。

  接下来说郭店、孙村片区

  1、孙村片区——

  孙村片区我个人是非常看好的,孙村有产业、有很好的生态环境,同时有很多的低密社区。向南是彩石,经十东路,所谓的科创大走廊,超算中心等,未来肯定会布局很多的企业、研发中心等。

  如果未来唐冶、雪山的刚需升级为改善群体,他们去哪里置业?

  基本上会有三个选择:1、向西中央商务区附近置业,2、向彩石片区置换,3、向孙村片区置换。

  但是孙村当下在售的万科如园、烯谷国际中心、绿城桂语朝阳、海信彩虹谷、中海云麓公馆、金茂墅、龙湖春江彼岸等楼盘,除了个别楼盘相对低密的改善定位之外,很多小区规划是刚需盘,小户型。

  靠近围子山、玉皇山未出让地块不多,有改善片区潜质,需要挑选好项目布局,12000左右的低密洋房你害怕啥?

  2、郭店片区——

  区位上的偏远,加上生态环境并无优势,决定了这个片区更多是地源性购房者置业。

  如果4、6号线未来在这里汇合,那么片区会承接部分刚需客户,否则,短时间发展空间会比较有限。

  地铁达、郭店成。(看4号线施工站点能否有突破)


  孙村片区

  继续聊聊西、北、南五个区域

  还是开头说的,片区发展需要产业、需要对新济南人有吸引力。

  1、西客站片区——

  西客站的发展时间并不算晚,济南西站于2009年7月12日奠基开工,2011年6月30日,随京沪高速铁路建成启用。经过整整10年的发展,西客站的吸引力还是偏弱,企业、工作机会并不多。

  西客站10年间开发,地源性客群基本已经完成置业,这个片区未来的发展机会就是——济南国家医学中心,医学中心发展好,能给西客站片区带来重大利好,否则相对了来讲片区只有居住属性。

  楼市供需平稳,价格波动不大,适合在片区内工作人群,和地源性居民置业。

  2、药山(+泺口)片区——

  药山片区有很多厂房、物流园区,泺口附近更多的是做生意的小企业主,都属于天桥。这几年拆迁力度比较大,未来土地供应相对充足,需求也能激发。

  片区的不足就是无法吸引更多的新济南人来此工作、置业,所以购买群体还是地源性客户为主。

  片区发展短时间内还是停留在城市更新层面,很难对周边人群形成很强吸引力。

  片区发展相对比较平稳,城市更新对周边居民居住环境是一大改善,自住可以。

  3、天桥老城——

  北湖、三孔桥、汽车站等区域都属于天桥老城区,尤其北湖片区这几年拆迁、建设力度很大。

  片区内置业者多为周边工作群体,俗称地源性客户,很难吸引西部、南部、东部客群在天桥置业。另外部分片区配置大量的安置房,这一点也值得置业者要尽量避开。

  片区以城市更新为主,对外部吸引力有限,上升潜力有限,优质项目比较稀缺:万科、金地相对比较靠谱。

  4、和谐片区——

  和谐片区,市中与槐荫区交汇,在售项目基本全部位于槐荫区,也属于城市更新集中片区。

  区位优势明显,成熟、交通便利,周围购买力没问题,但是缺少拉升片区整体发展的新动力。

  和谐片区好似已经步入中年,依托老资本平稳发展,房价2-2.3相对正常, 再突破恐怕难度比较大。

  在售项目保利天禧、绿城诚园、新城时光印象、远洋万和府、中海汇德里、城投静悦府,供应量不小,挑选低容积率,口碑好开发商购买。

  5、市中二环南——

  关注度最高的片区,二环南是槐荫、天桥、市中区的二环南,生态环境、教育资源优势明显,吸引整个济南中西部片区置业者。

  这个片区有三个超级大盘:鲁能领秀城、中海国际社区、华润公元九里,另外还有在售的绿地新里城、万科山望。

  购房者的 选择很有限,有条件上鲁能,为了孩子教育大部分人拼了领秀城,毕竟环境不错,教育领先且确定。其余的中海、华润、万科、绿地就随便买了,但是客观来讲中海而二手低密性价比不错,学校成绩这两年也会凸显,可以筛选布局了。

  有人会说为什么二环南房价这么高,为何鲁能新加推地块2.7-2.8万,销售还这么好?

  一句话:你看看市中区的人群都是干什么的?政、金融、事业单位、商人居多。你看看市中区的退休人群之前都是什么单位?你看看为何玉函高架桥怎么就变了隧道?比不得比不得。

  市中区底子厚,地缘人群也相对扎堆,所以二环南的学区房、豪宅有价格支撑,稳!

  地铁对济南的影响

  我又做了一张图,从我的理解,未来二期地铁开通之后,对济南各片区肯定有促进作用,但是真正利好哪里?

  东西三条地铁线,增进东西互通,但是同样会导致西部人口更容易去东部择业,或者即使在西部上班的人也有机会去东部置业。

  洪楼片区地铁密度还可以,且比较容易形成回马枪改造,只是瞎猜。

  工业北沿线小区,依然是刚需居住区,交通更便利。

  郭店能不能起来,还是要看地铁能否在此处交汇,我个人觉得交汇概率很大。

  8号线的作用是为了山东大学,也同样是为了让章丘慢慢向西发展,与济南彩石、孙村牵手。

  唯一画圈的片区,雪山、文旅、唐冶、神武、孙村、彩石,六个区域不分家,承接东部商务区外溢企业、人群,同时吸引省内来济南置业群体,吸引章丘来济南置业群体。已经起步,慢慢走向成熟。

  小 结

  20个置业小片区全部写完了,比较笼统,仅供大家参考。

  未来哪里发展快?哪里是刚需?哪里是改善?或许你已经有了初步认知。结合地铁线路,可以再梳理一下,大概率对今年全年的置业都会有帮助。

  很多人会说这么向东发展,老城区咋办?老城区以后会很好,老城区会有“回马枪”的更新发展。但是什么时候?什么规模?不好判断。

  我们的城市发展很难说均衡发展,再加上地势、空间上的各种受限,诸多因素的制约下,我们一点点的向某个区域妥协发展。

  老百姓置业要打破自己的“惯性空间”,有限的资金下,购买吸引力更足、更新发展速度更快的片区置业,这样才能事半功倍。

  个人观点,仅供参考。

  来源:几楼 贺小泡

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