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旭辉野心泡汤

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  斑马消费 杨柘

  从牵手到分手,旭辉控股和彰泰集团只用了97天。

  或是发现了“雷区”,在财务上一向稳健审慎的旭辉控股,果断闪身。

  亟待输血的彰泰集团正陷入尴尬境地,得力助手张巧龙匆匆离开,黄海涛如何顶住压力?

  

  野心泡汤

  4月14日晚间,旭辉控股(00884.HK)披露公告,正式与彰泰集团分手。

  97天前,旭辉控股老板林中还和彰泰集团老板黄海涛谈笑风生,两人更不乏对彼此的溢美之词。强强联合、基于双方彼此了解、认可及价值观的认同、在区域布局上有许多互补之处云云。

  牵手或是放手,都是“利”字当头。一方曲线获得土地资源,另一方获得资金纾困。合作破裂,就是利益没谈拢。

  广西一直是旭辉控股较为薄弱的区域,据2020年报,公司仅在广西南宁布局4个项目。

  彰泰集团的项目遍布广西区内16城9县,有100多个楼盘,开发面积近2000万平方米,销售规模和面积广西第一,广西房企新增土储货值第二。碧桂园(02007.HK)尽管已入桂多年,仍始终被彰泰集团踩在脚下。

  斑马消费梳理发现,此次合作前,彰泰集团已曝出两件大事:去年6月,公司被广西建工“拉黑”后又修复合作关系;花大力气引进蓝光发展(600466.SH)前高管张巧龙,推进全国化扩张,后者在年底匆匆离职。

  彰泰集团与闽系房企旭辉牵手,相当于找到了金主。这场堪比中国式婚姻的牵手,一开始就让人猜到结局。

  启信宝显示,彰泰集团因金融借款纠纷被多家金融机构起诉,其司法涉诉累计900件以上。2018年-2020年,公司有效股权出质15次,累计出质股权数额近3亿元。去年广西建工与彰泰公开决裂,工程款结算就是纠纷核心。

  这样的财务状况,一经尽调就会露出底裤,对旭辉控股来说,及时刹车是最好的选择。

  在3月举行的2020年度业绩发布会上,林中就释放出信号,“其实蛮多企业都来找过我们,希望促成收并购合作,但是我们内部的评估还是比较严格的。”

  除了内控严格,旭辉控股还是一家有着“合作”基因的房企。2017年与青岛银盛泰合作开发山东项目,从2017年布局3个城市到2020年完成8个城市布局,年销售规模从73亿元增至223亿元。今年2月,公司与华熙集团合作,首次涉足体育场馆运营。尽管合作模式多样化,林中表示这都离不开强强联手、合作共赢。

  业内人士估计,如果联姻彰泰集团成功,将为旭辉带来不少于800亿货值,让公司挺进行业前十的几率更大。

  旭辉的挑战

  经此一役,旭辉控股在广西又回到原点,公司表示目前已成立专门团队,负责对广西市场的经营和管理。

  从这几年发展来看,公司步伐似乎越来越谨慎。2020年,公司踩线完成2300亿元销售目标,今年定下的2650亿元、增速15%的目标显得愈发保守。相比2012年-2017年销售额翻10倍的火箭速度,已今不如昔。

  斑马消费梳理发现,公司最近三年的销售增速亦在大幅放缓,初步统计,2018年-2020年,公司分别实现销售金额1520亿元、2006亿元和2310亿元,同比增速分别为46.2%、32%和15.2%,销售面积分别为956.94万平方米、1203.55万平方米和1538.5万平方米,同比增速52.1%、25.8%和27.8%。与此同时,公司销售均价逐年降低,从1.59万元/平方米降至1.50万元/平方米。

  过去三年,公司归母净利润平均增速维持在18%以上,净利率水平保持16%以上,保持着行业内较高水平。2020年,公司年内利润首次实现百亿规模,达到119亿元,同比增长28.7%。

  不过,公司毛利率自2017年实现27.09%之后不断走低,2020年降至21.74%。随着房地产行业毛利率水平不断下行,公司如何保持双位数的盈利水平,仍是一个不小的挑战。

  要保持较高盈利水平,土地成本是一大影响因素,这也是公司难以避开的重要环节之一。

  数据显示,2020年,公司新增土地储备建筑面积1310万平方米,耗资555亿元。其中,权益收购成本每平方米7001元,同比增长29.1%。

  随着土地成本明显增长,直接会影响企业两三年后的结转收入以及盈利水平。

  在2020年度业绩会上,林中表示公司拿地方式将保持多元化,不限于旧改、土拍市场以及产业联盟等,聚焦在区域内深耕。

  值得注意的是,在“三道红线”的背景下,旭辉虽已降至黄档,但仍踩着负债这条红线。

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