2020年上市房企商业成绩单

经济观察报 记者 程璐洋 2020年的业绩报告，是房企在这不轻松的一年历练后的答卷，尤其是对注重线下体验的商业地产企业来说。

疫情之前的几年，挖掘多元化经营模式、向商业板块要新盈利点，是部分企业的共同选择。一场疫情，究竟对房企的商业业务造成多大的影响？什么样的业态更抗风险？房企会如何调整后续业务重点？

经济观察报从A股及港股上市的地产公司中，选取了包括龙湖集团（00960.HK）、华润置地（01109.HK）、太古地产（01972.HK）等在内的十多家商业地产板块代表为样本，汇总梳理了其年报中的相关核心数据，一探商业地产的2020。

2020成色

综合各房企年报和官网数据，2020年，包括万达商管集团、太古地产、龙湖集团、新城发展、万科印力、恒隆集团、嘉里建设、九龙仓集团、大悦城地产、华润万象生活、宝龙商业、金茂集团、世茂股份、中海、旭辉集团、远洋集团在内的16家房企中，其商业地产板块（计算零售、写字楼和酒店）收入达1000亿元（注：万达商管集团仅披露2020年截至9月的业绩，营业收入270.53亿元）。

其中港资企业九龙仓集团和恒隆集团收入同比上升，太古地产和嘉里建设收入同比有所下降。内资房企中，商业板块收入同比下降的是大悦城地产、金茂集团、世茂股份和远洋集团。

聚焦商业板块中的零售业务租金收入看，万达商管仍位列榜单第一名，2020年全国万达广场减免租金超过43.3亿元，如扣除这一因素影响，2020年全国万达广场租金同比增长8.1%，达到415.97亿元。

排在第二位的龙湖，2020年商场租金收入58亿元，同比增长23%。

第三位的太古地产，在香港和内地的零售物业租金收入分别为24.41亿港元和24.91亿港元，共计59.32亿港元。

疫情导致的商场空置，使得各家企业的项目出租率大部分同比下降，但下降幅度在不同企业的表现不尽相同。

从披露项目空置率的企业来看，第一梯队的出租率水平维持在90%以上。

2020年，全国万达广场出租率99.4%，租金收缴率99.9%；龙湖集团2020年底出租率为97%；九龙仓集团的内地项目出租率为99%。

第二梯队的出租率水平在8成左右，有企业的出租率下降明显，且呈现明显地域分化。

大悦城除成都项目外，出租率均有不同程度下滑，上海静安大悦城降10%至86%；万科印力的已开业项目整体出租率 87.4%。

据联商网零售研究中心统计，2020年，全国新开业商业项目数量374个，同比下降28%，剔除35个存量改造物业，全新入市商业项目仅339个，创下近三年的新低。

从城市分布来看，以开业数量≥6个为标准，成都、上海、深圳为前三，杭州、南京、佛山、重庆等城市均排名前列，展现出新一线城市活跃的商业氛围。

万达商管集团2020年开业45座万达广场，其中38个位于非一线城市。在全国开业商场49座，已开业建筑面积为481万平方米的龙湖集团，2020年于南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6城新开10座商场。

轻资产与重奢

在2020年，更多的房企强调商业板块的轻资产模式，有的已经在公司架构上“轻重分离”。

布局轻资产多年的万达集团发布2021年开业计划，全面实施“轻资产”战略，从2021年开始，万达集团不再发展“重资产”，只输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得收益。

2020年3月，龙湖商业也宣布，全面启动轻资产模式，在当月的业绩发布会上，龙湖集团解释，发展轻资产已经准备了两三年，可以帮助客户提高资产利用率。

华润的轻资产布局也在加速。2020年底，华润万象生活上市，华润置地合并物业和商管两项业务，将商业运营服务从华润置地综合商业物业开发及投资中独立出来，放入华润万象生活，轻重分离。

在2020年度业绩会上，华润万象生活表示，2021年目标包括外拓购物中心项目达到10个。目前已通过管理输出、承租经营、商管公司收并购等方式拓展外部项目。业绩会当天，华润万象生活华东大区与OPPO签约，将为杭州OPPO全球移动终端研发总部商业提供轻资产管理输出服务。

这些轻资产布局的影响，可以从各家房企2021年的发展目标看出。

2021年，万达集团计划开业50个万达广场，其中轻资产占比68%；同时，计划签约70个轻资产万达广场。万达商管集团总裁肖广瑞表示，根据董事会要求，今后每年签约的轻资产万达广场将不低于60个。

年报显示，龙湖商业2021年预计开业天街项目8个，租金收入目标为85亿元。

华润万象生活希望在十四五期间外拓50个购物中心，在目前123个在手项目的基础上，实现2025年末在营购物中心数量约150个。

在2020年度业绩会上，华润万象生活还表示，重奢购物中心的项目数量要达到9个，购物中心分部的毛利率要继续维持50%左右的高位。

疫情之下，重奢项目的抗风险能力明显。一方面，中国奢侈品市场连年爆发，麦肯锡《中国奢侈品报告2019》显示，2012年至2018年间，全球奢侈品市场超过一半的增幅来自于中国，至2025年，这个比例将达到65%。另一方面，疫情的阻隔将无法出国消费的奢侈品需求在中国市场集中释放。

2020年4月，广州太古汇爱马仕旗舰店重装开业，1900多万元的首日销售额，创其品牌在中国的最高单店成交纪录。

恒隆集团董事长陈启宗在2020年致股东函中表示，恒隆购物商场销售的奢侈品市场，应该会比一般消费增长得快。

他表示，恒隆为奢侈品品牌建造的购物商场吸引了所有顶级品牌成为其租户，结果，租金大幅跃升。2020年第一季度及其后，疫情下高端及次高端购物商场的表现差别最为明显。上海以外地区的五星级购物商场表现与上海的两座同级购物商场完全一致，而四星级购物商场则显然是另一回事。“2020年第一季度(准确来说，就是2月及3月两个月份)，业务被疫情冲击严重受影响。到了4月，我们清楚看到奢侈品销售额开始复苏，而其他商品表现则依然乏力。下半年度，前者的销售额暴涨，其余商品也开始发力，但进度慢得多。”

2020年上半年，上海两座购物商场的零售额较2019年同期上升15%，而上海以外地区的则下降7%，彼此相距22个百分点；下半年，相应数字则分别是上升90%比对49%，相距41个百分点。然而，如果比较高端及次高端购物商场，情况会更为明显。2020年上半年，前者上升21%，而后者则下降34%，相距55个百分点；下半年，高端购物商场的零售额同比增加98%，而其他购物商场的零售额则依然同比下跌4%，两者相距达整整102个百分点。

除恒隆外，太古地产也表示，并不担心高端品牌转向线上销售，其在太古广场上加码高端品牌的零售战略似乎现在已经生效。

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程璐洋经济观察报记者

不动产运营报道部记者
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