01.
2021年4月28日，
重庆将历史上首次进行土地集中拍卖。
这对城市发展意味着什么？
这对地产开发商意味着什么？
这对房价走向意味着什么？
不能问得再多了，免得你记不住。这段时间，我们深入访问开发商BOSS，高管，投拓负责人等多位核心人士。
伙伴你用心找下，看有没有你想要的猛料或干货。
（规则变化背后，引起市场与利益的深刻变化。）
02.
先说，为何要集中土拍？
我们简单说，不能说得太深入。大概就是，之前一年中土拍可拍好多次，你每个开发商根据自己判断与节点，量入为出，想干啥干啥。
这次不一样。一下来一火车皮面粉，你有点颤抖般兴奋，想要，但大家都想要。
这至少带来两个变化：
庄家更主动，闲家更被动。
强者恒强，弱者越来缺少机会。
当然，这仅仅是个大概，还有很多细分或者说不完全如此。
03.
4月7日，相关部门放出了4月28日即将拍卖地块的详细情况。
这46宗土地有什么特点？
很多伙伴已做过分析，大概就下面：
（1）超50%地块分布在轨道站附近，轨道TOD综合体，将成为重要导向。
（2）46块地起拍价都没过万，用心良苦。但是，平均达到6387元每平，比上一年涨幅超过10%，其中有13块地起拍价超过9千每平。地价上涨趋势明显。这意味什么呢伙伴？
（3）大盘明显回归。46宗地平均建筑面积15.12万方，比去年增长9%，比2019年增长50%。其中体量超过20万方的有12宗，超过四分之一，还有好几宗体量超过40万方，这在当下就是妥妥的大盘了。
（4）本次供地容积率平均1.66，最高容积率才2.78，低容地越来越多，改善将成主流。
（5）渝中江北没地可供。其中，渝中没地已经连续好几年了，江北也首次没地可供，这又说明了什么？
（6）巴南是供地大户，但本次土地全在界石。大渡口，沙区物流园等板块崛起。这次沙区只有3宗地，但是供货量达到77.7万方，占比高达11%。从全年看，沙区土地供应量排主城第二，仅次于两江新区。这又说明了什么呢？
（中央公园等优质地块让很多人流口水。）
04.
以上供地能看出好多有意思的地方，大渡口崛起你能看出所谓板块轮动，沙坪坝崛起是不是重庆向西。
核心区无地可供则对当下以及未来供求关系意味着什么？
05.
前面说了，近段时间，海盗约见了地产BOSS，高管，投拓负责人，打算详细了解当下开发商方面对本次历史性土拍的计划与安排。
目前至少有这些反馈：
（1）海盗了解到本次预计会全力出击的公司至少有：龙湖，金科，融创，中海，华润，中交。
龙湖今年刚换重庆公司总经理，重庆发展核心策略也有重要调整，重庆公司目标也调得比较高，所以龙湖全力以赴四月份土拍可谓情理之中。
金科已走上了高周转的高速列车，他们已失去了不高速发展的自由，不成功便成仁，所以，金科只能志在必得。
再说了，他们两位作为重庆本土企业，区域公司年度目标都在500亿以上，本次重拳出击可谓意料之中。
融创虽然将西南总部搬离成都，但目前看来并没有放弃重庆的意思，有业内伙伴告诉海盗，目前融创正四处筹钱力拼4月土拍，依旧计划重仓重庆。
中海一向是三年不拿地，拿地管三年。所以，原有土储也深刻影响本次参拍。
而华润西南总裁刚刚更换，重庆营销总也是新任到位，本次强势出击同样可以预见。
（已有土储同样深刻影响本次土拍动向。）
（2）某位央企重庆高管告诉我们，本次46宗地，她们向集团提报了35宗以上的申请，她们认为保底在5块土地以上。这位高管认为，本次竞争主要在央企与知名民营企业之间展开。当然，参与得越多，则对实力要求越高。在海盗看来，这位高管所在公司的态度，应该就是大部分央企的基本态度。
（3）参与者认为，本次重庆拍出土地的质量比较高，不管是面积还是位置。但相关部门要求有三个明显变化：
第一是，有地块要求写字楼也要移交相关部门，之前只有学校等配置，写字楼移交是第一次。
第二是，之前只允许开发商在招拍挂之前进行联合竞标，本次允许事后再谈联合开发。
第三是，有的地块要求商业自持不低于10年，这也是首次出现。
（4）某重庆100强民企BOSS在前面与海盗聊天时说，上半年他手头项目销售比较理想，看好接下来重庆市场，本次研判了11块地，希望拿下其中两块。但是，这得看排序，以及运气。
（5）某总部广东的房企高管告诉我们，他们本次川渝公司一共看了10多块地，但是发现“没有能做出来的”，所以，本次会放弃参拍。
（6）一位资深投拓美女负责人告诉海盗，类似绿地这种喜欢勾地的企业，未必会重视本次出手，而像新鸥鹏等发展模式的企业，则对区县勾地有更强烈兴趣。
（7）作为本土知名企业，发展势头良好的华宇，本次如何打算的？海盗私下了解到，在重庆大本营，华宇的策略是全覆盖，并在全覆盖里面寻找机会。但是，保证金以及全国发展等问题，使得华宇必须同时兼顾。据说华宇会在重庆，广州等地同时出手，但考量到投资比较分散，在重庆没有保底计划。
（锤子即将落下，谁将发出尖叫？）
06.
作为一个写稿子的，显然海盗对2021年4月28日的土拍，感到兴奋。而兴奋之外，有哪些预判与启示？
或许是这些：
（1）规则越来越细，发牌的越来越强势。事实上呢，大多数游戏，越到后面，都是规则越来越细。事物发展总是从粗放到精耕。房地产行业如此，土拍如此。
（2）地产央企越来越强。本次土拍显然考量资金能力，团队能力，应变能力。而据说，地产央企总体层面而言，这两年受到更上面的考核也越来苛刻，更强发展的势能增强。
（3）既然地价在涨。房价呢。
（4）重庆土拍，正在形成一个真正意义的“外环”。城市变大，分工变细，人群分流，核心区价值进一步凸显，区域风口也清晰可见。
07.
重庆正越来越美，
城市竞争力越来越强。
你说呢？
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
