上海首富郭广昌地产版图有息负债持续增长，净负债率连续三年上升

现金短债比0.91，触及一道红线

出品|Metal财经

撰文|查克

三年前，“复星系”地产版图完成涉及近500亿元资产的大腾挪：除复星旅游文化（1992·HK）、纽约28Liberty和上海外滩金融中心外，“复星系”将旗下复合功能地产业务注入至豫园股份（600655·SH）。而这家老字号“收集控”则由“复星系”核心投资平台复星产投的子公司转至核心地产运营平台复地集团旗下。

从战略层面来看，由于地产版图是“复星系”富足、快乐、健康三大生态的核心载体，交易完成后，作为快乐板块的“台柱子”，豫园股份不仅成为珠宝、地产、品牌消费于一体的家庭快乐消费集团，也令“复星系”的蜂巢城市战略（产城融合的复合功能地产业务）持续推进。

但从重组后的新母子公司财务并表结果来看，这显然是“复星系”内部实现多赢的资本运作。一方面，形成“珠宝时尚+地产”双主业结构的豫园股份告别此前营收增速缓慢的态势，特别是长期低迷的利润率得到大幅提升；另一方面，复地集团的地产开发属性被弱化，功能性地产的赋能作用凸显，更重要的是其业绩变相实现跨越式增长。

然而，这个可以令复地集团在资本市场信用升级的背书，却于近日遭遇“打折”。

数据显示，2020年前三季度，复地集团珠宝时尚板块的营收贡献占比超过五成，房地产业务营收占比已从上一年的42.34%下降至36.72%，但由于豫园股份在2019年才完成全部业绩并表，导致复地集团近三年房地产业务占比仍高于五成，因此，根据《中诚信证评中国房地产（住宅）行业评级方法》，复地集团仍是房地产企业。

受制于此，“三道红线”管控下的中小房企融资寒冬，即便背靠拥有7000亿元资产的“复星系”，复地集团也未能幸免。

发行结果公告

4月9日，复地集团2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）于在上交所上市，证券简称为“21复地01”，实际发行规模为5.00亿元，票面利率为4.95%。募资说明书显示，该债券计划发行总规模不超过20亿元，募资用途为按顺序偿还或置换“19复地F1”、“19复地F2”和“18复地01”三只债券合计不超过20亿元的债务。

这意味着，复地集团本期债券的发行不仅无法完成偿还或置换金额最低的“19复地F1”（6·73亿元），还必须通过其他融资渠道实现“借新还旧”。

值得注意的是，截至4月15日，房地产行业今年以来共计上市82只公司债，复地集团本期债券募资完成度仅为25%，在房企公司债募资完成度排名中位列倒数第一。

净负债率上升23.68%，短债偿还压力增加

复地集团成立于1998年，是复星国际（0656·HK）旗下三级子公司，实控人系现年54岁的浙江金华人郭广昌。2001年，凭借在上海大本营的深耕优势，这位目前身家逾700亿元的上海首富将其地产版图逐渐向全国扩张，并在2004年运作复地集团成为当时赴港上市的第二家内房企。资本助力下，复地集团此后的行业排名也蹿升进TOP10阵营。

2011年，受注册地限制导致的融资渠道收窄、港股关联交易政策下的控股股东资产注入限制，以及负债水平处于行业高位等原因影响下，复地集团被复星国际私有化退市。同年，复地集团行业排名跌出前十。

此后十年间，随着“复星系”百亿美元海外并购、“蜂巢城市”、“C2M”等战略重心转移，被“冷落”的复地集团业绩一直不温不火。数据显示，2017年至2020年1--9月，复地集团分别实现合同销售额266.20亿元、297.43亿元、283.95亿元和164.34亿元，行业排名已跌出TOP100。

尽管2018年和2019年受益于豫园股份并表录得业绩大增，但复地集团房地产板块营收贡献已远不及2017年。而在去年的疫情冲击下，复地集团营收增速同比下滑近50个百分点至9.5%；归母净利同比减少13.66%。

负债指标方面，公开资料显示，截至2020年9月末，复地集团资产总额为1838.39亿元，负债总额为1347.25亿元，资产负债率达73.28%，且已连续三年走高；相反，受业绩增速放缓影响，该公司净资产收益率和总资产回报率分别低至7.85%和3.58%，均已连续三年出现下滑。

财务摘要

负债结构方面，同期，复地集团有息负债总额为705.98亿元，同比增长近两成；其中短期有息负债为316.58亿元，货币资金为287.87亿元，现金短债比为0.91，触及一道红线，若考虑25.92亿元受限制现金，该公司短债偿还压力还将进一步加重。

复地集团总债务的增加也令其净负债率较上一年年末上升23.68%至85.13%；剔除预收账款（包括合同负债）后的资产负债率为69.39%，接近红线。而盈利能力下滑叠加偿债指标走弱也成为复地集团债券融资遇冷的主要原因。

与此同时，疫情冲击下的复星国际业绩亦不容乐观。数据显示，2020年，复星国际实现营收1366.3亿元，同比减少4.44%；归母净利润80.2亿元，同比大降45.83%。其中，“复星系”地产版图核心业务所在的“快乐”板块实现营收559.05亿元，同比减少17.6%；归母净利为-2.80亿元，同比下滑112.5%。

除复地集团利润下滑影响外，复星旅文因疫情期间度假村关闭导致营收同比减少逾百亿元，净亏损达28.02亿元。而在有息借款总额增长103.47%至113.41亿元的情况，复星旅文净负债率攀升至126.68%，并触及红线。

随着两家地产子公司负债率同步走高，复星国际有息债务总额同比增加10.33%至2298.02亿元，总债务占总资本比率微升至54.3%。而在内外部因素影响的地产版图业绩颓势下，复星国际如何在施展财技令复地集团和复星旅文改善偿债指标，并令复地集团重获资本市场青睐，值得持续关注。