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2021置换建议:拿住市区,别轻易卖掉

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  最近,有个朋友和我们聊到,感觉自己和家人的几套市区老房子升值空间不大了,和家人商量着打算把其中两套置换出去,只留下一套目前住的,去周边城市换更好的新房。

  基于这样的出发点,他问了两个问题:

  第一,这样的置换选择,是否可以?

  第二,周边的城市,是否值得考虑?(因个别原因,广州限购区域不属于考虑范围)

  今天,我们来好好捋捋这个置换选择。

  01.

  第一个问题,这样的置换,是否可行?

  之所以会这么考虑,在他看来,主要有两个原因:

  其一是觉得广州传统市区的升值空间已经不大了,未来已经不再属于价格洼地,与此如此,不如去考虑周边一些尚处于价格洼地的房子。

  其二是从自身因素出发,毕竟目前想置换出去的房子,都不属于次新房,整体房子品相一般。

  我们一一来看:

  首先,广州中心市区最大的优势,就在于中心。

  中心区核心地段,是中心市区房子的大前提,没有这个基础条件,其他一切都是白搭。而中心区核心地段意味着太多东西:商务商业圈、教育、医疗以及各种生活配套。

  要知道,房子所在的位置,决定了它的价值。

  当然,类似这位朋友以及绝大多数人的看法是,虽然中心区是广州的核心,公共配套好,但建筑太密、房价太高、老旧小区太多,未来会慢慢弱化。

  反观外围区域,无论是基建配套,还是规划落地,在效率上都更胜一筹。

  但大家忽略的一点是,广州除了在大力延伸之外,并没有放弃中心城区。

  诚然,身处大湾区核心位置的广州,在各种国家级、城市级战略及红利叠加下,人口、产业、配套等发展也陆续进入崭新阶段,俨然已迈入了高速发展的快车道。

  随着广州版图的不断扩张,城市的有机更新,随着城市的扩容和发展,广州的触角早已延伸到了增城、南沙等外围区域.

  可以说,每个板块都有自己的核心竞争力。

  然而,放眼广州的众多区域和中心,广州的老中心,看似历经多轮更迭、逐步低调,其实从来没有离开,甚至,正在焕发更大的价值。

  无论是城市更新改造,还是产业结构的战略性调整,都不难看出,随着广州城市规划布局的逐步完善,未来回归城市中心,优化广州老城区,将成为下一个趋势。

  以越秀为例,在越秀“2035年”规划中,就重点提及了环市东、五羊新城等重点功能片区改造以及西坑、登峰、瑶台等5条城中村改造。

  所以,广州中心城区的价值,绝非有些人所认为的,已经到了天花板。


  老城区的烟火气 来源:网络

  当然,中心城区的绝大多数房子,正如小编朋友的房子一样,绝大多数都不属于次新房。

  但细细一问,无论是周边地段,还是小区环境,实际上都算比较舒适,而且目前也已经进入到了加装电梯的公示阶段。

  对于这样的房子,我们始终觉得,拿在手上,肯定吃不了亏

  一个是整体房子品质还是很靠谱的,虽然比不过郊区或者周边城市的新房,但也不容易过时,另一个随着中心城区进一步优化之后,配套、人口和活力等优势依然会进一步凸显。

  所以,我们给出的建议是:市区老房子的利好,还没有完全兑现。如果真的要置换,也不建议全部置换,至少保证拿住市区优质资产。

  02.

  之所以这么建议,还在于:

  卖掉之后买哪里?也是个问题。

  如果是广州,那么按照综合条件来看,可以选择的,只有增城和从化

  先看增城,我们列举两个核心点:

  以2020年广州十大成交热盘排名为例,增城两大热销盘都是刚需项目,显然,购房者对于增城的认知,也基本以刚需或改善自住为主。

  但与此同时,增城房价涨幅一向不快,尤其是在更加有参考维度的二手房方面,更是如此,对于追求涨幅空间的买家来看,这点需要额外注意。

  从以上两点,也说明了增城一直以来的一个弊端:非刚需或刚改自住,并不太符合增城的整体调性。


  增城实景

  当然,如果真要在其中给出选择,我们首选的是新塘,其次21号线沿线的中新、朱村板块,随着轨道交通的完善,也可以稍微考虑下。

  至于从化,坦率来说,并不适合置换选择。

  通勤距离上的心理落差外加配套方面的不足,依然很客观摆在从化的面前,即便有着地铁的开通,但从化也依然只是一个强地铁弱配套的睡城。

  03.

  那么,周边城市呢?

  从发展前景来看,东莞和佛山显然是广州、深圳之外相对比较合适的城市选择。

  无论是城市竞争,还是人才吸引力,再到宜居性和未来的潜力空间,佛山和东莞都具备了入市的基本面,但需要看到,这两个城市,目前都有点微妙。

  东莞,属于被约谈的城市,从这个角度来看,东莞的楼市目前太过热,甚至会出现了虚高的情况下,此时入市,并不合适。

  至于佛山,相对温和一点,但在诸位媒体的吹捧以及佛山自有的发展潜力之下,也迎来了一波上涨,这个信号,同样值得警惕。

  当然,如果真的要选择,我们也建议:

  东莞方面,临深片区、临广片区、中心城区、松山湖片区,这几个板块,可以重点关注,可以根据你的通勤时间和置业预算,进行综合选择。


  佛山实景 来源:网络

  佛山方面,无论是从自住属性,还是升值属性,都建议选择成熟片区以及临广片区。

  例如广佛交界核心板块及地铁沿线项目,例如千灯湖、北滘、金沙洲这些区域以及未来地铁28号线的途经板块,都可以重点关注。

  而珠海和清远,则相对有点分裂化。

  一方面,珠海的二手涨幅并不算高(2020年涨幅5%),甚至出现了又涨又跌、部分板块横盘的情况。

  但另一方面,由于具备了得天独厚的区位优势和不错的城市规划前景,一部分核心片区的价值,依然可以用价格洼地来界定。

  同理的,还有清远。


清远实景 来源: 网络

  至于中山和肇庆,说实话,一个是主打概念催热的城市,一个太过于偏于大湾区核心,在其他选择的情况下,我们并不太建议。

  最后,小结一下:

  从长远角度来说,如果预算差距不太大,还是建议买稍微靠近市区或者广州、深圳的房子。

  而太过于偏远和没有产业人口支撑的城市,流动性差,价值很难变现,比较容易砸在手里。

  【End】

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