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中央和地方的博弈真相,任泽平跳槽后一语道破!

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  你永远叫不醒一个装睡的人,尤其他还擅长自我催眠。

  根据中原地产统计,今年以来,全国各地房地产调控政策次数累计超过140次。

  除了限购、限售、限贷等常规操作,还重点打击违规消费贷款流入房地产市场。

  从调控手段来看,中央的意思很明确了:在稳房价的同时,必须防范金融风险。

  只不过,地方政府执行起来却似乎让人百思不得其解。

  例如深圳,之前自查经营贷违规炒房,仅仅发现21笔,而“深房理”事件出来之后,一次举报就爆出102笔。

  那么,这场中央与地方的楼市博弈背后,真相到底是什么?



  .01

  我们都知道,在“房住不炒”下,房价大起大落都是不被允许的,所以政府的调控措施主要是让高房价出现横盘或者阴跌。

  实际上,让房价降温的方法无非两种:一是让市场供大于求,也就是增加土地供应;二是通过房地产税,让拥有多套房的人被迫卖房增加市场供应。

  然而,如果观察近十年的数据,事实可能与我们想的恰恰相反。

  根据前瞻产业研究院数据显示,2010年-2020年,一线城市土地供应整体呈现下降走势。

  2020年一线城市推出土地面积3676.45万平方米,相比十年前,土地供应几乎腰斩。


  与此同时,一线城市推出的土地用于住宅用地面积占比也呈下降趋势。

  2020年,一线城市供应的土地中,只有41.8%为住宅用地。

  最典型的例子就是深圳,住宅用地远少于商服用地,去年新房供应才5万套左右,楼市怎么能不热?


  既然很难从土地供应上解决,那么用房地产税呢?

  上周,财政部再次发话,表示要积极稳妥推进房地产税立法和改革。当时我也说了,十四五期间可能有新进展,但是全面实施还要很长时间。

  具体可回顾:《没骗你!房地产税正在路上,但走的是人行道!》


  事实上,从上海和重庆的两个试点城市来看,房地产税的效果并不如人意。

  根据恒大研究院数据显示,2018年两城的房产税收入分别为213.8亿元67.3亿元,仅占各自土地出让收入的11.1%3.2%。



  同时,上海和重庆实施房产税后,也没能有效抑制房价上涨。

  2011-2018年,上海和重庆的商品房均价不断飙涨,平均涨幅分别为8.5%8.6%


  为什么房地产税对这两个城市的房价不起作用?

  因为上海和重庆所试点的房地产税,根本不是真正的房地产税,主要体现在三方面:

  第一,征税范围窄。上海只针对增量房,不涉及存量房,而重庆虽然包括存量房,但只针对高档住房。

  第二,税率偏低。上海房产税税率是0.4%和0.6%,而重庆是0.5%、1%和1.2%,低于国际标准。

  第三,免征面积大。上海新房免征面积是人均60㎡,重庆独栋住宅每户免税180㎡、新购独栋住宅和高档住房每户免税100㎡,而两城人均住房建筑面积仅分别为33.4㎡和31.8㎡。

  所以,土地长期供小于求,房地产税力度又不够,地方政府只能靠限价、限购、打击经营贷等调控手段,来控制房价了。

  .02

  但实际上,很多人的感受是:为什么房价越调控越涨?

  回顾2008年就知道了,当时受金融危机影响,中国经济急速下滑,为刺激经济复苏,国家选择了房地产。

  毕竟,房地产见效快,还能带动上下游产业链,而基建耗时长,制造业受制于需求崩溃。

  所以,2008年10月央妈开始放水,财政部下调税率,到了年底又祭出“四万亿”刺激计划。

  如此大量的货币放水,就是房价大涨的幕后推手,不懂的再细品一下去年楼市。

  对于地方政府来说,当时也没钱,只能抵押土地向银行借钱,而开发完房地产后,还要还基建、征地等债务,所以通过涨地价来增加财政收入,还哪有心思压房价。

  而商业银行,也乖乖按中央的要求来做,既要大力发放房贷,又要发钱给地方企业,但企业又用不了这么多钱,所以又变相流进了房地产市场。

  如此一来,房地产就成了名副其实的蓄水池,中国经济也靠房地产走出了危机。


  不过,由于用力过猛,房价上涨过快,中央实在看不下去,后来才又出台国四条到国十一条来调控。

  只可惜,过去所有的调控手段只能短期抑制房价上涨,而并非长效药。

  原因不难理解,一旦房价快速大幅下跌,政府的财政收入也会跟着减少,而且没钱还债只有死路一条。

  而银行更惨,一旦房地产泡沫破裂,大批购房者断供,产生大面积坏账,而为了防止破产,也不能继续贷款给企业,最终就会引发“金融危机”,日本就是最典型的例子。

  所以,国家一定不希望房价出现大幅下跌,特别是一二线城市,无论如何都得保住,以防止金融危机出现。

  最好的结局,就是稳中上升,通过经济增长,用时间来消化泡沫。

  .03

  回到最开始的问题,在房地产问题上,为什么地方政府要和中央博弈?

  其实,主要还是涉及到了地方政府的财政收入。

  通常来说,地方政府财政收入包括两种:预算收入、预算外收入。

  预算收入就是“税”,但审批流程麻烦,地方政府使用起来也没什么话事权。

  预算外收入则主要是土地出让金,这部分钱用得越多,地方政府越容易出额外政绩,所以也更受青睐。而且房价越高,土地收入就越多,地方政府就越多钱花,用起来也更有话事权。

  当然,地方政府也会通过抵押卖地收入,向银行借钱来扩大投资,例如基建、引进产业等,然后再开发更多的地来卖,如此往复循环。

  而这个财富链条一旦出了什么岔子,地方政府肯定是不爽的,毕竟钱袋子出问题了,所以地方政府的执行力常常和中央的要求有出入,也就不难理解了。


  不过说实话,像公务员这种体制内的人员,其实才是房地产市场的既得利益者。

  我们都知道,在福利分房时代,体制内人员基本都能分到一到两套房,而通过抵押、置换这些房子,又能买更多的房。

  所以,现在的公务员手上有几套地段好、环境好的房子,也不是什么新鲜事儿了,而且随着房价上涨,身家分分钟过千万。

  关于这一点,前段时间,刚跳槽的任泽平还借房地产税的事儿,少有地说出了大实话,只可惜这条微博现在已经“消失”了。


  既然房价整体不可能大跌,普通购房者又能做什么呢?

  你要明确的一点是:房价的上涨和下跌,一定是由供求关系决定的。

  随着城市化进程的推进,人们会逐渐往一二线城市聚集,住房需求也会不断增加,所以这些城市只要基本面不太差,长期仍然是看涨的。

  而三四线城市,例如东北鹤岗这种资源枯竭型小城,随着棚改的熄火,人口的外流,住房需求会越来越少,房价会越来越白菜。

  因此,未来房地产市场的分化一定会越来越明显,普通人买房投资首选还是一线城市,钱不够就买小面积一点的,以后慢慢换,再不济就到二线城市,无论如何,总比当小县城的韭菜强。

  部分资料来源:势场、恒大研究院

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