引入前实地CFO李斌，广州旧改新贵升龙集团意欲何为？

前实地集团CFO李斌有了新东家。

4月12日，多家媒体报道确认李斌履新升龙集团，具体职位及薪酬暂未公布。如顺利入职，这将是李斌职业生涯的第八站。

出身自福建，落户在上海，发家于河南，升龙集团在地产行业内风格独特。“选定一个城市，倾注所有资源，深耕后迅速撤退”，升龙集团这种“打一枪换一地”的经营方式被外界戏称为“游牧式”，也是业内独一家。

近几年，大湾区迎来政策利好，升龙集团把精力转向广州旧改。据统计，自2018年以来，升龙集团先后在广州拿下9个旧改项目，改造总用地面积1489万平方米，预计投入金额近千亿。

与此同期，升龙集团的合约销售额却一降再降。克尔瑞数据显示，2020年升龙集团的销售规模跌出行业前200，不足71.5亿元，仅在4年前，升龙集团还以超300亿的合约销售跻身行业前50。

旧改项目周期长、投入大，问题摆在升龙集团面前：不到72亿的合约销售额该如何撑起千亿规模旧改。

求贤若渴为旧改

不同于新盘开发，旧改项目牵涉繁多，房企往往需要培养本地团队打通政府、资金、销售等各个环节。

对于升龙集团而言，短短两年时间不足以培养出合格团队用以对标湾区旧改巨头。升龙集团选择了一条捷径——招兵买马。

某职场软件上，官方认证为“升龙集团人力资源总监”的发帖人，用近百条招聘信息揭开了升龙集团求贤若渴现状的冰山一角。

去年12月中旬至今，以“旧改专家升龙集团广州招聘”为开头的招聘信息持续出现在某职场社交平台。所涉职位上到财务、营销、项目总等核心高管，下到设计、营销、建筑等业务专员。

据广州当地媒体爆料，为了争夺广州旧改话语权，升龙集团一度从广州其他旧改房企处疯狂挖角“老人”。升龙集团后续向媒体证实了类似说法，称目前有大量其他房企人才涌入。

今年4月，一则人事变动引爆地产圈——前实地CFO李斌拟加盟升龙集团。而就在两个月前，实地方面还曾透露李斌已加盟实地实控人张量旗下的黑洞投资。

时间未过两月，李斌再次被传履新，外界目光聚焦在李斌和新东家升龙集团身上。

过往资料显示，现年38岁的李斌一度辗转于各大房企。自2011年离开龙湖，他曾先后履职于旭辉、鸿坤、华夏幸福、泰禾、实地等多家地产公司。从业十余载，李斌对港股上市公司的融资、资金、财务、税务等业务方面颇有心得。

据悉，与李斌同期入职的还有碧桂园文商旅集团副总经理刘嘉，后者对华南区域颇为熟悉。

就在上述两位明星经理人入职之前，去年下半年，升龙集团还拉来了万科出身的另一位明星经理人张海民。浸淫行业多年，张海民以眼光毒辣，擅长找低价地块出名。

公开资料显示，张海民曾任北京、深圳万科地产营销总经理。离开万科后，张海民相继加入融科、上海星月投资、沿海地产。2010年，张海民加入阳光城，并于五年后成为阳光城总裁。加入升龙集团之前，张海民还曾先后任职于云南房企俊发集团以及上海易居。

“群星汇聚”，升龙集团目的明确，必须啃下广州旧改这块“硬骨头”。押注广州之前，升龙集团曾凭借豪赌郑州旧改，在业内一举扬名。

旧改大王的游牧模式

出身自福建，总部在上海，发家于河南，专注至广州。不同于其他房企专心全国化，升龙集团更像是地产浪潮中的游牧者，瞄准商机一拥而上，以风卷残云之势迅速介入当地市场。

2005年，升龙集团瞄准了河南市场。面对当时河南龙头建业地产的围剿，升龙集团实控人林亿抓住了郑州城中村旧改的机会成功突围。郑州燕庄改造项目以及第一个城市综合体曼哈顿广场的问世，让郑州市场眼前一亮。自此，升龙集团在河南打响了旧改第一枪。

此后的几年时间里，升龙集团先后在郑州、洛阳累计开发项目15个，仅郑州一处的销售额便突破百亿。得益于此，升龙集团迅速壮大，被外界称为郑州“旧改之王”。

克尔瑞数据显示，2014年至2016年，升龙的合约销售额分别达154.3亿元、223.1亿元以及313.2亿元，跻身前50之列。

河南项目带来了源源不断现金流，升龙集团又迅速转战福建和南京。与此同期，升龙集团和当时的龙头房企学习，向海外扩张进入了澳洲和美国市场。

官网显示，集团在海内外开发的地产项目体量已超3000万平方米，在20多城开发了30余座超高层建筑、30余座城市综合体，总投资超250亿美金。

游牧者擅于捕猎，却不精通如何收尾。发展的狂风呼啸而过，留下一地鸡毛。

2015年前后，升龙集团高调进入南京和西安市场，并在南京推出高端系列“桃花园著”。同期，升龙集团又在郑州开发了升龙御景，对标南京桃花园著，这一项目一度被视为升龙集团在郑州的收官之作。

工商信息显示，2017年5月，该项目的公司郑州轩龙置业有限公司完成了股东变更，核心股东已由上海升龙投资集团有限公司变为了河南盛科御景置业有限公司。

原本被外界寄以厚望的项目，以升龙集团中途退出草草收场。从升龙集团业务布局的其他城市来看，这样高开低走的情况并非个例，其在南京和西安两地也均是如此。

高开低走同样反映在口碑层面。数据显示，仅河南省一处与升龙集团有关的诉讼案例就高达8000余个，涉及交易违约、交房延期、民间借贷等各个领域。

旧改背后的千亿资金需求

游牧者的弊端开始显现。

2017年开始，升龙集团的合约销售额一路下探，从149.3亿元一路降至2019年的105.8亿元跌出前百。2020年，升龙集团进一步跌出前200，合约销售额不及71.5亿元。

九个旧改项目摆在面前，背后的资金需求高达千亿，升龙集团的钱从何处而来？

与其他房地产企业相比，升龙集团颇为神秘。国内资本市场上，丝毫没有升龙集团发债的痕迹，升龙集团的财务状况也因此被掩藏在资本市场深处。

官网中，升龙集团列出自己的部分现金来源。据悉，升龙集团是广东华兴银行的十大股东之一，此外，升龙的金融投资平台亦与诺亚、黑石、平安等大型基金公司、投资银行、信托公司建立了合作。

另据多家媒体报道，2018年后，董事局主席林亿又带领团队频频拜访广州的银行等相关部门高层，并相继与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行三家银行签约，展开三旧改造方面的合作，以获取资金支持。

天眼查信息进一步显示，升龙集团还通过股权质押的方式为项目盘活资金。出质标的除了子公司股权外，还包括华兴银行部分股权。

值得注意的是，升龙集团的质权人颇为豪华，平安信托、华融资管、中建投信托以及近几年专注于地产领域的五矿信托悉数在列。

2021年1月，平安信托为升龙集团成立“升龙4号集合资金信托计划”，资金规模未知。一年前，平安信托还为升龙发行过一笔同类型3号集合资金信托计划，资金规模同样未披露。据不完全统计，2010年至今，平安、五矿、中建投等信托已为升龙集团盘活了约60亿资金。

为了消化近千亿的旧改资源，来自信托的支持显然是杯水车薪。

知名地产分析师严跃进表示，升龙集团这两年持续发力，成为旧改领域的重要企业。其通过将实地CFO李斌招致麾下，充分说明对于金融市场的关注。旧改后续若是有较好的金融或融资能力，那么往往利好业务的发展和发力，这也有助于升龙集团后续旧改业务的快速扩张。

据公开信息，实地任职期内，李斌协助张量将实地推向资本市场。实地的IPO资料中透露出一则信息，李斌入职后，实地地产的净资产负债率从2018年时的533%降至了225%。

此外，近几年间，部分中小房企借助物业板块上市融资。公开信息亦显示，去年9月，升龙集团已经成立物业品牌天瓴物业，加注物业管理赛道。