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千亿房企融信遭惠誉、标普下调评级!负债1826亿,盈利创新低

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  融信中国3月底发布2020年报,三道红线全线达标,成功晋级为绿档房企。4月12日,却被国际评级机构惠誉和标普同时下调信用评级。个中原由,值得细品。

  撰文/ 娄梓悦

  编辑/ 卢泳志

  4月12日,国际评级机构惠誉将融信中国(3301.HK)的长期外国货币发行人默认评级(IDR)的展望从“稳定”下调至“负面”,并确认评级为“BB-”。

  下调评级的主要原因与融信中国的年报表现有关。惠誉报告指出,受销售成本、融资利息增加以及限价政策等影响,融信的利润率去年有所下降。而且,其重点布局的高端城市虽然需求强劲,但政策风险很高,利润率恢复的速度尚不确定。


  和惠誉保持同一步调的还有标普,4月12日,标普将融信中国的展望从“稳定”调整至“负面”,确认了其“B+”长期发行人信用评级。

  标普下调评级的主要理由是,预计融信中国有约250亿元、毛利率低于10%的项目将在今年交付,全年毛利率将维持在12%-13%的低位;而且明年还有200亿元的类似项目,约占公司收入的40%。

  国际三大评级机构之一的穆迪没有跟风,仍然维持融信中国“B1”企业家族评级(CFR),评级展望“稳定”。

  遭国际两大评级机构接连下调评级也算意料之中。3月31日,融信中国发布了2020年度业绩。受2016-2017年高价拿地后项目结转的影响,融信中国去年营收、利润、利润率等核心盈利指标全线下滑,其中毛利53.1亿元,同比下降57.4%;毛利率11%,下滑54.63%。降幅之大,令业内意外。标普、惠誉等国际评级机构快速跟进,下调评级,是资本市场的正常反应。

  但融信中国2020年报也蕴含了好消息,现金短债比为1.2,净负债率为82.8%,剔除预收账款的资产负债率为69.9%,三道红线全线达标,成功晋级为绿档房企。


  图片来源:融信中国年报

  此外,融信中国的一系列新动作也值得关注。

  转进连云港,昔日“地王”下沉布局?

  早在去年底,融信中国就曝出抛售虹桥世界中心总部办公楼,将迁址上坤中心的传闻;在3月31日的业绩会上,融信高级副总裁曾飞燕突出强调优化债务结构的努力,高调宣示三道红线全部转绿;4月9日,融信又斥资21.45亿,下沉连云港、湖州等三四线城市拿地……

  看起来,素有“地王”之称的融信,如今深受“地王后遗症”的困扰,正在加速战略调整,从规模扩张转向聚焦利润,从土地红利转向管理红利,以此消化高价拿地的不良后果,实现行稳致远。

  融信是成立于2003年的“闵系”房企,2016年总部迁入上海,开始全国布局,以地产界风行的“高杠杆+高周转”模式冲刺千亿规模。

  当时,融信全年销售额还不到300亿,2016年却斥资484.45亿在全国拿下21宗地块;2017年又豪掷342亿元斩获78幅地块。因激进拿地,频频刷新成交地价,媒体给融信贴上了“地王收割机”的标签。其中最具代表性的项目,当属创下全国单价地王的上海静安中兴社区地块。

  2016年8月17日,融信经过400多轮竞价,以110.1亿元拿下中兴社区宅地,较起始总价46亿元溢价139%,楼面价超过10万/平方米,可售部分实际楼面价预计达到14.3万/平方米,刷新国内土地成交“地王”新记录。

  事后,多家房企要求合作,融信最终选择了万科操盘。然而始料不及的是,在宏观调控下,房地产进入限价时代。2020年4月,中兴路项目首批房源取得预售许可证入市交易,平均单价12.98万元/平方米。这个项目不仅在四年时间里压住了上百亿资金,而且由于限价不得不亏损销售,以致于融信为此计提了4.8亿元减值准备。

  同样经营不顺的高价地块,还有融信在重庆的渝北项目。今年2月,“融信渝州世纪”S1#楼(售楼部)工程未经竣工验收即擅自投入使用,被渝北区住建委罚款5万元,责令停止交付使用。


  图片来源:官网

  从公开报道看,该地块系融信于2019年4月竞得,总价6.32亿元,楼面地价11149元/㎡,溢价率92.22%,是当时重庆主城区的“新地王”。

  一二线城市高价项目运营不理想,融信开始了业务布局上的调整。4月9月,融信在连云港、湖州耗资21.45亿拿地,令业界侧目。因为这偏离了融信聚焦高效能城市的“1+N”(“1”为核心一二线城市,“N”为环绕核心城市的微型城市)的既定战略,显露出向三四线城市下沉布局的转型信号。

  针对此次拿地,有媒体在报道中称融信“首进连云港”。但融信内部人士向风云地产界否认了这一说法以及下沉布局的解读。据他解释,湖州是上海、杭州间重要节点城市,属于融信旗下浙江事业部的N;连云港已经有融信的华阳学院府项目落地,目前销售很不错,所以此次才跟进拿地。“所谓首进连云港,纯属媒体闭门造车。”


  图片来源:融信官网

  这位内部人士也不认同媒体给融信贴上的“地王”标签。他说,融信激进拿地仅限于2016-2017这两年,当时高周转、上规模是行业共识,融信高价拿地的判断也都是合理的;2018年以后,融信就开始战略转型,从向土地要红利转至向管理要红利。

  融信近几年的拿地节奏印证了这一说法。风云地产界注意到,融信2018年新增土储迅速回落,从2017年的1482平方米陡降至478万平方米;2019年增至730万平方米;2020年新增871.63万平方米,但权益面积仅401.83万平方米。可以说,过去三年,融信明显放缓了拿地速度,正在用实际行动摘掉“地王”标签。

  负债1825.9亿,融信降杠杆仍需努力

  作为“闽系”房企的典型代表,融信中国抓住2016年以来这一轮行业周期高速扩张,短短两三年时间就顺利跃上千亿规模。

  2018年开启的战略调整,尽管已经淡化了融信的“地王”色彩,但高价拿地导致的“地王后遗症”却影响至今。最为突出的问题,就是负债规模居高不下。

  2020年报显示,融信的财务表现有明显改善:现金短债比为1.2,净负债率为82.8%,剔除预收账款的资产负债率为69.9%,三道红线全线达标,成功晋级为绿档房企。不过,其受限制资金占比33.6%,扣除后的现金短债比1.08,而可动用资金与短期有息负债的比值则为0.8,存在短期偿债的风险和资金压力。


  图片来源:融信中国年报

  融信2020年新增负债96.7亿,负债总额达到1825.9亿,增幅5.59%;资产负债率78.3%,比上一年的80.7%下降了2.4%。据中国房地产业协会测评,500强房企2020年资产负债率均值为78.77%,较上年下降0.89个百分点,为2012年以来首次下降。相比之下,融信资产负债率略低于行业平均水平,调降杠杆的努力跑赢了行业大势。

  但风云地产界发现,地产行业调降杠杆,更多的是“分母扩大”的结果,房企负债总额仍在扩大,并没有实质性下降。

  融信也不例外。过去五年间,随着规模的急剧扩张,融信负债总额持续攀升,从2015年不足300亿元,升至去年末的1825.9亿;虽然近两年升幅趋缓,但并没有出现拐点。而只有资产负债率与负债总额的双双降落,才能实质性化解债务风险。总体负债难以降低,这也是标普提到的下调融信中国评级的原因之一。


  融信中国去年底抛售位于虹桥世界中心的总部办公楼,并拟将总部搬至上坤中心。考虑到公司的债务压力,此举一度被外界解读为回血救急。

  对此,融信内部人士解释称,融信虹桥总部是可售项目,上坤总部是自持项目,总部的销售和搬迁,完全是普通商业办公项目的销售行为,不存在救急一说。据他透露,融信新总部目前正在装修中,可望于今年10月份迁入。


  融信集团总部。图片来源:融信官网

  “地王后遗症”困扰,盈利指标受累

  融信“地王后遗症”的另一个表现是盈利能力被削弱。2020年,融信中国合约销售1551.73亿元,同比增长9.81%,行业排名位列第21位,但关键性盈利指标均出现下滑:

  1,营收483亿元,同比下降6.1%;

  2,毛利53.1亿元,同比下降57.4%;

  3,归母净利24.28亿元,同比降23.02%;

  4,毛利率11%,下滑54.63%;

  5,净利率7.23%,下滑36.83%。


  图片来源:融信中国年报

  风云地产界发现,7.23%的净利率,甚至低于融信去年发行的美元票据的利息。融信2020年6月、7月分别发行了2023年到期的2.5亿美元、1.6亿美元优先票据,融资成本都是7.35%。

  毛利率11%,净利率7.23%,创下融信的历史新低。在TOP30强房企中,已披露年报的20多家,2020年平均毛利率为25.8%,同比下降4.79个百分点。而融信毛利率直降13.24个百分点,在头部阵营中降幅最大。

  究其原因,公司管理层在业绩会上称,2016—2017年高价拿地,以杭州、上海为主,在面市之时受到严格的限价调控,不能实现预期溢价;随着高价地逐渐结转完毕,2021年毛利润率会回升至13%-15%之间。

  上述内部人士向风云地产界透露,在限价政策调整以后,融信2019年以后的拿地项目可望全部实现盈利;由于去年疫情致部分项目延后,“2021年还会受到2016-2017年高价拿地项目的结转影响,要到2022年才能消化完毕,全部转正。”

  惠誉也在报告中提到,如果融信可以在2021年实现利润率或销售大幅增长的显著改善,则评级可以保持稳定。

  标普也认为,如果融信中国在一、二线城市有良好的销售和现金回收,可以缓减负债规模巨大的弱点。而且,融信中国对非银行的融资依赖性较低,没有风险敞口,不易受到影子银行政策变化的影响。

  迷途知返,方可行稳致远。融信抓住行业上行周期主动出击,在2018年成功站上千亿台阶,虽然“地王后遗症”震荡至今,余波未息,但好在高管层及时作出战略调整。看起来,假以时日,融信这条千亿巨轮终会渡过难关,平稳靠岸。

  你对融信中国的楼盘有兴趣吗?对其信用评级下调怎么看?欢迎评论中聊聊

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