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未来几十年,中国楼市最大的利空来了!房价会跌吗?

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  近日,央行在官网和微信公众号上发表了作者为陈浩、徐瑞慧、唐滔、高宏的工作论文。标题是《关于我国人口转型的认识和应对之策》。


  这篇论文指出了人口老龄化对未来我国经济社会发展影响的严峻性。里面有不少数据值得罗列。

  

1、2000-2019 年,我国 65 岁及以上老年人口占比从 7%上升至 12.6%, 预计 2022 年超过 14%,由老龄化社会进入深度老龄化社会32。这一过程仅用 22 年,远快于最早进入老龄社会的法国(140 年)和瑞典(85 年),也快于美国(72 年)。
2、我国未来净消耗的老年人口占比逐步上升,加上少儿人口占比(当 期也属净消耗),可能接近净产出的劳动人口占比,社会总消耗逐步上升,这将 拖累经济增长。同时,代表社会最大负担的老年人进入资产清算阶段(即老年人 通过卖房、卖股票、卖债券来维持生活),且比例接近买房、买股票、买债券的 劳动人口,这可能导致资产清算压力上升,资产价格承压。

  最后文章给出了应对之策,包含全面放开和大力鼓励生育。

  看了这篇论文后,相信多数人对这一点还是比较认同的,那就是中国的老龄化和少子女严峻,正在步入深度老龄化社会。


  我们知道,人口对房价起着决定性作用,一个国家的房价有没有潜力,短期看政策,中期看资金,长期看人口。无疑,未来几十年,人口老龄化将是楼市最大的利空。

  我们来说说人口老龄化与楼市的关系。

  1、人口老龄化会导致经济增速放缓。劳动、土地、资本、信息是四个最重要的生产要素。现如今,地价越来越高,土地开发空间越来越小,土地对经济发展的推动力在减弱。最近20年,货币增长迅猛,目前的广义货币M2已经超过GDP的两倍,2020年社会负债率攀升至270.1%,资本对经济的拉动力也在减弱。在此情况下,人口老龄化肯定会导致经济增速放缓。


  2、经济增速放缓,居民收入会降低,房产的购买力会出现下降。

  3、人口减少对住房的需求量在降低。当然目前我国总人口还是增长的,只是增速在放慢。中国未来哪一年人口开始减少,没有统一的说法。按照联合国的推测,中国人口将在2030 年达到 14.6 亿的峰值,之后开始下降。

  这么看来的话中国楼市大约还有10年的红利期,是这样吗?

  我的看法是从全国角度上看,人口老龄化对房价的杀伤力早就显现了。比如最近10年我们就没有看到房价普涨,如果是全国平均来看,房价确实没涨多少。以我老家小县城为例,10年前房价是5000元,现在是6000元,虽然10年涨了1000元但实际上是没涨。你想啊,10年前在小县城吃一顿快餐才7块钱,现在最少要15块吧?而我周边的一个人口超443万的地级市也差不多,甚至房价还没我老家县城高。

  但另一方面,最近10年我们一直在谈论房价高,房价上涨快,其实主要集中在省会城市、计划单列市、经济特区、国家中心城市、直辖市及上述城市的周边县市。中国城市数量达672个,县城数量则超1300个多。也就是上述房价上涨的城市在我国所有城市中占比是比较少的。但因为这部分城市人口数量大,劳动力人口多,信息发达,当房价上涨时,其影响也大。比如2016年和2020年那波房价上涨,其实主要集中在一二线城市,三四线城市其实表现也挺平淡。2017年至2018年,三四线城市虽然有上涨,但主要是棚改作用下的结果。一旦棚改消退,那么这些地方楼市又回归平静。

  当前人口老龄化对楼市的影响就是分化。即全国20%的城市上涨,70%的城市走平,10%的城市下跌。

  逻辑很简单,中国总人口进入低增阶段(老龄化+少子化),在总人口恒定的情况下,城市的人口增加主要是来源于存量,而不是增量。就好比分蛋糕,在只有一个的情况下,别人拿得多,你自己拿得少。

  所以未来房价的分化,板块轮动将是未来的常态,而不会是普跌。


  为什么不会是普跌?

  1、人口往大城市流动是永恒的趋势。大城市集中了优质教育、医疗、就业、交通等资源,人们对美好生活的向往就是不断追求优质的资源。虽然欧美国家的人口流动趋势上看,人口也有回流,出现返乡潮。但这只是小比例现象。整体上人口还是往大城市流动,到了后期则是大城市人口向周边外溢形成城市群。这注定了这类城市房价存在支撑。

  中国目前有19个国家级城市群,其中京津冀协调发展、粤港澳大湾区发展战略、长三角城市群以及成渝双城经济圈等已经进入了国家战略。中国已经进入城市群发展阶段,未来将有更多城市群进入国家规划。

  2、人口老龄化必然对应着低利率。从欧美等经验看,长期利率是不断走低的,这是因为人口老龄化必然会面临着经济放缓,为了保就业、稳增长,这时低利率成为一种必然。人口老龄化越高,利率就越低。很简单的例子,美国目前的基准利率(0%-0.25%)比中国的低(中国一年期存款基准利率是1.5%),为什么?因为美国目前老龄化程度比中国高。


  通过观察来看,即使很多国家进入高老龄化,也不意味着房价不能上涨。

  

数据显示:2021年3月份,澳大利亚3月份房价环比上涨2.8%,创下近33年以来最快单月上涨纪录。2020年,全球房价平均上涨5.6%,其中,土耳其连续四个季度位居榜首,涨幅高达30.3%;新西兰排名第二,涨幅为18.6%,斯洛伐克排名第三,涨幅为16%,俄罗斯排名第四,涨幅为14%。

  
需要指出的是澳大利亚和俄罗斯早在1937年和1967年已经进入老龄化社会。


  总结:中国已进入老龄化社会,未来几十年,全国的总人口将是先放缓然后下降。所以我认为中国楼市将不可能再出现普涨,转而将是分化,即20%的城市上涨,70%的城市走平,10%的城市下跌。20%的城市会上涨,它们集中在省会城市、计划单列市、经济特区、国家中心城市、直辖市及上述城市的周边县市。

  但是在楼市调控之下,即使20%有上涨潜力,也不可能不约而同地上涨,更多是轮动,而且涨幅不能过大,否则必遭“严打”。

  因为正如本次论文的作者所言:

  

创新创业靠的是年轻人,但其多半没钱。一个城市房价太高,把他们都逼走了,何谈创新。

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