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买房吗?差点烂尾,房价还涨了两倍那种

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  去年黄埔这波“大牛市”,拯救了一批“垃圾盘”,趁着风口,大量出清。

  但要论“命好”,还是比不过老黄埔的中鼎君和名城·珺合府

  

  ▲项目售楼部位于中鼎名汇

  如今和万科城市之光、富力富颐华庭合称2021年老黄埔“三巨头”的中鼎君和名城,原本是一手好牌打烂,却意外熬到了竞争对手“神助攻”托市,时隔7年“老树开花”,直接从当初的1字头涨破5万大关,身价三级跳,而即使如此,仍被认为是三盘中性价比最高的选择。

  但开发商弱、旧改进度慢、产品力落后的问题,在性价比面前,真的可以睁只眼闭只眼吗?

  01.

  前世今生写满“黑历史”

  小开发商吃不下巨无霸旧改?

  珺合府是中鼎君和名城的2期,而要评价这批新货,还得从项目的前世今生说起。

  中鼎君和名城前身为横沙旧改,开发商为广州兆霖房地产开发有限公司,隶属中鼎集团,2010年,横沙村与中鼎集团签订旧村改造合作协议。

  值得注意,这是中鼎集团首个旧改项目,此前并无相关经验,而这个来自阳江的房企,原本为承建商出身,其早期参与的项目中,最出名的是大一山庄,曾经也是广州最具话题性的烂尾豪宅。

  中鼎操刀横沙旧改后,首期安置房豫章苑在2011年10月动工,但2015年才分房回迁,期间,关于拆迁的各种纠纷不断,包括临迁安置费过低、“先建后拆”没有兑现等,而最值得吐槽的还是,令人瞠目结舌的房屋质量。

  天花板脱落、墙体开裂渗水、钢筋无固定生锈等,豫章苑几乎把房屋质量问题能踩的雷都踩了一遍。

  

  ▲豫章苑质量问题(图片来源网络)

  而商品房1期已入住的中鼎君和名城,近年来,业主也频频因为跟物业的矛盾闹得沸沸扬扬,因为天价车位、物业疑似偷电、利用公共资源获利等问题,业主联合拒交管理费并要求更换物管公司,但遭到强硬抵抗,而原本的君和物业,正是隶属中鼎集团。

  

  ▲君和物业拒绝退场(图片来源网络)

  即使抛开黑历史不谈,光看横沙旧改的进度,也不太乐观。

  横沙旧改,整体总建面约280万㎡,融资区(即商品房部分)分5期开发,中鼎进驻超十年,目前只建了1期安置房、1期商品房和商办的中鼎名汇,2期安置房和2期商品房(即将开售的珺合府)还在建设,更不用提后续3-5期连拆都还没拆的地块了。

  

  ▲在建的2期安置房

  尴尬的是,2期珺合府目前仍有“钉子户”,而今年宣布动工的三期安置房,实际上还有大量村屋未拆除,项目的推进难度可想而知。未来居民仍将长时间生活在这片大工地上,而规划中的各项生活配套,更是处于“画饼”阶段。

  

  ▲横沙旧改拆迁现场

  用业内人士的话来说,这个项目换成任何一家头部房企来开发,都能玩出花来,却被中鼎把“一手好牌打烂”。

  02.

  库存告急下强行“追高”

  一手好牌撑得起5万+房价吗?

  在“烂尾”的边缘疯狂试探,但今年还能出现“反杀”,关键在于项目的先天条件确实可圈可点。

  中鼎君和名城位于老黄埔最成熟的大沙地商圈,1期距离地铁最近,步行到5号线大沙东地铁站约200米,直达珠江新城,而2期更近大沙地站,稍远,直线距离是800米,但也算是步行可达,未来项目附近还有7号线2期的和13号线2期。

  

  ▲中鼎君和名城项目整体规划图

  配套方面,目前最近的是商场是黄埔潮楼名店城和惠润广场,周边有下沙小学和怡园小学,但由于2期珺合府配建有1所幼儿园、1所九年一贯制学校,未来大概率对口内部学位,具体学校未定,销售只表示是省一级标准。

  基本上,除了学校外,中鼎君和名城·珺合府与1公里外的万科城市之光,共享板块内的配套,万科城市之光去年火到挑客,目前断货中,新货扬言6万+,所以中鼎君和名城·珺合府能有现在的底气,也就顺理成章了。

  近年来,老黄埔极少有宅地在公开市场出让,虽然未来会有华润新溪旧改项目加入,但现阶段,新货断档,库存去化周期仅为3.5个月。

  所以说,老黄埔并不是真的缺货,但等不等得起,才是买家现阶段最大的焦虑。

  具体到2期珺合府的产品,小区独立管理,共规划8栋住宅,一字型布局,3梯5户,小区园林比较尴尬,基本就是1期的复制版,环境普通。好的地方是,北向望学校无遮挡,视野开阔,拉平了和南向的差距,各个户型都无功无过,相对平均。

  

  ▲2期珺合府效果图

  整个2期的户型涵盖87-130平三四房,但根据销售介绍,4月底预计只推1-3栋,包括87-100平三房,吹风均价为5.2-5.6万/平,由于3栋楼的户型和朝向有差异,同样面积的户型可能存在明显价差,比如1栋的87平为南向,而3栋的87平为北向,性价比更高。

  但销售透露,87平三房的总价预计为500万左右。当小编表示这个总价折算单价已经超过5.7万/平时,对方表示具体要看开盘情况,目前诚意登记可享开盘98折扣。

  首推的4个户型,分别是87平三房一卫,96、97和100平三房两卫,其中97平是87平的放大版,多1个卫生间,中规中矩;96平空间利用率更高,但动静不分区,而且全部为北向;100平面积最大但功能性没有提升,在首推户型中最为鸡肋。

  

  

  

  

  ▲2期珺合府首推4个户型

  另外2个待面市的户型,110平三房两卫和140平四房两卫,也没有惊喜,特别是在目前普遍追求“多1间房”的市场趋势下,110平的三房定位非常模糊,可能会被刚需客和改善客同时抛弃。

  

  

  ▲2期珺合府后续待面市户型

  03.

  老黄埔三巨头正面PK

  君和名城·珺合府胜算在哪里?

  在价格面前,谁都逃不过“真香”定律。

  除了万科城市之光吹风6万+外,富力富颐华庭目前新货报价也去到5.5-5.8万/平,君和名城·珺合府确实是目前老黄埔能买到的最便宜的一手房。

  但万科和富力都是大开发商,更能造市,有时候好不好卖,全靠气氛烘托,只要市场相信就成立。

  交通方面,三盘之中,万科最为方便,中鼎次之,富力最差;学位方面,虽然三盘都配套学校,但万科周边现有的学校含金量最高;配套方面,万科和中鼎基本持平,富力还需要时间;但潜力方面,富力背靠第二CBD,衔接金融城,未来更有想象空间,足以支撑后市行情。

  所以综合得分,万科最高,富力次之,而中鼎如果没办法跟富力拉开足够的价差,基本可以出局。

  但说到底,中鼎君和名城·珺合府的胜算,还是要看横沙旧改能不能有突破性进展。

  据了解,横沙旧改目前的签约率已超90%,官方的口径是,预计今年可全部拆除完毕,但从现场情况来看,有点悬。

  

  ▲横沙旧改签约率超90%

  而就算完成拆迁,如此大的体量,也非常考验开发商后续的设计和运营能力,但如果按已建成的中鼎名汇目前的商业氛围,很难给买家信心。

  

  ▲中鼎名汇商业氛围不温不火

  综上所述,小编认为,如果开盘价5万出头,值得出手,但如果超过5.5万/平,建议不要盲目“追高”。

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