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中弘大厦烂尾4年后复工,土地仅剩24年盈利难期,中海晟融的“算盘”能打响吗?

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  中弘大厦入口处的立柱 李凯旋 摄

  本报记者 李凯旋 李未来 北京报道

  在CBD沉睡了4年之后,北京地标级烂尾楼项目中弘大厦近期进入到了复工阶段。2020年4月份,中弘大厦被拍卖,竞得方是项目最大债权人的子公司。不过,最终的接盘者“中植系”终于揭开了“面纱”。

  中植系接盘中弘大厦

  就算已经烂尾4年,在CBD这个顶级写字楼林立的地方,中弘大厦看起来也算不上“落魄”。项目大门的左侧,带有中弘大厦名称的立柱还闪着金属的光泽,崭新一片。5年前,这座大楼作为中弘股份最核心的资产,被推向了市场。

  不过,未来,这个带有“中弘大厦”标志的立柱应该很快就会被拆掉了。现在的中弘大厦不是这个名字,而是“慈云寺6号楼项目”。2020年4月8日,阿里司法拍卖平台对中弘大厦进行了拍卖,起拍价为22.62亿元。

  在经过了15轮的竞价之后,一家名为植晟云厦的公司掷下33.12亿元,顺利竞得该项目。在整个竞拍过程中,植晟云厦出价8次。

  植晟云厦“有来头”,它的母公司是东富嘉吉投资管理中心。层层股权穿透之后,植晟云厦的实际控制人是东银发展。而东银发展则是东方资产在香港设立的全资子公司。在处理不良资产方面,东方资产是绝对的专家,经手过的各类不良资产整体规模超过万亿元。

  东方资产刚刚拍下中弘大厦,业内便有声音表示,东方资产擅长处理不良资产,但针对地产项目,并不擅长持有和运营,后续的真正接盘者应该另有其人。东富嘉吉是中弘大厦最大的债主,整个债务金额达到了33.64亿元。

  也就是说,在2020年4月份那场拍卖中,中弘大厦实际上是被最大的债主以与债务金额相差无几的竞拍价接手了。一系列交易后,东方资产可以顺理成章地介入中弘大厦后续相关事宜。同时,针对债务偿还方面,站在债权一方的东方资产也更具有优势。

  不过,在竞得了中弘大厦近一年的时间里,东方资产方面一直未向外界公布对这个项目的处置计划。2021年3月31日,中弘大厦举办了复工仪式。值得关注的是,除了东方资产相关负责人出席之外,中海晟融相关负责人也进行了参与。

  2021年4月1日,中海晟融在官方公众号上发表了一篇名为“慈云寺6号楼项目开工仪式顺利举行”的推送文章。文章显示,3月31日上午,中海晟融在慈云寺6号楼项目现场举行了隆重的开工仪式,中植企业集团、中海晟融、中建三局、东方资产等单位相关领导出席了开工盛典。

  “慈云寺6号楼项目是中海晟融在城市不良资产盘活业务中的典型投资案例。”文章如此显示。可见,最终的接手者是中海晟融和它背后的“中植系”。

  中海晟融是“中植系”创始人解直锟旗下的公司。“中植系”是一家多元化经营的大型民营企业集团,旗下的业务包括投资、并购、资产管理和产业基金等。这个大型的集团创建于1995年,业内评价其是中国版的“黑石”。

  在中弘股份退市之前,其曾找到“中植系”寻求帮助。彼时,“中植系”公开回应表示,借助公司在债务重组方面的丰富经验,使得中弘股份尽快摆脱当前的的经营困境。而“中植系”究竟在中弘股份债务重组方面插手多少,一直未有详细资料。不过,可以看到,那次的债务重组或许并不顺利,中弘股份还是退市了。

  2020年4月份,中弘大厦的大债主东方资产通过子公司植晟云厦拍下了中弘大厦,而植晟云厦的名字中包含了“中植”和“晟融”。在2020年,中海晟融就通过和东方资产合作的方式入主了中弘大厦,后续两者之间或许还存在着项目股权方面的变更。最终,“中植系”成为了中弘大厦的操盘方。对于两者而言,不擅长长期持有和操盘的东方资产借此能够更有效地处理与中弘大厦之间的债务关系,实现债务方面的“自救”,而“中植系”也能够凭借丰富的地产项目操盘经验给中弘大厦以新生的机会。

  已进入复工阶段

  2018年8月15日,还在A股市场交易的中弘股份首次跌破了1元面值。同年的10月18日,中弘股份触发了面值退市标准,最后,中弘股份的股票被终止上市。和中弘股份一同退出市场的,还有中弘大厦。原本,这座大厦可以和CBD的中国尊、嘉里中心等写字楼一样熠熠生辉。

  针对中弘大厦的相关问题,《华夏时报》记者多次致电了中海晟融和东方资产进行采访,但电话在进入转接状态后便一直处于无人接听的状态。记者向“中植系”及东方资产方面发去了采访提纲,但截至发稿未收到回复。

  取得复工手续不算一件容易的事。此前,中弘大厦已经有53套房产进行了预售。那么,中海晟融接手之后,如何和小业主沟通协调也是一大问题。

  中海晟融方面表示,自2020年4月以来,中海晟融在各方支持配合下,陆续进行了该项目原建设方债务纠纷的解决及与小业主的沟通协商工作,目前已完成相关协议签署并取得复工手续。

  《华夏时报》记者现场看到,中弘大厦周边已经被建筑围栏封闭,仅有零散的工人进出现场。不过,记者在现场也并未看到塔吊等大型的施工设施。由于工地内部无法进入,记者采访了两位工人,但在表明来意后,均未作相关回答。

  

  中弘大厦现状 李凯旋 摄

  但就算已经复工,以中弘大厦的体量,推向市场还需一定的时间。公开资料显示,中弘大厦是北京CBD地标级5A写字楼,整个建筑高158米,地上35层,地下3层,规划总建筑面积约为6.5万平米。

  土地使用年限仅剩24年

  中海晟融把中弘大厦看作不良资产盘活中的典型投资案例。中海晟融方面表示,公司结合地理位置、周边配套、区域特点、功能属性等因素,对项目进行重新定位与设计,与有关方面通力协作,全力以赴推进项目复工。

  无论是大债主主动接盘自救,还是中植系的强势加盟,其都表明了这座已经在朝阳路与慈云寺交叉口沉睡4年之久的烂尾楼有了迎接新生命的机会。5年前,中弘大厦被推向市场,并对外进行散售。彼时,中弘大厦的销售均价为9万元/平米,按最小的户型160平米来计算,买下一套,也要花1400多万。

  在这5年间,全国的房地产市场都发生了变化,北京同样也是。中弘大厦的土地性质为商业用地,目前剩余的土地使用年限在24年左右。放到楼市上,在产权方面,作为商业地产的中弘大厦已经不算是具有优势了。记者了解到,目前,同在CBD区域的财富中心售价为2.5万元/平米左右,银泰中心和中海广场的售价也不过在8万元/平米左右。未来重新入市之后,中弘大厦能否再卖到此前9万元/平米的价格,变数很大。

  

  中弘大厦周边的建筑围栏 李凯旋 摄

  如果以租赁为主,《华夏时报》记者从中介处了解到,当前,CBD区域的写字楼租赁均价在10-17元/平米/天左右。目前,东方资产和“中植系”方面均未详细披露后续中弘大厦的改造方向。CBD区域写字楼林立,更是不乏高档写字楼。而这也意味着后续中弘大厦会面临着较大的竞争压力。

  项目刚刚进入复工状态,续建的费用需要接盘者承担。而此前预售的53套房源并不在2020年4月份的那场拍卖范围内,如果按照最小的户型160平米计算,这53套房源涉及到的总房款超过7.6亿元。续建成本加上至少7.6亿元的预售款,以及未来不确定的房价水平,“中植系”和东方资产从中弘大厦身上能否盈利?还要拭目以待。

  责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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