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注意!泉州东海一楼盘违规倒板被强制拆除!“赠送面积”还能信吗?

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  注意!

  泉州又有楼盘被曝光!

  近日

  丰泽区东海一新建小区违规改造采光井

  80多套住宅擅自倒板部分被强制拆除

  每套违建面积在10-15平方米不等

  买房要注意

  所谓的“赠送面积”、“户户多一房”等宣传

  在小区楼房采光井上违规搭盖具有很强的隐秘性,成为违建的“重灾区”。

  据看丰泽报道,近日有群众举报,位于东海街道的一新建小区一批住宅利用采光井违规倒板。接到举报后,丰泽区东海街道治违办联合区城市管理局东海中队立即组织到场调查、核实和取证,在责令相关单位限期自行拆除无果的情况下,于13日出动拆除人员15名,对违建部分实施拆除。


  据统计,该小区涉及利用采光井违规倒板的套房共80多套,每套违建面积在10-15平方米不等。(福建看房编者按:该小区为碧桂园·凤凰岛)


  目前,各个楼层违建部分均已掉落在底层,该空间恢复了采光井功能。



  据有关部门提醒,未经规划审批许可擅自在采光井上搭建建筑物、构筑物属于违法行为,该行为不仅影响其他住户的采光和通风,容易引发邻里的侵权纠纷,还存在较大安全隐患,请相关单位或业主自行拆除整改。

  此外,一些开发商所谓的“赠送面积”是其擅自改变规划违建的,这种做法不仅会使整个建筑承重变大,存在安全隐患,而且这种违法建设行为将给后期不动产登记等环节造成障碍,请广大消费者提高警惕。


  近日,有业主在人民网地方领导留言板称:泉州海景碧桂园荣域项目(碧桂园凤凰岛)违反消防规定,致使楼间距低于标准,侵害相邻小区的采光,通风权利,开发商在楼顶加盖高达9米的“风楼”违建,作为赠送面积给购买顶楼的业主,实质就是空中别墅,一旦业主装修入住,必然装修违建,引发安全隐患及与相邻楼栋的相邻权纠纷,请相关部门实地查勘查处。

  4月23日,据福建省信访局回复称,关于反映“泉州碧桂园凤凰岛违建空中别墅”的事项,泉州市自然资源和规划局进行了调查处理,据泉州市自然资源和规划局调查了解:1、您反映的碧桂园荣域项目存在擅自改变容积率、楼间距低于标准、侵害相邻小区通风采光权问题。经查,荣域项目位于中芸洲一岛东侧,核查项目《建设工程规划许可证》(建字第350503201730022号)及附图附件,项目审批容积率、楼间距、日照等指标数据符合有关要求;2、您反映项目存在违规建设楼顶风楼、作为赠送面积问题。经查,反映的“风楼”为审批的楼梯间及屋面闷顶结构层,没有住宅功能。如变更功能作为住宅使用,属违反规划审批。目前项目尚未申请竣工规划条件核实。关于您反映的问题,泉州市自然资源和规划局会及时通知城管部门核实,泉州市自然资源和规划局也将继续跟踪项目建筑的建设和使用情况,配合城管、市场监督等部门共同监管,督促开发商严格按照规划审批落实。

  相关案例


  2019年,据媒体报道,南安市水头镇滨海御景城二期业主购房时开发商口头承诺和户型图设计赠送的10来平方米区域,装修后却被认定为违建拆除了。

  执法人员表示,如果有这些违建存在,规划设计条件核实是无法通过的,届时整个小区300多户业主将无法办理产权登记、转移及水电气等手续。



  拆除前 & 拆除中

  买房送面积,从表面上看让购房者享受到了一些好处,但实际上却暗藏风险,因此需要多加小心。

  首先,赠送面积是否全部合法,没有开发商敢打包票,购房者要弄清楚赠送面积的真实情况。赠送的面积从何而来呢?主要有以下三个方面:

  一是在“建筑面积计算方法”上做文章, 有些面积本来在销售的时候就不计算面积或者只计算一半的面积,开发商拿这些位置作为赠送面积 ;


  二则是业主共有面积, 如顶层露台、地下室空间等,根据《物权法》规定,这些空间属于该楼的全体业主共有,开发商无权将公共部分的面积赠送给私人使用 ;

  三则是 开发商通过擅自变更规划设计而违法搭建的 ,即在项目通过审批后,开发商又对原有设计进行修改,例如通过搭建楼板、增加跃层等对户型进行二次改造,这种做法不仅会使整个建筑承重变大,破坏原有的抗震、防灾设计,降低楼体安全系数及使用寿命。

  真正“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法,且赠送人拥有合法产权,但部分赠送面积难以做到这一点。

  其次,官方对送面积这种形式并不认可,而且极易“踩红线”而遭到禁止。2014版《建筑工程建筑面积计算规范》中原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积,也在某种程度上对“偷面积”行为设置了障碍。

  例如此前,泉州市区某楼盘主推户型是89-149㎡的三房和四房,赠送面积最多达到40㎡,但这些楼盘的审批基本上都在新《规范》前通过,所以不受其影响。从2014年7月1日起,新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施,当中赠送面积计算方式有四个最大的变化:

  1.飘窗面积不再全赠送; 2.将餐厅、房间以阳台报建行不通了;3.地下室、车库、阁楼能不能送还得看层高;4.花园小区架空层要么绝迹,要么摊到业主头上。

  此外,赠送面积由于在产权证上无法体现出来,也为日后维权、抵押等埋下隐患,购房者应尽量要求开发商写进购房合同,或者签补充协议。

  绝大多数的购房合同中都没有写明赠送面积,因此一旦赠送面积缩水或出现质量隐患,购房者往往无法维权。此外,这类物业遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等情况时,存在一定的法律障碍。鉴于此,为了维护自身权益,法律人士表示相关权益的保障还得靠买卖双方签订的合同来实现,争议出现时可按合同规定办理,因此,购房者应当坚持要求开发商将赠送的面积写入合同。

  

城东泰禾园筑展示图


  △类似广告均是开发商作为一层报批及销售,由业主或者开发商在有关部门验收之后加隔一层,隔层作为扩建面积。

  目前市场已经有出现房企宣传“买一层用两层”交房时却无法隔层的案例。

  


  房地产开发 商通过倒板赠送面积吸引客户的操作并不少见,就包括市区东海湾门第楼盘。在开发商提供的户型图里,有一个“上空”区域,程程说,“上空区域”是门第楼盘预留的赠送面积,也就是说,买了三房,就多赠送一个房间,变成四居室。购房者在签署购房合同时,被公开强制收取一笔2-3万的“扩展费”用于倒板才能“免费赠送一间房”,还得先交费,再签购房合同。

  对此,丰泽区城市管理局也回应,关于倒板行为,丰泽区城市管理局东海中队,将联合东海街道办事处,对开发商进行约谈,了解相关事宜。同时也提醒购房者,产权之外赠送面积是不受法律保护的,一旦涉及违建,购房者额外支付的倒板费可能付之东流,还买来一间“违章建筑”,房屋格局也会大受影响,购房者要理性消费,不要承担不该承担的风险。

  相关链接

  值得注意的是,除了上述小区,泉州此前因违规倒板被强制拆除或影响办证、交易的案例不在少数。

  案例·丰泽北峰一小区

  因采光井倒板,无法办证,无法交易

  2020年6月,丰泽一小区业主在人民网留言板上反映,因交房时房屋公共设施存在安全隐患,在和开发商协商如何整改及赔偿业主权益过程中,被开发商口头告知业主可以自行封闭公共采光井并在平台上浇筑二层楼板当作房屋面积补偿给业主,而后却导致被有关部门通知属于违建不给办理房产证和进行房产交易。(福建看房编者按:该小区为中润嘉园)


  案例·晋江梅岭一小区

  占用采光井倒板,被拆除

  2020年8月,晋江梅岭城管中队接群众举报后,执法人员现场调查核实,一小区内多户业主,存在占用采光井倒板行为。梅岭城管中队执法人员随后进行电话通知,要求业主限期整改,但违建业主并未采取行动进行整改。为严厉打击小区占用公共区域违规现象的滋生蔓延,有力维护城市管理的的严肃性、权威性,推进辖区人居环境的整治工作,梅岭城管中队组织对其进行拆除。(福建看房编者按:该小区为中航城天骏小区)


  案例·城东一SOHO产品

  准备装修隔层,被叫停

  2019年,城东某SOHO业主们曾反映,开发商宣传“买一层用两层”,但SOHO交房后,不少业主准备装修隔层,却被开发商和物业叫停。(福建看房编者按:该小区为星光耀广场SOHO)

  业主诉至住建局,住建局在接受媒体时回复称“商住房加盖隔层,与原有规划审批图纸不符,根据相关法规,无论业主做任何形式隔层,都属于违规装修”。


  小编在此提醒:购房者在买“买一层送一层”、“户户送一房”、“超大面积赠送”等此类产品时,一定不要轻易相信房企口头上的承诺,或广告概念宣传,要看图纸、看审批、看官方文件,要以最终签订的合同为准。

  综合自:泉州房网、看丰泽、人民网地方领导留言板、晋江经济报

  -End-

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