百强内房企盈利能力揭秘：归母净利率首尾差97个百分点，七成公司下滑

榜单显示，2020年港股百强内房企中，6家公司的归母净利率在30%以上，12家公司为负；相较于2019年，SOHO中国、大悦城地产等70家公司归母净利率下降

标点财经研究员 黄凤清

2020年，房地产调控依然“严”字当头。

政府始终坚持“房住不炒”的政策定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。多个城市从限购、限贷、限售等方面升级楼市调控政策，部分城市强化土地市场管控。

金融监管力度亦持续强化。8月，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门共同推出被业内称为“三道红线”的重点房地产企业资金检测和融资管理规则。12月，人民银行和银保监会建立银行房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款占全部贷款的比重设置上限要求。

行业竞争规则正在发生深刻改变。在此背景下，经受了疫情考验的房地产行业，整体利润空间进一步承压，内部分化愈加明显。

近日，根据Wind提供的数据，标点财经研究院联合《投资时报》，对港股内房企中2020年营业收入百强企业的归母净利润、归母净利率（根据归母净利润及营业收入计算）进行了研究，并根据2020年归母净利率由高至低排名，推出《港股百强内房企2020年归母净利率排行榜》。

研究结果显示，港股百强内房企2020年整体归母净利润缩水近6%，归母净利率不足10%。其中，绿景中国地产（0095.HK）、粤海置地（0124.HK）等6家公司的归母净利率在30%以上，数量不及2019年；而华侨城（亚洲）（3366.HK）、瑞安房地产（0272.HK）等12家公司出现亏损，归母净利率为负。与2019年相比，七成公司的归母净利率呈下降趋势，包括SOHO中国（0410.HK）、阳光100中国（2608.HK）、中国金茂（0817.HK）、大悦城地产（0207.HK）等。

需要说明的是，本文港股内房企来自Wind分类，是指注册地在内地而在香港上市的房地产公司，或者房地产业务主要开展地区为内地的公司。在计算过程中，以港元披露的数据统一转换为人民币。

12家公司归母净利润亏损

根据Wind数据计算，2020年港股百强内房企营业收入合计4.38万亿元，同比增长12.74%；归母净利润合计4158.65亿元，同比减少5.95%。

其中，有11家公司的归母净利润超过百亿元。中国海外发展（0688.HK）以439.04亿元居首，万科企业（2202.HK）也在400亿元以上，以415.16亿元位居第二。融创中国（1918.HK）、碧桂园（2007.HK）的归母净利润在300亿~400亿元之间，分别为356.44亿元和350.22亿元。华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK）的归母净利润也均超过200亿元，分别为298.1亿元、200.02亿元。在百亿元以上的还包括长实集团（1113.HK）、龙光集团（3380.HK）、世茂集团（0813.HK）、合生创展集团（0754.HK）和新城发展（1030.HK）。

有8家公司的归母净利润在50亿—100亿元之间，包括雅居乐集团（3383.HK）、富力地产（2777.HK）、中国恒大（3333.HK）、旭辉控股集团（0884.HK）、合景泰富集团（1813.HK）、宝龙地产（1238.HK）、中国奥园（3883.HK）和佳兆业集团（1638.HK）。

在上述19家公司录得50亿元以上盈利额的同时，有12家公司2020年归母净利润出现亏损，包括恒隆地产（0101.HK）、上海证大（0755.HK）、瑞安房地产、首创钜大（1329.HK）、华侨城（亚洲）、朗诗地产（0106.HK）等。而在2019年，港股百强内房企中呈亏损状态的公司只有8家，反映出2020年房地产行业盈利形势更为严峻。

与2019年相比，港股百强内房企中有46家公司的归母净利润出现下降，其中北京北辰实业股份（0588.HK）、五矿地产（0230.HK）、阳光100中国、首创置业（2868.HK）等24家公司降幅超过50%。而万城控股（2892.HK）、粤海置地、粤港湾控股（1396.HK）、珠光控股（1176.HK）、伟业控股（1570.HK）、恒盛地产（0845.HK）等公司的归母净利润则出现较大幅度增长。

海港企业归母净利率垫底

在对不同公司的盈利水平进行比较时，相较于归母净利润绝对值，归母净利率更为直观与科学。后者是指每单位营收产生归母净利润的额度，对于规模不同甚至相差较大的公司而言，这一指标更具可比性。

2020年，港股百强内房企整体归母净利率为9.5%。归母净利润率超过30%的公司有6家，而2019年这一数量为11家。

居于榜首的是绿景中国地产。该公司2020年收入为54.25亿元，实现公司股东应占年度盈利额34.53亿元，归母净利率达到63.66%。也就是说，每1元收入中，公司股东应占年度盈利约0.64元。

位居第二的是粤海置地。Wind数据显示，该公司2020年收入为33.67亿元，归属于本公司持有者溢利为14.16亿元。以此计算，归母净利率为42.04%。

合生创展集团、嘉里建设（0683.HK）、中国宏泰发展（6166.HK）以及珠光控股2020年归母净利率也均在30%以上，分列第三至六位。其中，合生创展集团2020年收入为289.28亿元，公司股权持有人应占年度溢利为114.75亿元，归母净利率为39.67%，已十分接近40%。

排名前十的公司还包括嘉华国际（0173.HK）、长实集团、金地商置（0535.HK）和天安（0028.HK），2020年归母净利率均在25%以上。标点财经研究员注意到，上述10家公司中，2019年亦进入前十的有5家，分别为合生创展集团、嘉里建设、长实集团、金地商置和天安。

在榜单的另一端，受归母净利润亏损的影响，12家公司的归母净利率为负值。居尾的是海港企业（0051.HK），2020年归母净利率为-33.78%，即每1元收入产生约0.34元的股东应占亏损。与居首的绿景中国地产相比，归母净利率相差97.44个百分点。

其次是首创钜大。2020年该公司录得10.24亿元收入，公司拥有人应占年度亏损为3.2亿元，归母净利率为-31.29%。值得一提的是，该公司已连亏3年，且亏损额逐年扩大。其在2020年年报中表示，2020年年度亏损增加，一是由于2020年可售物业销售收入减少，致使经营溢利减少；二是2020年加权平均融资额增加，利息开支总额增加，致使融资成本增加。数据显示，其融资成本由2019年的3.91亿元增加至4.63亿元。

恒隆地产、上海证大、南海控股（0680.HK）、北大资源（0618.HK）的归母净利率在-30%至-20%之间。此外，排名后十的公司还包括华侨城（亚洲）、恒隆集团（0010.HK）、瑞安房地产以及丰盛控股（0607.HK）。

70家公司归母净利率下滑

2020年，房地产行业利润空间被压缩，还体现在归母净利率的变动上。与2019年相比，港股百强内房企整体归母净利率下降近1.9个百分点，其中有七成公司的归母净利率出现下降。

下滑最为严重的是恒隆地产。2020年，其股东应占净利润由盈转亏，导致归母净利率由前一年度的69.72%下降至-28.65%，下滑98.38个百分点。

恒隆地产是恒隆集团的地产业务机构。2020年恒隆集团同样转亏，致使归母净利率大幅下滑，由2019年的72.24%降至-16.18%，下滑幅度达88.42个百分点。

SOHO中国、海港企业的归母净利率也出现40个百分点以上的下滑。其中，SOHO中国2020年营业收入同比增长近19%，但同时归母净利润却减少近六成，归母净利率由2019年的72.07%大幅下降至24.44%，下滑47.63个百分点。

除上述4家公司外，瑞安房地产、首创钜大、华侨城（亚洲）、阳光100中国等12家公司的归母净利率也均下降10个百分点以上，而中国金茂、大悦城地产等15家公司则下降5~10个百分点。

其中，大悦城地产2020年营业收入同比增长36.5%，得益于交付结算面积增长致使物业开发及一级土地开发收入大幅增加。但其整体毛利率较2019年下降16.9个百分点，公司拥有人应占溢利同比下降约32.5%。最终，该公司归母净利率同比下滑8个百分点。

有30家公司的归母净利率出现不同程度的上升，包括绿景中国地产、粤港湾控股、粤海置地、中国奥园、佳兆业集团等。