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佛山地王已出,接下来大胆买?

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  文章来源公众号:老狗说广州楼市

  近日,佛山楼市地震

  23家房企激战过百轮

  华润最终夺得陈村新城TOD靓地

  折合楼面价——22330元/平

  一个月左右的时间

  佛山新一代地王再次重现

  一时间各大媒体中介奔走相告

  整个价格体系被打乱

  众多一手新盘纷纷捂盘重新定价


  图源 | 佛山买房帮

  “ 下一步是不是应该大胆去抢佛山的房子才对?”

  绝不!

  考虑到本号众多广州买家,去买佛山真降维打击。但是佛山很大,9成的房子是坑(投资而言),跑进售楼部,很容易被销售三言两语甜蜜蜜晃晕了判断力。

  地王出来,说明开发商也很看好佛山今年的楼市无疑。但还是那句话,开发商赚钱的逻辑跟普通买家赚钱的逻辑不一样。

  陈村这块地王出来了,不代表大家要冲到陈村买。贵为临广圣地,城市面短期起不来,且产业结构十分薄弱且单一。

  稳扎稳打,我更推荐一河之隔的北滘,近水楼台先得月。

  北滘在哪里?

  同来自大名鼎鼎的世界美食之都——顺德,想到顺德估计你的脑海中会闪出一句话:得就得,唔得返顺德!顺德从咸丰年开始一直经济发达,商业繁荣,曾连续多年夺得全国百强区第一的宝座,随便挑一个镇都够得着内地一个普通地级市的水平,而仅有92平方公里的北滘则是顺德众镇里面的GDP大户,产值惊人。

  我们耳熟能详的的两大500强巨头碧桂园美的,都是北滘出品,外加14家上市公司,机器人谷、大疆无人机等千亿产业集群,有顺德大脑之称。也正是因为产业基础扎实,来北滘就业的白领逐年递增,北滘的房价也开始逐步坐实。

  但是,房价要从坐实到崛起,似乎没那么简单!

  可以参考千灯湖的模式,佛山本轮行情,千灯湖遥遥领先群雄,毫无疑问是做到以下5点

  产业成色高

  距离广州近

  地铁

  城市感

  本土消费力的认可

  01 产业成色

  看回北滘,第一个条件【产业成色】是可以达到合格线的。北滘的GDP贡献可达顺德的五分之一的水平,有一说一,北滘的产业偏传统制造业为主,缺乏较多第三产业的支撑,三产扎堆的板块盛产高薪从业人士,大批量高级购买力可以迅速拉动一个板块的房价起飞,目前看北滘还不具备这个条件。

  02 距离广州近

  再看第二个条件【距离广州近】,之前我们说过,佛山是镇区经济活跃的城市,没有绝对的中心,一定要选,那就是广州。佛山向东,紧贴着广州发展,无论是三山还是千灯湖,还是陈村北滘,都是妥妥的临广片区,可以看成广州“近郊区”的存在,毕竟距离广州城区仅有20公里左右,接受广州外溢过来的红利,有点自己赚6分,大哥补贴4分的感觉。

  03 地铁

  第三个条件【地铁】,广佛线是佛山当下唯一一条在运营状态的地铁线路,每天源源不断地拉着一批又一批侯鸟从佛山向广州出发上班,开通数载,逐步引来越来越多广州刚需客关注这条地铁线,吸引无数刚需来到大佛山安居。反观北滘,胜在有地铁预期,还是两条:广州7号线西延线+佛山3号线

  广州7号线西延线的意义重大,含金量高,所到之处,联通的都是大IP,比如7号线西延段有制造业大镇北滘,现广州7号线有广州南站-长隆-万博CBD-大学城,7号线东延线有老黄埔临港经济区+科学城坐镇。也就说,这条线上,可以满足9成家庭吃喝玩乐、上班、学位各种需求。幸运的是,这条地铁今年大概率会通车,完工率已达9成了,地铁0的突破带来的质变碰上外溢行情,这波 “ 德宝(double)行情 ” 值得期待一下。


  至于佛山3号线,官方说明年开通,但是你也懂的,佛山地铁建设周期很漫长,看下现在的进度掐指一算,也是后续1-2年的事,总好过那些说了五六七八年或者还在规划中的线路强。


  小小的一个北滘镇,坐拥2条地铁线,这还不算偏爱?

  04 城市感

  第四个条件【城市感】,这点北滘可以拿到接近90分了。自古深情留不住,唯有颜值得人心。现在遍地是新城崛起,不管ZF说得再怎么深情,再怎么动听,都不如肉眼可见实打实的好,北滘已经具备一个城市应有的面貌,该有的配套一应俱全。

  要商业

  北滘商业广场、美的悦然广场、美的新都荟,任逛!

  要景点

  和园、和美术馆、创承广府岭南文化!

  要学位

  承德小学,北滘中学等老牌省级学位,还有你们吹的最多的华师附!

  05 本土消费力

  第五点,坦白说,北滘在本土消费力认可度上是失位的。

  佛山的房价要起飞,一个是接受广州外溢的红利,第二个是要看本地人对它的认可。佛山是藏富于民,本地土豪很多,千灯湖能起来,主要是南海一带的本地购买力对它的认可,看佛山豪宅保利天悦6万的定价就知道了,专门给南海的新贵量身定做的。但是顺德不是,顺德有钱人首选不是北滘,而是大良那边,顺德传统的中心区。很多顺德人喜欢住大良,烟火味、人情世故都在那。

  总结

  五个条件分析下来,北滘的表现还算可圈可点,不过还有一点包袱挺大的,与其说是北滘新城,不如说是美的新城。老话说的:一城北滘,半城美的,美的的影子在北滘随处可见,写字楼是美的,商场是美的,楼盘也是美的,公园广场还是美的。

  一家独大,外来开发商想分一杯羹得先过了美的这一关,独乐了不如众乐乐,多个开发商同战一片地也好过单打独斗,这也是北滘为啥一直看起来如此“低调”的原因。

  “狗哥,你的意思是北滘可以大胆建仓是这个意思吗?”

  还是那句话,先把广州买满,买满了的才考虑佛山!

  在房产投资配置里面有一个定理叫“大小船定理”,什么意思呢?

  渔民出海打渔的时候,大船用来网罗海里的大鱼大肉,获取最大的价值;小船用来收割小虾小蟹,顺便捞点小钱!

  同理,我们在一线城市一线地段搞套优质大平层,这种就是大船,比如中海花城湾、保利天悦的大平层,属于进攻型资产,行情来了,增幅大,赚得多。

  如果仍有余钱,一边不想我们的现金被通胀毛掉,一边又想吃板块轮动的利润,可以买个小标,属于防守型资产,打打小游击,有个赚头就好,总比啥也不干强。

  当然买小标技术含量高,一不小心会买到高位站岗货,不涨是其次,最怕是跌价还不好卖,倒贴的案例屡见不鲜。老狗看好北滘的未来,但不建议大家以过高的溢价买入大V推荐的网红盘,羊毛出在羊身上,免得被收割了也不知道。

  投资小标,最重要的是性价比,也就是价格足够“笋”的话可以买入,安全垫足够才去干,不然风走了,价格回调的空间也大,如果这个板块在自己认知之外的,那还不如不投!无谓的风险,多一分都是在犯罪!谨记谨记!

  文章来源公众号:老狗说广州楼市

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