黄光裕178亿商业资产腾挪，20年租金使用权注入国美零售

近日，国美零售发布公告称，国美管理拟将旗下三个自持物业出租予国美零售，总代价为178.65亿元，而该公司拟以发行代价股份的方式支付其中的175.76亿元，并透过向国美管理转让Hudson Assets（国美零售全资附属公司）的全部股权支付2.9亿元。市场的普遍观点认为，这或许是个双赢的交易。

人来人往的黄金时代，国美这个零售行业曾经的“领跑者”拥有的优势不断缩小。2021年，随着黄光裕获释，国美的发展历程再一次迎来转折，曾经的“领跑者”变身成为“追赶者”。立下18个月的军令状后，国美开启了新一轮的变革，除了国美APP更名为真快乐、配股融资44.49亿港元以外，黄光裕还计划通过资本的腾挪实现其“冠军梦”。

据国美零售4月7日披露消息，该公司与国美管理订立协议，据此，国美管理同意向国美零售出租位于北京、长沙的三个物业，租期分别自2021年7月1日及2023年3月1日开始至2040年12月31日截止。

根据该协议，上述三项目出租物业的总代价为178.65亿元，将由国美零售以发行代价股份支付175.76亿元，并透过向国美管理转让Hudson Assets（该公司全资附属公司）的全部股权支付人民币2.9亿元。

据了解，上述三项出租物业分别为位于北京中关村的国美商都，位于湖南长沙的湘江玖号，以及位于北京朝阳区的鹏润大厦。

根据资料披露，粗略计算来看，国美零售以178.65亿元的代价租赁合共72.56万平方米的物业，租赁期限为682个月，假设上述三个物业的租赁费用均一致，且每月只有30天，则意味着国美零售以1.2元/平方米/天的价格租赁到位于北京、长沙的核心商业物业。

有投资者在公开平台提到，当前不少城市写字楼市场出现了高空置率、租金下行的情况，万亿规模的商业办公产业红利已经消失，一次性租赁20年的风险依旧不小。

但数据显示，过去一年北上广深租金水平和空置率至年末基本处于较为稳定的水平。而2021年前三个月，一二线城市商办物业的租金继续维持在稳定区间，且上海、北京等地的各种经济发展政策，对于主力租赁行业的发展有明显推动作用。

此外，有分析人士透露，国美位于北京的两个项目位置还是不错的，一个在中关村丰台科技园区内，一个在朝阳燕莎商圈，无论是写字楼还是购物中心，出租率和客流量是可以得到保障的。行业整体发展稳健、项目地理位置优越，实际上，此次租赁的几个项目未来依旧存在较大升值空间。

简言之，在此次的交易中，国美零售以超低的价格，提前锁定了上述三个项目未来20年的租金成本；而国美集团相当于将上述三个项目20年的租金使用权进行了资产证券化，从而一次性回笼了未来20年的租金收入。与此同时，黄光裕及其全资持有的国美管理将进一步提升对上市公司的控制权。

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