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中梁,是青岛楼市最该小心的开发商

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  在老王开公众号说楼市的这五年时间里,曾有有两个盘在没有交付之前,反复、多次提醒大家不要去买:金隅和府与蓝光黑钻公馆。最后事实证明,这俩烂盘都被老王不幸言中。金隅和府在交房后拿下了青岛商品住宅投诉榜的“冠军”,蓝光黑钻公馆的维权报道曾经一度占据各大主流媒体的头条。

  今天,老王要发出五年来的第三次预警:小心那个在主城拿下两块地的中梁!

  1

  踩中红线的“地产黑马”

  故事要从2016年说起。

  成立于温州的房企中梁把总部搬到了上海,开始了疯狂的扩张历程。中梁的掌舵人引入了阿米巴的管理理念,提出了“456”的模式,仅仅用了四年的时间就冲进了地产30强,是过去五年中国楼市最引人瞩目的一匹“黑马”。

  但是这家最新排名18位的房企,都担不起毁誉参半这个成语。

  按照知名地产大V兽爷揭露的内幕,中梁在徐州拿下项目后,开始急速开发,开盘后第二天就出现了平台结构坍塌,造成五死一伤。但是这起事故并没有挡住这家企业高周转的步伐。半年后,中梁打出的标语是:

  

只要没干死,就往死里干!

  不知道大家看了这段描述怎么想,老王是有种不寒而栗的感觉。

  除了口碑奇差之外,负债率也是让人咋舌。据华创证券的2020年3季度统计数据,前30强房企中,中梁控股是触及两条红线的五家公司之一。

  最新的年报虽然显示中梁的负债有所好转,但是中巨额负债消失速度仍然饱受业内质疑。

  2015年、2016年中梁的净负债利率分别为1335%、1790%,2017年、2018年陡然降至339%、58%。对于净负债率下降迅猛的原因,中梁在招股书中的解释为物业销售产生现金大幅增加,减少了对外部借款的依赖,以及保留盈利的增长。

  在股市中“大白马”不断暴雷的时代里,对于这样的说辞你信吗?

  我们再来看看去年中梁借债的资金成本。

  2020年2月,中梁控股发行2.5亿美元于2021年到期的优先票据,利率为8.75%;

  6月,中梁控股同样又发行了一笔2.5亿美元于2021年到期的优先票据,利率为8.75%;

  10月,中梁控股发行2亿美元于2022年到期利率为9.5%的优先票据;

  11月直接连发两笔,发行5000万美元于2021年到期的8.875%优先票据,以及发行5000万美元于2022年到期的9.5%优先票据,并与先前于2020年10月29日发行2亿美元于2022年到期9.5%的优先票据合并。

  这个资金成本有多高呢?我们比较一下优等生中海,中海的最新财报显示,该企业2021年融资加权平均借贷成本仅为3.8%。

  实际负债总量存疑点,高息借贷很缺钱,这样的房企你放心吗?

  2

  品质低劣成投诉重点

  根据央广网的报道,中梁的产品质量被频频点名:常州中梁百悦城、山东滨州“中梁九号”、抚州中梁首府、扬州中梁首府壹号、温州中梁壹号院、盐城中梁聚龙首府等等,十余个中梁旗下的项目,都在过去一年中遭到了各地业主多种多样的维权与抵制。

  对于青岛人来说,不用去找外地的例子,中梁在青岛的第一个项目,其品质就可见一斑。2017年,中梁地产从平度首入青岛。2020年房子交付后,就有市民反映中梁地产虚假宣传:平度中梁国宾府故意隐瞒小区实际情况,大开“空头支票”,如今面对业主的质疑,开发商青岛中梁宏置业有限公司(以下简称:中梁宏公司)却只是一句“口头承诺沙盘仅供参考”就把业主打发了。

  

  报道截图

  大家如果真想了解中梁的实际品质,不妨坐着动车去平度实际考察一番。别人怎么看我不知道,但在老王眼中,这楼盘的产品力在平度都属于末流。

  一个口碑如此不堪的开发商,我们能指望它在青岛主城突然良心发现,建出品质楼盘吗?

  3

  高价拿地后隐患重重

  我们回到青岛主城,中梁在过去的一年中表现亮眼。2020年12月21日,李沧区华中蔬菜市场北侧地块拍卖,中梁、碧桂园等3家竞买人报名,2家参与竞拍,经过79轮举牌, 烟台梁岳置业有限公司,扬海投资有限公司一路紧追最后以5.3亿元总价竞得,楼板价8910元/㎡,溢价率10%。

  随后,在青岛世华茂悦企业管理有限公司完成股权变更,中梁持拿下了台东两宗地。据CRIC系统显示,2020年10月23日,两宗地被青岛世华茂悦企业管理有限公司(华氏置业)7.03亿元竞得,最高成交楼板价11305元/㎡。

  土地的楼板价在这里,大家可以感受一下“面粉”成本有多高。除了这个表面价格之外,这两块地还有不少隐性成本。在这个主城土地稀缺的年份里,许多融资成本仅仅为中梁一半的企业都算不过盈利账来,中梁硬吃,它会干赔本赚吆喝的事儿吗?

  此外,当年老王判断金隅和府、蓝光黑钻公馆品质会很差,不仅仅是因为土地成本高,还因为这两个开发商在开发这两个项目之前,没有在各自的板块操过盘,在施工过程特别是精装方面还要交大笔的学费去磨合,中梁同样也会交学费。

  虽然说中梁的两块地都不缺地缘客户,但这样的资金成本、这样的口碑、这样的开发状态,再追求高周转,这样的房子,真敢买吗?

  文/观察员老王

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