深圳加入！22个重点城市首批集中卖地总价有望超万亿元

来源：上海证券报 张良

全国22个重点城市宅地供应“两集中”的政策发布后，相关城市陆续开始公布集中供地计划。一线城市中，继广州、北京之后，深圳今天正式“入局”。

4月14日，深圳公共资源交易中心微信公众号挂牌了深圳首批集中出让的6宗宅地，总建筑面积约91万平方米，起始总价约105.76亿元，预计将于5月13日集中竞拍。

不过，与广州、北京此前公布的首批48宗、30宗地块相比，深圳的首批挂牌土地在数量上略显“单薄”。

深圳两年前就已开始尝试集中供地

从地块体量来看，此次6宗宅地中，南山区西丽街道地块和深汕特别合作区2宗地块出让面积较大。其中，南山区西丽街道地块建筑面积为29.18万平方米，深灿特别合作区2宗地块的建筑面积均接近20万平方米。剩下的3宗地块的出让面积均底于7万平方米。6宗地块竞买保证金合计约38.6亿元。

“此次深圳集中供地也反映出政府在积极供地，平抑房价炒作的预期。这是一个很好的信号，只要能增加住宅用地供应对深圳来说都是挺好的事情。”地产资深评论人朱文策表示，22个重点城市供地“两集中”政策对给开发商的资金实力和拿地研判能力带来一定的考验，可有效降低市场竞争和炒作的烈度，降低土地成交溢价率，有利于土地市场的健康稳定发展。

“今年深圳集中供地首批挂牌的6宗宅地分布比较均匀，包括宝安、龙华、光明等热点区域也有供应。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳土地资源稀缺，早在2019年，深圳就已经开始尝试通过适度集中的方式加大土地供应。因此，2019年、2020年深圳的土地供应数量都在显著增加。

公开资料显示，2020年深圳住宅用地供应放量，全年供应地块超过过往三年总和。据美联物业统计，2020年深圳共成功出让31宗住宅用地，其中14宗人才房，17宗商品房，共收金约800亿元。

居住用地占比将提高至25%

“‘房地联动’、‘双限双竞’，卖地的时候把地价和未来的房价都限制住，让炒房客没得炒，这是这两年深圳卖地大规则。”地产资深评论人朱文策表示，从深圳自身来说，去年深圳住建和规土等相关部门领导都曾明确表态将增加宅地供应。

2020年4月，深圳市住建局领导做客深圳电台先锋898《民心桥》节目时曾透露，2021年深圳住宅用地占比提高至25%。

同年8月，深圳市规划和自然资源局领导做客深圳本地“民心桥”节目时透露，深圳正在编制《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》，“深圳将加大居住用地供应比例，至2035年，居住用地比例将提高至25%，住房总量达到7.2亿平方米以上，常住人口人均住房建筑面积达40平方米以上，新增建设各类住房170万套，其中公共住房不少于100万套”。

“此次挂牌的地块中还包含建设人才房项目的地块，这与深圳2018年6月发布的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》也有一定的关系。可以说，深圳在增加供地方面的政策是持续的、稳定的、信守承诺的。”朱文策说，该政策明确提出，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，并计划将住房分为市场商品住房（占比约40%）、政策性支持住房（包括人才住房和安居型商品房）（合计占比约40%）、公共租赁住房（占比约20%）。

彼时深圳市住建局相关负责人表示，深圳市委市政府希望通过完善住房供应与保障体系，努力让深圳全社会对未来住房有良好的预期，实现住有所居。在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求的基础上，计划到2035年，分近期、中期、远期三个阶段，筹集建设各类住房170万套。

有房企高管向记者表示，现在确实是两难，全国20多个城市都要集中供地，不参与不行，参与又怕拍不到，错过了其他的机会。如果竞争激烈，搞不好拍出高价还要亏钱。作为房企只能多做准备，重点出击，实在拿不到也没办法。

22个重点城市首批集中卖地有望超万亿元

22个重点城市宅地供应“两集中”的政策无疑改变了土地市场的规则。据克而瑞研究中心不完全统计，截至目前已有18个城市公布了首批集中供地的时间表。北京、深圳、杭州、重庆等12个城市明确将在4月、5月集中供应土地，其中，广州、无锡和重庆等城市则明确在4月底集中拍地。

部分重点城市首批集中供地信息 数据来源：各地规划与自然资源局 公开信息

从各已公布集中出让计划的城市来看，典型的三批次出让节奏为一二三季度末，各城市三批次出让节奏存在一定的差异，房企在热点城市间依然具备错峰拿地的机会。

从供应力度来看，不少城市供应十分“给力”，占2020年全年宅地供应面积的比重均超35%，尤其是北京和广州，分别为56%和55%，其次是天津，比重也达45%。总体供地节奏快于往年同期平均值。

从结构来上来看，北京优质地块供应占比较高，海淀和朝阳供地共计12宗，占北京此次集中供地幅数的四成，其中朝阳更是重中之重，宅地供应建设用地面积占到总额近四分之一。北京此次集中挂牌的土地位于核心区的比重略高于2020年，供地质量有明显提升。

值得注意的是，据克而瑞研究中心不完全统计，已公布集中供地项目信息的城市中，北京、杭州和重庆等个8城市总起始价已超过5200亿元。叠加尚未公布项目信息的重点城市，预计未来22个重点城市首批卖地总价有望超过万亿元。