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加部电梯就要贵60万?奥园真会玩,30年的产权照样割韭菜

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  在这个信息大爆炸时代,我们见过很多的房产维权,大多集中于以下几个方面:

  小区品质类:公共配套缩水,号称“高端”,“TOP”系列结果变山寨,景观缩水等;

  房屋质量类:新建房屋漏水,徒手扣水泥,承重柱贯穿性裂伤等;

  附属价值上:最典型的就是学区维权,轨道交通不兑现;

  一般而言,如果一个新交付的小区出现以上三种的任意一种,业主们都要开始维权,出现了两种,那维权就会愈演愈烈。

  如果以上三种全中呢?

  业主们又该如何面对开发商这个庞然大物呢?今天带来的就是一个三者全中的楼盘: 奥园天悦湾。

  ●站在风口浪尖,猪都能飞起来●

  一切的故事,要从3年前重庆房价突飞猛进的时间说起。但故事的开头,要从2003年开始追溯。

  2003年,黑龙江房企大庆巨豪取得重庆市北碚区童家溪镇建设村古坟社1-10号地块使用权,开发的项目名为:一期巨豪青春里(小高层),二期香溪美林一期为小高层,二期为老式洋房(无电梯)。项目的质量一般,楼盘的品质也一般,后期的物管也更是洒洒水。

  不知道什么原因,后期巨豪烂尾,剩余的三期一直没有修建。就这么一直空置,也没有下文。

  就这么一直等到了2018年,那时的重庆房地产市场已经全面启动,不光房子涨价,越涨价还越火爆,许多售楼处一房难求,抱着钱买不到房子的情况比比皆是。(甚至部分楼盘暗里要求按揭首付不低于5成。)

  那时重庆最热门的置业区域当属:蔡家。金科,万科,首钢,保亿等知名大牌房企纷纷跑马圈地,毫不夸张地说,整个蔡家在当时属于重庆楼市的“流量担当”,“C位出道”。

  在整个蔡家一房难求的时候,一个名为“奥园天悦湾”的项目突然面世,开发商奥园在重庆的作品众多,(茶园奥园城市天地,九龙坡奥园盘龙壹号,奥园康城等大盘项目林立)。

  打造的还是精装洋房(装修标准1500元/㎡),出门就是轨道13号线,可价格却很便宜,还支持公积金,在当时的楼市中算是一股清流,一时间引得人人纷纷购买。



  可没有一个购房者知道,这个奥园天悦湾就是“巨豪,香溪美林”的三期,系奥园在2018年收购的一个项目。

  几乎也没人知道,此时房屋的产权就只剩下了35年,如果按照2020年7月交房算起,产权仅剩下33年。

  在那个风口浪尖的时代,天悦湾就这么取得了不错的成绩,吃到了市场的红利,原地起飞。

  小区品质严重落伍

  等到接房时,业主看到现场傻眼了,谁也没想到,当初花重金购买的精装洋房社区居然翻车翻得如此迅速:

  小区没有大门

  整个天悦湾和早期的香溪美林居然共用一个小区,且二者的外立面和设计,出奇地相似,虽然间隔了15年,而且经历了两个不同的开发商。可购房者们却发现,两者除了岁月的痕迹,其他完美的无缝衔接到一起。


  不是标注出来,你能区分谁是奥园谁是巨豪么?

  这时购房者们才发现,自己购买的天悦湾其实就是当初的巨豪3期,可这个设计跟施工,跟以往看不出什么差距。

  可能唯一的区别就在于:天悦湾是电梯,而巨豪是楼梯吧。(再来几张图你们感受下)



  ●人车不分流,电梯无法直达车库●

  这是一个2018年设计,2020年交付的小区,里面居然跟十几年前的房子设计一样,小区内部没有人车分流。更为奇葩的是,所有的洋房电梯均不能直达车库,业主们要么把车就停在楼下,要么就只有停在车库然后步行进入小区。

  跟这些比起来,一些小问题都不值一提:什么绿化带没有排水沟之类的,号称奥园物业,实际上还是巨豪之前的物业等。

  这么来看的话,奥园就是将巨豪收购之后,贴了个牌,然后楼宇中加装了电梯和精装修,就堂而皇之地号称精装洋房在市面上销售。

  房屋漏水,开发商却不愿意承担责任。

  某位业主爆料,自己家的房子不知道什么时候开始漏水,墙面,地板全部被泡烂,开发商却因为赔偿问题而迟迟不愿意处理。




  被发现时,家里面泡水迹象

  据悉开发商给出来的方案是:涉水的地方(包括地板和墙面全部重新处理),大约需要2个月的工期,在此期间,会赔偿给业主大约2个月的租房费用。(大约2000多块钱)

  站在客观角度而言,房子漏水导致了业主家里面被泡,要求开发商整改,这个实属正当要求。

  可你的赔偿方案却没有任何的诚意,一个购买4房洋房的业主,2个月的租房费用才2000多块钱?

  而且房子被水泡了居然只是整改部分墙面和地板,套装门却不更换?

  截至目前为止,维修工作依然没有开展,赔偿更是遥遥无期。

  附加值严重缩水

  说到附加值,那就真的是从神话变笑话,项目从一开始就宣传的轨道13号线。实际上13号线只是一个愿景规划,多久施工等还处于规划状态,落地遥遥无期。


  至于宣传中的学校,更是纸上谈兵:


  天悦湾销讲

  实际上的学校呢?


  最让人感到绝望的还不是这些,价格上被赤裸裸地割韭菜,才是最让人无法接受。

  据某位业主爆料:自己于2019年购买一套洋房的2楼位大约价格为150万左右(含税)。户型如下。


  而现在的价格呢?售房部还有少量的同户型在卖,大约价格130万。

  而近期差不多的二手价格为:


  18年的价格150万,现在的价格大约130万。你说18年买在了高位,这个认了。

  可共享同一个小区,共享同一个物管,共享同一个学区,业态基本一致,就是加装了一个电梯,外立面新了一些。你就要比二手的贵60多万?

  而且贵出来的60多万买到的还是一个只有35年产权的房子。

  这放谁身上能接受?

  现在奥园的业主是想卖也卖不掉,这才是最苦恼的,而且看这个样子,估计以后也很难卖掉。

  ●卿本佳人奈何为寇●

  奥园是首次进入重庆,不了解重庆市场么?还是说奥园不具备开发经验么?不是的。

  据悉,奥园在重庆也有过一定的年头,也不缺乏一些叫好又叫座的作品,(茶园的奥园城市天地,九龙坡的奥园康城等)。

  那为什么会出现这样的一种局面呢?

  前文提到奥园在2018年收购了巨豪项目,奥园已经知道该项目的最大弊端在于:产权年限。

  这个时候,奥园面临着两个选择:

  1、将之前巨豪的规划全部推倒,结合最新的市场,出具最新的设计,按照流程一步步过规划,施工,销售。

  2、沿用之前的巨豪的规划,稍作修改,然后面世。

  结合当时的市场行情,奥园选择了第二个,也就是简单的加装了电梯,就匆忙上市销售。

  赶上了一波行情,顺利的销售大半部分。

  本来这个选择也无可厚非,商人又不是慈善家,逐利是天性,但是就这么不予告知,赤裸裸的收割,这样真的好么?

  本来可以双赢的局面,被活生生地搞成这个玩意。

  放眼全国,奥园在全国多个楼盘出现质量问题,广受业主质疑:

  2019年,安徽蚌埠奥园二期,绿化与实际宣传不符;

  2020年,重庆万州奥园推迟交房,原合同约定于19年9月30交房,直到2020年6月19日都未交;

  2021年,重庆奥园悦府,置业顾问郑某以“缴纳定金内控房源”为由,作假收据,诈骗5名购房者80余万元。开发商回复这笔钱是郑某收取的,与他们无关;

  2021年,佛山奥园上林一品,业主投诉其精装商品房堪比烂尾楼,大门破损、装修材料劣质、建筑墙体倾斜、承重墙面开裂、房子设计不按标准等。

  作为中国房地产百强企业,奥园的产品力为何频遭质疑、房屋质量严重翻车?或许可从其2020年财报中窥探一二。

  据悉,在2021年1月公开的奥园2020年财报显示,2020年1至12月,奥园集团全年实现未经审核物业合同销售额约1330.1亿元,同比增长13%;合同销售面积约1288.2万平方米,同比增长10%。

  公开资料显示,中国奥园管理层在2020年业绩会上曾表示,预计2020年销售目标较2019年销售额增长12%,即达到约1322亿元;由此计算中国奥园踩线完成2020年度销售目标。

  根据奥园年报,截至去年底其总资产为3256.78亿元,同比增长12.35%,总负债为2714.26亿元,同比增长7.33%。而根据奥园业绩会上自行披露的信息,其剔除预收款项后的资产负债率为78%。仍然高于“三道红线”中该指标70%以下的要求。

  奥园自行公布的净负债率为82.7%,现金短债比为1.3倍。这两项符合“三道红线”的规定,奥园目前暂时只踩一道红线,属于“黄档”。

  奥园管理层在业绩会上也对“三道红线”进行了表态。预计在2022年,剔除预收款项的资产负债率会回归正常水平,届时“三道红线”也将全部达标。我们也将持续关注。

  写在最后:

  这个虽然是属于房产类的个例,但是也代表了400多户奥园业主的心声。奥园仅仅凭借着贴牌就轻松地从每位购房者身上收割到了不菲的费用。

  虽然有些购房者受到了当时火爆的政策影响,但是平心而论,奥园完全可以把这个项目做得更加的出色,而不是敷衍了事。

  在房产日益透明化的今天,靠着这样的浑水摸鱼,坑蒙拐骗是无法在重庆有更好的发展。这失去不仅仅是“产品力”,更多的是购房者的信任。

  而在以后的购房过程中,大家也应该擦亮眼睛,避免再次遇上这类的开发商。

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