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鼓吹“买房财务自由”的大V被查

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  雷达财经 文|张凯旌 编|深海

  4月13日深房理发布最近的一条微博时,已经是其遭到深圳市住建局调查的第六天,这期间深房理多次以描述天气或问候的形式,向粉丝们“报平安”,还在接受媒体采访时表示自己“没有炒房,没有非法集资,没有绕开限购”。

  “举报者打着正义的幌子,干着见不得人的勾当,歪曲事实无中生有捕风捉影,给政府添乱,给城市抹黑,他才是应该被惩处的小人!”这是深房理最近一条微博下赞数最多的一条评论内容,在其下方,粉丝们整齐划一地刷着“理总好”、“早”,而深房理的博文,仅仅是一句简单的“早安”。

  4月13日深房理发布最近的一条微博时,已经是其遭到深圳市住建局调查的第六天,这期间深房理多次以描述天气或问候的形式,向粉丝们“报平安”,还在接受媒体采访时表示自己“没有炒房,没有非法集资,没有绕开限购”。

  深房理何许人也?资料显示,其本名李雪峰,目前微博粉丝数达145万,曾获“微博2019V+价值榜年度大V”荣誉称号,其长期鼓吹“人人皆可买房,直至财务自由”的理论也收获了大批拥趸。

  4月4日,微博用户“深房理装修队003”将102份深房理摇篮会员炒房材料公开;四天后,包括深圳市住建局、公安局、市监局、网信办、银保监局等在内的七部门联合发布通告称,已针对网友举报深房理违法违规的炒房行为开展调查。

  目前,调查结果尚未公布。

  从用“月薪”交首付,到炒房大V

  李雪峰毕业于西安交大建筑系,24岁脱离体制后南下深圳,后来还开了自己的设计和餐饮公司。据媒体报道,李雪峰30岁出头时,每月最高收入已达6万元,他在深圳买的第一套房子,首付还没有自己的月薪高。

  随着收入的不断增加,李雪峰持有的房产数量也在逐渐上涨。2011年,他开通了微博,本希望以经济学博主自居,没成想自己有关房地产的论述却受到了网友的广泛关注。

  为了控制咨询人数的增加,李雪峰将咨询的门槛一提再提,开始人们咨询他一个问题需要花99元,后来逐渐提升至800元。2018年开通微博V+后,李雪峰将每个问题的价格定为288元,开通不久后即借此收获十数万元,同年,他还当选为微博十大影响力房产大V。

  随即,“深房理”的名号开始在江湖上流传。起初,这个名字意味着“深圳、房子、道理”,后来,这个名字象征着“财富”。

  据李雪峰所述,其在微博连续写文章两年,共收入超五百万。而在2015-2017年房价疯涨的大背景下,深房理鼓吹“人人皆可买房,直至财务自由”的理论也收获了大批拥趸。

  

  2018-2019年,房价在见顶后有所回调,深房理则开始了引流的尝试。彼时,深房理与另一微博情感博主“美妈陈小泉”合作,大量引入以“单亲妈妈”为代表的会员群体,并开始发展“摇篮计划”。

  据悉,所谓摇篮计划是指,来自深房理的专家会手把手教学员怎么落户、筹首付、选房、办贷款。媒体报道称,2019年时,深房理摇篮会员的数量就达到了近3000人。

  那么,如何才能成为摇篮会员呢?在微博中爆料自己被深房理套路贷损失超200万的“7蟹姐姐”曾在举报文章中提到,为了参与摇篮计划,自己需先缴纳2980元会员费,再缴纳9800元的摇篮会员费。据此计算,摇篮计划中仅会员费深房理就获利三千多万。

  据知情人士透露,买到“包赚”房产是深房理博取信任的重要一环。而深房理“包赚”的底气,源于要求摇篮会员购买指定楼盘,这些楼盘包括佳兆业前海广场、诺德假日花园、山语海、前海时代广场、中海阳光玫瑰园、中海锦城、花样年花郡、花样年花乡等,均是深房理的“概念盘”,扎堆于前海、红山、宝中等片区。

  以佳兆业前海广场为例,其面积约86.79平方米,为三房朝南户型,2019年12月成交总价为845万,2020年11月时成交总价已上涨至1300万,涨幅达到454万。

  另据风财讯统计数据显示,2017年1月-2021年1月期间,中海阳光玫瑰园小区成交均价与周边商圈均价差额涨幅1335.15%;诺德假日花园小区成交均价与周边商圈均价差额涨幅552.34%;花样年花郡小区成交均价与周边商圈均价差额涨幅438.39%;花样年花乡小区成交均价与周边商圈均价差额涨幅251.71%。

  违规炒房被网友举报

  随着粉丝群体日渐庞大,2020年深房理的“业绩”迎来了新一轮的暴涨,并一直持续至2021年初。在此期间,其违规越界的胆子也是越来越大。

  2020年伊始,随着疫情爆发,大量中小企业面临资金链断裂的窘境,为此,国家放宽了经营贷的放款力度,经营贷不仅利率低至3.65%,还款周期也长达20年。然而,由于经营贷可以用企业相关管理人员的房产作抵押,这一政策也被许多人用于违规炒房。

  雷达财经了解到,经营贷不论首套房还是二套房,都是按房产评估价格的7成放款,而且利率低于个人房贷利率。据广州某按揭中介公司介绍,一些五年期、三年期的短期经营贷可以每月只还利息,到期再还本金。这为炒房者提供了“时间差”,只要在3年或者5年内出售该房,就可以“空手套白狼”,直接赚取房产涨价部分价值。

  值得一提的是,近日因102份炒房材料闻名全网的“深房理装修队003”对深房理违法违规行为的陆续揭露正是始于2020年4月,而“7蟹姐姐”的举报则是在2020年5月。

  7蟹姐姐称,自己本没有购房名额和足够的首付资金,但深房理却自称可以教学员“极致杠杆术”以实现买房一条龙服务,并可帮助会员用三成自有资金获得七成银行经营抵押贷款买下房子。于是,7蟹姐姐在成为摇篮会员后,在深房理的指导下,通过和其他有深圳户口的深房理会员假结婚以及层层贷款等手段成功以728万元购入了深圳市南山区一套建筑面积为49.36平方米,使用年限70年的商品住宅。

  然而,就在7蟹姐姐试图用经营贷买房的过程中,深圳经营贷政策却突然收紧,导致其无法支付高额垫资产生的利息,资金链断裂,最终房产被深圳市罗湖法院查封。

  7蟹姐姐所遭遇的事件只是众多炒房团中的冰山一角,而此事件中深房理采取的炒房手段在其所有的违规模式中也称不上“出彩”。

  深房理装修队003提供的资料显示,2020年7月28日,深房理注册了名为“房理”的小程序,其开发者为房理信息科技(深圳)有限公司,据天眼查,李雪峰在该公司的持股比例为99%。

  

  房理的出现让深房理对房产证券化的把控更加得心应手,而“股份大厅”和“帕累托值”两个板块则成为违规的重灾区。

  据悉,股份大厅是指,购房前,深房理的会员会发布招募帖,寻找合伙人一同购房,并签订协议按出资比例持有相应比例的房屋“股份”。购房成功后,摇篮会员则可在房理平台发布房屋“股份”转让广告。例如,一摇篮会员发布转让其占有的诺德假日花园一房源32.33%的股份,而此时距其买下此房屋仅5个月。

  中国(深圳)开发研究院金融与现代产业研究所副所长余凌曲表示,转让房屋股份,一方面违反了房地产管理的相关法律法规,另一方面也涉嫌非法发行证券。在行业人士看来,目前没有任何迹象显示深房理与旗下平台有金融资质,这种情况下公开进行联合炒房,已经不仅是“胆大包天”四个字可以形容的了。

  另外,房理小程序中的帕累托值也暗藏玄机。会员将闲置资金注入其中,可获得万分之四的日息收益,若其他会员有借贷需求,深房理则会按照万分之六的比例收取利息。

  对于这一板块,深房理平台美其名曰是“为解决市场上垫资贵、垫资难,与周期长等问题,还有应对未来可能出现的政策风险等”。李雪峰则在朋友圈中表示,产品将“以我个人名义做担保人,安全问题由我个人承担。拆解时间半个月起借,不足半个月按14天支付,利息先按万分之五一天计算。借贷双方是私人借贷关系,钱直接汇到对方账户,回款直接进入借出方。我只负责收利息和资金安全保障。”

  

  雷达财经注意到,此前包括美团、借呗等在内的众多互联网巨头网贷业务,其日利率普遍在万二左右,最高为万五,万五的日利率折算成年利率高达18.25%,与之相比,帕累托值高至万六的借贷日利率,高于互联网巨头网贷业务。

  2020年10月,深房理甚至在微博中公然推广“帕累托值”,有知情人士称,该功能直至2021年3月5日才下线。有房产律师指出,这明显是包装了高级概念的集资放贷,平台没牌照是肯定的。

  除此之外,在房理的“产品大厅”中,还可以挂卖房产,起到类似房产中介平台的作用。不过,这一功能同样需要牌照。

  值得一提的是,2020年11月,深房理还举办了学员线下见面会,在“深房理装修队003”微博放出的图片中可以清楚地看到,会上有学员借此交流房产“代持”、“招股”等事项。“千人炒房大会,这算不算非法金融活动?”深房理装修队003质疑道。

  遭七部门约谈,矢口否认所有指控

  2021年4月,网友对深房理的持续举报得到了监管部门的回应。

  4月2日,深圳人民银行发布了《关于公布对经营用途贷款违规流入房地产领域问题投诉举报途径的通知》,针对房地产市场是否有违规资金进入,提供了举报途径。

  当日,深房理装修队003就举报称与深房理合作的美妈陈小泉涉申请经营性贷款用于炒房,并称其个人总资产已超3500万元。两日后,深房理摇篮会员102份炒房材料被曝,形式基本为微信聊天截图,内容则多为代持人招募股东。“7个500人群,加起来超过3000人了,前11个都是跟深房理或他们公司有关联的人员”,深房理装修队003在后续的爆料中提到。

  

  4月8日,深圳市住建局正式对深房理展开调查。七部门联合发布的有关《通告》显示,深房理被举报的违规行为包括:

  涉嫌教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格;涉嫌非法集资,以合资入股、众筹等名义,向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益;提供一条龙服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房;虚假广告;通过其公众账号、聊天群组发布虚假不实信息。

  《通告》发布后,“深房理”火速解散多个群聊。同时,深圳某商业银行紧急排除支行员工与“深房理”是否有业务合作;并对抵押物为“深房理”密集交易的5个小区的相关业务,进行全面排查。

  不过针对这些指控,深房理在接受风财讯采访时一律予以否定。

  “炒房肯定没有”、“非法集资的事情,我从来没收过会员一毛钱,有的话早就查到了”、“法无禁止即可为”、“我就是传播正确投资知识,没有别的了”、“杀猪盘得有受害者,没有受害者哪来的杀猪,再说我交的学费是明码实价的,这跟杀猪有啥关系?”

  行业人士:深房理精准抓住财富焦虑心理

  在深房理近期发布的几条微博下方的评论区中,都能找到不少支持其的“铁粉”,纵使深房理遭遇各路媒体的口诛笔伐,也仍有一些粉丝高呼“理总加油”,还有粉丝表示,“清者自清”。

  2020年11月,深房理举办的线下见面会有上千人从全国各地赶来,会上深房理甚至宣布要培养1万名“职业房产投资人”,还推出引路人制度,每推荐一名付费的摇篮会员,推荐人就能拿到一笔佣金。看上去,这种推广方式似乎与传销无异。

  细数深房理曾经宣讲过的诸多名言,“炒房让未来房价更加便宜”、“炒房是在为社会贡献价值”、“深圳房价永远涨”、“绝大部分房贷和负债不用还”……行业人士认为,这或是精准地抓住了居民们的财富焦虑,并将一整套成熟的方法论给付费会员们不断洗脑,从而培养出了一批忠实的拥护者。

  深房理的落网会是结束吗?广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在撰文中提到,深圳楼市的第一问题绝不是供应问题,而是杠杆问题。一旦杠杆控制了,楼市就降温了。

  注:本文是雷达财经(ID:leidacj)原创。未经授权,禁止转载。

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