最近接到一位小伙伴的求助，暂称呼为韩梅梅。
韩梅梅在2018年买了一套房，首套房商贷，面积64平方米，2020年买了第二套房子，商贷，面积115平方米，现在结婚了，配偶在婚前也有一套房，商贷（未还完）已缴纳契税，现在韩梅梅的两套房都要收房了，契税是怎么算的？会认定是三套房吗？有什么方法能少交契税吗？
我们先来看下契税是怎么计算的
首先，契税查名下房产是以家庭为单位查的，会查夫妻双方以及未成年子女名下所有的房产套数
很明显，韩梅梅配偶名下有套房，已经缴纳了契税了，此时再缴税，是享受不到首套房的契税优惠的。
首套房
面积90㎡以下，契税是1%，
面积90㎡以上，契税是1.5%
二套房
面积90㎡以下，契税是1%，
面积90㎡以上，契税是2%
三套及以上
面积90㎡以下，契税是4%，
面积90㎡以上，契税是4%
即如下图所示
图片出处：公众号/安阳不动产百晓生
会认定为三套房吗？
肯定会的，
有什么方法能少交契税吗？
在不离婚的前提下，把大面积的（115㎡）的按二套房缴纳契税，把小面积（64㎡）的按三套房缴纳契税，这是最省钱的操作。
那是不是先缴纳115㎡这套，再缴纳64㎡这套即可呢？
恰恰相反，应该先缴纳64㎡这套再缴纳115㎡这套。
因为在缴纳查名下的房产时，税务部门为了防止申请人利用时间差同时按2套房缴纳契税（比如同一时间，在不同窗口同时缴税），会把当前缴税的税率直接按最高套的税率计算。
就比如韩梅梅的这种情况，如果韩梅梅直接去税务部门申请纳税，无论是先申请哪一套房子，都会直接按第三套（4%）计税，而另一套再缴税时，才按第二套房税率计税。
所以应该先缴纳小面积的，再缴纳大面积的
文章出处：公众号/安阳不动产百晓生
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