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黄埔学位房爆雷了,这还只是个开始

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这两天,广州的家长多少有些意难平。

先是黄埔大戏,万科城市之光华附变文冲?官方辟谣,引进文冲小学是谣传;后是天河的学位续集,天河招生政策出炉,敲定了几所名校的就读范围。

每年四月,招生政策的公布,变成了心照不宣的学位房大考。直升、摇号、不在招生范围,成为学位房的试金石,教育和房子,一次踩中两个热点,能不能读,读哪里?花高价买的学位房保险吗?学位房到底该怎么挑?

学位房试金石

在讲学位房问题之前,先科普一个选学位房的技巧,按照此前教育局巡视员的口径,户数/学位比为4:1的时候,能够保证入读。

参考上面 " 户数 / 学位比为 4:1" 的标准来分析,会发现广氮片区的学位,其实埋了很大的雷。

来源:广州房产

资料显示天健上城,总户数 1463 户;天河壹品,规划总户数 1600 户;阳华国花苑,总户数 1899 户;金地峯睿,总户数 504 户;广氮花园,4428 户。该片区总户数为 9894 户,按照每户 3.2 人来算,未来这里的人口居住总数将是 3~4 万人。

而广氮片区的规划,只有两个学校,一个是今年招生的清华附中湾区学校,还有一个九年一贯制的公立学校。

图说:广氮片区学校分布

从官宣的细则看,清华附中湾区学校(筹)小学部只有 4 个班的规模,提供学位 180 个,广氮片区内的户数 / 学位比远远超标。

清华附中学位不够,如何保证教育公平?

摇号,小学采取划范围摇号,初中全区摇号,没摇到的,就近读读泰安小学 / 泰安中学。清华附中的落地,给广氮片区的二手房价直接从 4 万拉升到 7 万 / 平,名校溢价多出的 300 万,全部赌在名校学位上,摇号中签的几率有多大?摇得上就是清华附中,摇不上就读泰安小学,教育水平和心理落差,怕是有些难以承受。

期待已久的名校落了空,除了天河还有黄埔。

大壮名城总规划 1928 户,按九年一贯制的学校预计提供 36 个班。但是实际情况是,新学校的一年级大约能提供 180 个学位,由小区业主和回迁村民共同入读。

开发商掉链子,并没有提前为购房业主进行开户备案,导致教育局在前期排查中只统计了村户籍,新学校开班数量不够,部分今年交楼的业主,可能面临无法入学的困境。

图说:大壮名城学校规划

在这起爆雷事件中,无法就读的 A6-A9 的业主共有 792 户,一年级适龄儿童就有 88 个,学位配比 4.4:1,刚刚过线。

再比如,实地常春藤,规划 1.5 万户,但开元学校小学部只规划了 36 班。 随着后面几期的业主收楼入住,学位户配比大约为 9:1。

广州学位预警有多严重?

实际上,近两年广州的学位房爆雷屡屡频发。

西边荔湾,去年集体爆雷,几个楼盘出现因学位不足,而被派到其他学校的情况;东边的黄埔,相继爆出过名校踏空、学位不足、无法就读等问题;南边的番禺,在开学前夜发布学位预警,称番禺区内学位吃紧,32 个学校招生地段调整;同一房产六年内只安排 1 名地段生入读。

图说:以上楼盘曾经历或正在经历学位维权事件

各区都在学位预警,尤其是新楼盘,风险更大。

爆雷的原因是学位缺口

今年,广州市教育局在面对人大代表的咨询时,坦承义务教育阶段小学学位供给缺口约为三分之一,小学公办学位与民办学位比例为 2:1。

目前全市的基础教育公办学位只能保证三分之二的入学需求,剩下三分之一需要民办教育来补充。也就是说,每100人,就有30个孩子无法就读公办小学。

广州市目前有均等的教育机会,但是不能保证均等的教育条件。一个不争的事实,广州的学位预警已经开始显现,在新房扎堆的区域,学位不确定因素更多。

人多配套跟不上

学位房的根本原因是供需比例,人口多、学位少的区域,必然爆雷。

此前,国家统计局发布《2020 年广州市国民经济和社会发展统计公报》,数据显示,2020 年年末户籍人口 985.11 万人,其中,户籍出生人口 14.86 万人

图说:以上数据来自国家统计局

从常住人口增长情况可以发现,其实近几年来看广州人口每年都在增加。户籍出生人数在增加, 而可提供的学位没有明显增长,根据教育统计手册给出的数据,2018 年的实际入学人数,更是超过了 20 万。

人口激增导致的学位缺口,至少到 2030 年之后,学位需求才会有所缓和。可以预测,2025 年以前,广州小学学位的需求竞争依然会很激烈,甚至部分区域在业主收楼后,学位问题还将持续爆雷。

广州哪些地方可能会爆雷?

前面我们说,新房学位容易爆雷,原因是老城区的配套相对成熟,没有可供开发的地,人口总数也比较固定,因此,老城区的学校配套是确定的,广钢新城学位爆雷,逻辑就是在老城区盖了新房子,凭空增加了人口密度,而区域内配建的新学校还未落成,业主在收楼后,会有阵痛期是必然的。

同理,黄埔学位的情况也是一样。

2020 年黄埔区现有人口已达 140 万人,从人口结构来看,黄埔区 18 岁以下的户籍人口比重在各区中最大。也就是说,黄埔区容纳的大部都是新广州人和他们的后代,这也侧面说明,教育竞争大。

可以不夸张地说,黄埔区对于教育资源需求的紧迫程度是超过其他区。

按照广州市国土空间总体规划,到 2035 年广州实现常住人口将增长至 2000 万。届时,新增的人口应该有一个区域接纳他们,黄埔区从产业结构和吸引力来说,对人才的吸附力是最大的,一部分人会随着产业迁移到黄埔区。

黄埔,必然会经历一个人口快速增长的时期。

在黄埔楼市火热的背后,大量的人涌入进来,基本的配套设施建成需要时间,未来收楼后,交通问题和教育缺口是必然的。

既然,广州学位缺口已经不容忽视,在买房时怎么判断?

1、在老城区买体量大的新楼盘,需要警惕学位缺口。荔湾区的名校资源是一块招牌,新建小区全都去分一杯羹自然不够,名校得跟小区配建学校搭配着用,学位有保底,才香。

2、选新区看人口,热门板块警惕学位不够,人口密度大的区域,如长岭居、科学城、要留意学校配比。当黄埔饱和后,外溢到离黄埔最近的新塘,也会有一定的潜在风险。

3、考虑学位的家长,不妨多考虑一下老城区的二手学位房,哪怕,教育政策不能确保就近入学,在学校云集的地方,摇号中签的概率也更大。

出品 /ZAKER 房产

文 / 真意

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