原来，奉贤新城才是五大新城房价涨幅最大的区域！

2021新年伊始，上海五大新城的发展规划及配套政策出台，引发市场各方强烈关注。

其实，五大新城在这一时间节点出台是有一定道理的，一方面是上海急需新的发展动力，转移城市人口压力，另一方面或也是需要新的发展空间，创造出新的力量，而五大新城规划能级的提升，就是在为上海这座超级城市的发展做准备。

当然，以目前的眼光来看，五大新城还是有高低之分的，今天，我们为大家介绍五大新城中不被人看好，也是相对较弱的奉贤新城。

最小的新城

从土地总归上看，奉贤新城是五大新城中占地最小的，只有约67.9平方公里，基本相当于半个嘉定、松江新城，五分之一个南汇新城。

奉贤新城的大致范围是：东至浦星公路，南至上海绕城高（G1503），西至南竹港－航南公路－沪杭公路，北至大叶公路；以及东至（规划）沪杭公路，南至张翁庙路（延伸），西至地灵路，北至芝江路。

相比于其他四个新城规划来说，奉贤新城的范围更加方正，在空间布局上可能会显得更加从容，而且新城面积小，发展成熟度可能会更高。

其实，现在的奉贤新城是脱胎于前期的南桥新城，规划范围也基本与前期的南桥新城大体相当，没有过多调整。

奉贤新城在大众眼里的弱其实有以下几点原因：

其一，起步较晚。这座南上海新城在2008年才开始启动建设，要知道，嘉定新城在2009年都开通了轨交11号线，与市区相连。而且奉贤新城在建设初期，把更多的精力都扑在了拆迁问题上，光拆迁就经历了若干年。

其二，交通不好。奉贤新城的交通是公认的差，它是这五座新城中最晚开通轨交的城市，即便现在运行的轨交5号线南延伸段，在出行时间上也没有太多优势，所以相比其他新城，交通确实不占优势。

其三，产业问题。提到上海其他新城，大抵都知道各个新城的产业方向，比如嘉定有汽车城、松江有大学城、青浦既有大虹桥，又有长三角一体化，而奉贤新城似乎没有太根深于人们心中的产业，也正是这样，奉贤新城的产业发展会相对滞后。在经历多年摸索后，如今奉贤新城终于有了美丽大健康产业，只是该产业还在孕育期，与其他新城相对完善的产业相比，还有很大提升空间。

当然，这一次五大新城概念的提出，奉贤新城将趁着这波热潮会快速发展。

其实，除了五大新城这一概念外，奉贤新城还有一部分自贸区概念。

自贸区临港新片区的规划范围是大治河以南、金汇港以东，而在金汇港东侧的这一长条部分，事实上就是奉贤新城的规划范围。

这样来看，奉贤新城不仅具备了五大新城的规划优势，同时也有着自贸区新片区的政策利好，且不是辐射效应，而是实实在在的规划利好。

只不过这些利好尚处于起步阶段，还没有完全兑现而已。这样来看，奉贤新城倒也不是很差，只要有足够长的时间耐心等待就是了。

发展晚但增速快 板块利好尚未兑现

当然，发展晚并不等于发展不好，相反越晚发展的，理念可能会越先进。

事实上，奉贤新城这几年的发展正在加速，而且有超越其他新城的速度，从这几年各郊区GDP的名义增速上就能看出，即便奉贤新城总量较小，但GDP的增长速度却是最快的，这一点值得肯定。

奉贤新城是由前身南桥新城演变而来，此前南桥新城的开发重点是围绕上海之鱼以及周边来展开，经过多年开发后，上海之鱼内部的湖面已开发完成，近几年，围绕上海之鱼内的相关配套也在陆续修建完成，比如一系列公园设施，其中像泡泡公园还成为了沪上打卡圣地。另外奉贤最好的酒店上海东方美谷JW万豪酒店也于去年年底正式开业，奉贤博物馆也已开馆，相对来说，上海之鱼内部设施已建设过半。

不过按照此前规划，上海之鱼的湖心和内部一些商业配套，至今还尚未完成开发。同时，在上海之鱼北侧还有两幅低密度宅地还未招拍挂，待这些设施开发完成后，整个“鱼”才能“活跃”起来。

除了上海之鱼这一重点工程外，在奉贤新城北侧还有中央公园等规划，如今建在公园里的九棵树未来艺术中心已经对外开放，也成为了奉贤又一处“名片”。

在奉贤新城西部区域，还有正在建设的文化地标-高科技影视体验馆，由三个圆球组成，主要以“动感电影”、“4D影院”、“场馆体验”为主。

可以说，奉贤新城的核心部分，即金汇港以东的区域，与其他新城并无两样，也因此，这里的商品房更受到奉贤本地人的喜欢，比如去年开盘就售完的龙湖天曜、金海壹品等项目。

还有一些房企很早之前就在奉贤新城重点布局了多个项目，比如万科、金地、龙湖等中国头部房企，其看重的或也是奉贤新城日后的潜力和发展。

而今，集中于核心区域的待售项目还包括金海壹品二期、保利明玥湖光以及山金中澳城等项目，值得本地人关注。

不过，对于金汇港以东的区域，也就是被自贸区纳入进来的奉贤新城东部区域，发展就要慢了许多，这里至今还都是大片空地，没有集中的商业配套，居住氛围也不成熟。虽然在这里规划了国妇婴和复旦儿科医院，但至今也还尚未完成建设。

交通方面，此前宣称的BRT快速公交45分钟可直达东方体育中心，而今开通后，到往8号线沈杜公路就要接近45分钟，也谈不上快速，所以奉贤新城东部区域的利好还未完全兑现。

当然，这里即属于奉贤新城，又从属于自贸区临港新片区，当两个重磅规划出台后，这里会成为奉贤新城的“后起之秀”，而未来，奉贤新城的新房供应量，也将主要来自于这里。只是目前来看，这里的发展需要相当长的时间而已。

新房涨幅领先其他新城 以刚改产品为主

近些年，奉贤新城（指原南桥新城，本部分内容下同）的发展明显加快，从楼市供应量就能明显看出，据上海链家研究院数据显示：2020年，奉贤新城的供应量在五个新城中位列榜首，且遥遥领先于其它新城，新增供应商品房2401套，占奉贤区供应量的34%，在区内位列第二（第一为金汇）。供应均价38383元/平，在五大新城中排名第四，供应均价同比增长4%。

数据来源：上海链家

在成交上，据兔博士近3年数据统计显示，奉贤新城是除南汇新城外，每年（2018-2020）成交套数都是排名第二的新城。

数据来源：兔博士

而在成交均价上，奉贤新城近3年的增长率也达到了19.18%，是五个新城中房价涨幅最快的新城，如此来看，奉贤新城确实具备一定潜力。

不仅如此，在成交结构上来看，奉贤新城的整体居住品质也在大幅提升。上海链家研究院数据显示2020年，奉贤新城的套均成交面积在90-140平的占比达到了64%，而70-90平的占比仅为26%。这要得益于近些年，有众多品牌房企相继进驻，推动了区域新房的品质提升。

数据来源：上海链家

二手房方面，根据兔博士提供的数据显示，奉贤新城近3年二手房成交量（套数）在五大新城中位列榜首，2020年这一年成交了5169套房源。

数据来源：兔博士

成交均价，整体来说奉贤新城2020年的成交均价有少量降幅，整体与青浦新城、南汇新城的二手成交行情保持一致，都没有涨幅。

套均面积上，整体以约90平面积段为主，这与新房超过90平的占比形成互补，或也说明，奉贤新城的二手房市场是以刚需客户为主，而新房则是由置换客户为主。

多条轨交规划 对外对接能级或更强

当然，外区客无法接受奉贤新城的主因还在于交通，前文提及的轨交5号线虽然通往奉贤新城，但对于出行时间成本来讲，并不具备优势，而对于日后奉贤新城要导入更多人口，交通的建设将更为重要。

根据规划显示，未来奉贤新城将规划建设15号线南延伸、南枫线、奉贤线，研究嘉闵线南延伸。

其中已写入十四五规划纲要的只有15号线南延伸。也就是说，短期内15号线南延伸有望建设，该条线路走向确实要优于已通车的5号线，若早日通车，想必外区客对奉贤新城的认知将会大变。

不仅如此，未来奉贤新城还将增设沪乍杭铁路奉贤站，提升奉贤新城对外铁路服务能力，打造为奉贤新城的对外交通节点。

也就是说，奉贤交通除了轨交对接上海市区以外，日后奉贤新城还将以沪乍杭铁路为契机，积极对接环沪城市圈，未来在奉贤就能轻松到往嘉兴、杭州等方向。

而杭州近些年发展有目共睹，它的能级相比嘉定、青浦对接的苏州来说，等级会更高，发展也会更加强势，那么对接杭州的同时，也在促进奉贤的发展。

事实上，上海提出五大新城规划等级后，这五大新城就已作为独立的节点性城市来发展，那么它的对外交通也就变得更加重要了，所以上海的五大新城，不仅要看上海，也要看上海以外。

当然，奉贤新城近几年房价涨幅比较可观，但相比其他五大新城来说，它还是比较实惠的区域，就以南汇新城为例，如今区内新房单价比奉贤新城便宜，但二手房奉贤新城的价格就要比南汇新城便宜很多了。

这是五大新城第一篇报道，后续，易眼看房还会继续报道其他新城，敬请期待。