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长沙购物中心普遍经营困难,何为商业地产开发还遍地开花?

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  近年来,长沙的商业综合体开发可谓是突飞猛进,遍地开花。在经营的大购物中心已超40个,未来几年,单在综合体板块,每年至少5个以上的增长。IFS、大悦城、永旺、砂之船等一大批优质购物中心纷纷落地。但长沙的商业战场,可谓几家欢喜几家愁。全新开业的一些优质综合体,快速撬动城市新版图。而有些在经营的优质商业,例如奥克斯、海信广场、宇成朝阳广场等纷纷出现滑铁卢,经营一落千丈,关门闭店威胁。许多商场周一到周五冷冷清清,惨淡经营,整个人流主要依靠美食板块来支撑。目前的数据来看,长沙靠运营收益盈利的大商业不超过10家,很多商业体都在亏本经营,为何这么多赔本赚吆喝的生意甲方那么愿意做,为何长沙购物中心领域,开发商还会如此热情,义无反顾去投资这个领域呢?



  1、豪赌城市未来的发展红利:长沙的城区户籍人口在500万左右,按照政府的人口指标,每年人口的净流入超过10万人,相当于在长沙每年都诞生一个小县城。人口的福利对于房地产来说,衍生的就是居家和消费的需求。随着城市规模的不断扩大,长沙6区自我中心化和商业自身的需求也在加强,因此打造区域化中心对于很多的企业来说,认为是个机会。越来越多的企业把重心放在区域级的城市综合体上来,比如城北片区芙蓉北片区、滨江新城片区、武广新城片区、洋湖片区等,很多的企业随着政府的打造方向,抢占市场先机,抢占人口的红利。

  2、开发商站在竞争的角度来打造商业,而不是融合:都是文无第二,武无第一,在商业领域谁也别认为自己是老大,项目在开发之初,瞄准的就是区域的对立竞争关系,开发商从自身的地段、品牌、商业设计、品牌资源、企业实力等多个纬度去与对标的项目去竞争,总结自己的优势和特色,同时又通过区域项目成功的表象去畅享自身项目的未来,而不是考虑区域的协同发展。所以很多项目的成功开发都是按照踩着对手尸体上路的节奏。比如九龙仓的建设直接干掉的就是春天百货、美美百货,星沙以前华润一家独大,后来因为引入新城吾悦和中茂城,成功分流华润的人流。很多的开发并不是在创造需求,而是改变购物消费的地方而已,商业自身并没有商业模式和经营方式上的进步,这也为很多商业的爆雷埋下很大的伏笔。

  3、开发模式的有利可图:从第三代万代模式的成功后,越来越多的企业着力于这种模式的开发。即住宅+写字楼+购物中心+酒店的开发模式,通过商业带动住宅和写字楼的价值,在销售端又通过住宅和写字楼的去化反哺商业的经营,实现经营的资本平衡。在购物中心这个板块开发商在前期投入方面基本没有太大的投入压力。所以在目前开发中大型的购物中心,基本会配套一大块的住宅和商务用地,怎么算都不会太吃亏。拿万达来说项目卖掉住宅和写字楼、金街,项目已经收回投资,合资部分是项目的利润而已,所以甲方一点都不会担心项目的未来。

  4、经营不过是资本运作的游戏:目前长沙的大型购物中心或者商业体,基本掌握在上市公司或即将上市的企业手里。对于这些企业来说,相比于其它企业来说,最大的优势就是资产的证券化,企业通过项目的经营,把资产二次运营。目前中国城市化正在进入下半场,城市发展模式和房企盈利模式全面转变。从“产销模式”到“资管模式”转变,从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变。商业逻辑从“资产获取-开发-销售”转换成“投-融-管-退”,资产证券化产品成为了房企融资的重要手段。对于像新城吾悅、绿地、步步高等企业,一方面要建立在区域的核心品牌地位,同时经营的流水又是企业非常重要资产,无论是上市业绩还是,通过融投资,都是一个非常重要的砝码。

  5、在二线城市建立标杆,辐射三四线城市拿地或外围取胜:对于很多企业来说,在中心城市建立标杆项目,就是为了在三四线城市拿地与政府有个谈判的优质筹码。像万达和奥园、红星美凯龙、居然之家等全国性品牌,通过前期品牌的沉淀,现在的经营模式变成了,品牌输出+经营管理模式。通过前期与合作方的链接,配合资本方拿地。企业可以获得最优惠的土地政策、政府可以获得政绩、市民可以获得品牌消费地,所以这种商业逻辑,在三四线城市非常吃香。像步步高、吾悅、绿地城际、铜锣湾、荣盛等企业,现阶段就是做大品牌规模、近一步形成巨头化和寡头化,抓住省会城市,打造品牌形象阵地,就是很多企业的战略方向。

  6、长沙政府奇葩的供地政策:长沙的供地规划上,对于政府税收的多次征收可谓动了很多脑筋,在长沙供地指标里,稍微地段好一点的地块就规划为城镇综合用地,对于一个企业来说想拿到优质的土地资源,就必须要吞下这个商业毒药。在住宅用地指标里,商业的配比一般超过15%,甚至部分达到了30%,这么高的商业指标,在以前,很多项目会将商业指标转化为商业公寓来消化,我在以前的文章里写过,这两年,长沙公寓的市场去化周期超过48个月,而且销售价格达不到住宅70%,甚至有很多项目,销售公寓还是赔本的买卖,所以商业指标回归商业本质就成为潮流。我也相信未来两年,街区式商业,长沙的开发量会激增。

  目前互联网消费占据整个零售市场25%左右,尤其是新生代的消费人群,基本都是依靠网络来消费,严重分流了传统商业的消费人流。同时现在社区商业的兴起,邻里化购物的便捷度提高,很多消费都在500米范围内完成。目前大肆开发的新商业,假如还在一如既往的新瓶装老酒,商业模式、购物体验、场所体验没有创新和大的变革。我认为未来的商业时代,还会延续的不停的建设,不停的淘汰的循环,重复的建设只会产生重复的浪费,开发商前期赚了钱,后期的难题还是依靠消费者和政府去买单。

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