成都楼市：为什么房地产升值是一个周期，而不是一个稳定上升？

提问：成哥好！请问，为什么房地产升值似乎都是一个周期，而不是一个稳定的上升？是什么决定了这个周期？

回答：城市化、人口、土地供应和货币等因素，面对经济发展和宏观调控突出得非常薄弱。从长远来看，宏观调控要减少供给，增加交易成本，不能解决附加在房子上的红利，如户籍，教育、医疗、养老等福利，一个长周期就会导致房价上涨。然而，在微观层面上，政策壁垒的调控必然会导致短期交易冰封、价格冻结、短期形成蓄水池，但对中短期投资具有重要的选筹意义。

我们不仅要深刻认识调控性质引起的房价上涨，而且要担心短期内调控对价格的深刻影响，实体操作是方向和目标，操作是实现目标的具体路径，正确的方向并不意味着不需要优化路径。房地产投资还需要根据外眼看政策调整策略，在这种政策中，你还要学会快速运行和快速迭代。

提问：你好成哥，想在天府新区买房，但是价格有点贵，预算300万左右，看中天府新区西区的招商时代公园，不知道这个项目值不值得买呢？

回答：招商时代公园这个项目的地段是不错的，天府新区西区目前处在开发起步阶段，也是天府新区核心区的黄金十字板块，而且靠近天府大道，就在天府新区总部经济区内，而且与最近很火的万科天府锦绣仅有一墙之隔，但价格相比便宜了不少。当然，价格低也不是没有原因的，最主要就是这里的配套设施目前还没有跟上，虽然已经有了规划，但还是需要时间来落地实施，不过，这里未来的潜力还是有的，一旦建成，这里将会成为成都最为顶级的版块之一。当然，也不是没有风险，比如，产业和商业的落地就需要时间来证明。项目本身到没有太出格的地方，中规中矩的，很适合首套刚需以及刚改的群体。

提问：成哥好，目前想在成都买房。刚需社保，现在遂宁有两套房，手中现金有100个，无任何贷款，想在成都三环路以内买，预算在300个到500个以内，以后用来自己住或投资升值，现在在关注：蓝润泷门，滨江樾城，SM锦悦，中铁御花府，中车共享城，源滩麒麟荟，云门望古，太阳公元，请你帮我参考和分析一下，麻烦推荐一下成都三环以内比较好地段和楼盘！

回答：你看到这些楼盘从区域和升值上来说都没有问题。这些盘里，可以重点关注：蓝润泷门，滨江樾城、中车共享城，云门望古，太阳公元。其他几个盘都一般。成都三环内性价比高的地段及楼盘详见内部！

提问：成哥，你好，锦江华熙艺术村颐都开盘，这个地块如何相对央玺塔子山板块哪个潜力更好！

回答：塔子山的建发央玺更具有豪宅基因，而三圣乡基本是刚需集中营，虽然热度很高，但三圣乡的板块基本面是在这里没法改变的。再说颐都新盘，两梯两户的高层在470万以上，洋房总价更是在五六百万的区间，性价比相对建发央玺来说，并不算高。

提问：成哥，坐标成都，您看好天府新区的核心板块秦皇寺片区吗？天府大道以东，这里定位未来的CBD商务核心区。地标建筑旁有“中海天府里”这样容积率6.3的高密盘。110的套三，2.2的精装单价，价格不低的刚需盘。但位置核心，周边配套完善，未来有升值空间吗？还是考虑锦江生态带这样单价便宜3000左右的纯住宅片区呢？

回答：天府新区距离市中心太远了。而且2万的单价也不算特别便宜，如果可以的话，尽可能往市中心走走。如果一定要考虑天府新区的话，建议买核心区，便宜3000的价格坡度不够，不值得放弃确定性。具体更详细的分析详见内部文章！

提问：成哥好，坐标西安，子弹70，父母在咸阳一套两室一厅想留给弟弟妹妹现在家人在自住，自己在西安工作收入不高。但近五年由于自己要工作，父母也要工作，买了都不住进去要租出去。方案一：所以打算在西安经济开发区，凤城二路到凤城五路主干道，二环到三环，考虑入手两套小户型二手房，一套在凤城五路周边3个学校也有大公园，考虑就给父母住，房龄已经10年了。还有一套在凤城二路地铁口一出来就是，现在又在修地铁会形成地铁十字路口，但房子是09年的，价格能接受。这样安排如何？方案二，主城区二环内，未央路上大型遗址公园旁入手一套一室一厅，房子不到5年有增值税价格有点高，勉强能接受凤城二路双地铁口入手一套大开间，房龄09年的。

回答：子弹70，买2套小户型，不如买一套三房自住加投资更好。因为资金毕竟有限，分散打法反而买不到核心位置，投资会跑偏，而且面积过小影响流动性，更建议合力打一处，价值相比会放大。

小户型不建议买一居室，主要以下三个原因：1.一居是置换链条的底层；2.随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘；3.最关键的，是溢价。一居的价格往往高出小区平均价。如果你要在两方案选择一个，方案二的地段相比会更好一些。

提问：您好成哥，本人老家湖南，现在和爱人在成都工作，有个两岁的宝宝。本来觉得先不买房，先以事业为主。但慢慢了解多了，觉得还是应该先上车再说。现在和老婆商量着在成都买一个小两居的房。我现在在体育馆附近工作，考虑在附近的南站和高新附近。但看到您推荐成华的，距离工作位置有些远，不知道该怎么选；首套，刚需，但预算有限，总价也就170万左右；考虑较新的二手，或者能马上交房的新盘。如果房贷＋房租压力会太大；目前租在棕北老小区，附近交通便利，教育资源也比较好，但是能买得起的都是一些老破小，都是九几年的老房子了。但是位置好，不知道是否可以考虑。

回答：刚需需求应该赶紧时间去买房，成都新政出后，对刚需是有利的，从长远来看，房价大幅下跌的可能性并不大，现在市场平静，我们应该抓住机会。在等待就是房价回到了你买不起的地方了。卡里存钱是不跑不赢通胀的，这一点你要意识到。因此，对于预算有限的硬性需求，先赶上车，以后再换，

自住和投资的逻辑是不同的。你是自住需求中，所以你应该结合你的生活和工作半径圈来选择，你可以考虑二手次新的，即买和住，不需要租房子，减少开支的压力。成都老破小无论是自住还是投资于都不要碰，除非有学区加持。刚需建议着重在高攀路片区，淘淘二手次新，总价预算有限先买小户型两房上车，用资产追资产，以后再置换。