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融创孙宏斌:降价30%,房企会死;恒大7折卖房,房子成本是多少?

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  关注房地产市场的朋友,可能都知道,融创地产的创始人兼董事会主席孙宏斌先生,曾公开说过这样一句话:房地产开发商,最高降价的幅度,不能超过30%。不然,房地产开发商就无法存活下去。

  

  由此可见,按照孙宏斌先生的说法,国内房地产开发商的毛利润,应该在30%以内。可是,广州恒大,在2020年,从最初的八五折开始优惠促销,到八折、七五折、七折,到年底的时候,最高的折扣,已经是六八折了。大家也都知道,广州恒大2020年的利润额,是300多个亿。

  

  也就是说,广州恒大的优惠销售,以实际行动,给了融创地产的孙宏斌先生,几个重重的耳光。当然,2020年,按照销售额排名,恒大要高于融创2000多个亿,但是,恒大的利润,却比融创要少100多个亿。

  

  这个现象说明,房地产开发商的利润,肯定要高于30%,这是毫无疑问的。但是,如果说房地产开发商的利润在50%,也是不可能的。那么,我们就来大致地计算一下,房地产开发商的利润和房子的建造成本,到底是多少。

  

  第一,房子的建造成本。据了解,房子的建造成本大概包括40至50个项目。主要的有:1,项目设计费。房地产开发商的每个楼盘,都要按照政府的城市规划来设计。所以,就需要专业的设计部门设计,费用在几十万到几百万之间。当然,在一个楼盘销售几个亿,几十个亿,甚至几百个亿的时候,设计费这点钱,根本就不能算多。2,工程监理费。工程监理就是在项目施工的过程中,对于工程的质量和安全生产以及工程的进度等,进行监督管理。工程监理费,一般情况下,需要几百万元。

  

  3,小区的各项配套费。楼房建好之后,需要进行小区的绿化,水、电、暖气、煤气等管道线路、排污、消防等工程的施工。此外,还有什么水电增容费,劳保基金,审理费,咨询费等十好几项的费用。这些费用加起来,需要几百万到几千万元。2,工程建筑成本。也就是钢筋水泥等建筑材料和建筑公司的施工费用。

  

  第二,营销成本。营销成本又分几项:1,基础成本,就是售楼部、样板间的建造等。我们看到,几乎每个楼盘的售楼部,都是富丽堂皇,高端大气上档次。一个售楼部,少则也得几百万。2,广告宣传成本。这是一个巨大的成本,电视台广告,户外大型广告,公交车广告,现场活动广告等等,动辄几千万,甚至数亿都很正常。至于那些宣传单、易拉宝、展架等,几乎可以忽略不计。

  

  3,销售员工的工资。可能有人会说,这才有几个钱啊。那你是按照一般私营企业的工资标准了。房地产开发商的员工工资,尤其是中高层管理人员,可真不低。年薪几十万,几百万都很正常。甚至上千万,都有可能。4,销售提成。这也是一笔不小的开支。销售提成又分两个部分。一个是公司内部员工销售的提成,一个是房地产中介公司的销售提成。这同样是不小的数字,几百万,数千万,高的可能上亿。

  

  第三,资金成本。房地产开发商大都是靠负债经营的,像恒大、碧桂园、万科等巨头,负债都在万亿之上,每年的利息支出,都高达数百亿元。

  

  第四,购地成本。房地产开发商要建项目,首先要购买土地。据某个专家说,房地产开发商购买土地,加上上交的各种税费,加起来是68%。当然,由于各个城市之间,存在着很大的差别,土地成本也有不同,基本上在50%至70%之间。所以说,房价高涨,房地产开发商并不是赚钱最多的那一个。

  

  前三项成本加起来,大约在20%到30%之间。房地产开发商的利润,只有剩下的那部分。这样计算下来,融创老板孙宏斌先生所说的30%的利润,基本上属实。广州恒大之所以六八折卖房,还有利润,只能是压缩某个方面的成本。

  

  刚需购房者,都希望房地产开发商压缩的,不是房子的工程建筑成本。

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