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旧改肥肉很香,时代中国负债率很高

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  近日,时代中国控股有限公司发布了2020年全年业绩报告。

  根据报,2020年,时代中国全年实现合同销售额达1003.8亿元,超额完成823亿元的年度目标,完成率达122%,首破千亿,同比增长28.1%。

  伴随着冲击千亿门槛的,还伴随着负债规模上行。2015至2019年,公司负债总额从366.1亿元增长至1253.9亿元。在2020年中期,负债总额已达1371.10亿元。

  

  在现金流方面,时代中国近三年投资现金流与经营现金流多为负值。

  2017年至2019年间,其投资现金流分别为-84.96亿元、-70.79亿元及-142.42亿元。在经营现金流上,则分别为-65.85亿元、-5.23亿元及7.98亿元。

  从三条红线指标上看,至2020年中期,时代中国资产负债率为80.1%,净负债则为71.0%。现金短债比出现下滑,为1.43。时代中国踩中一条。

  此外,时代中国或许存在隐藏债务之嫌。时代中国2019年末共有联营企业13家、合营企业43家。通过梳理其中账面价值超过1亿元的19家合营、联营企业的股权结构,你会发现其中只有7家的合资方为品牌房企或国企,占比36.84%,其余合资方均为股权投资机构,异常个人或民企,颇为诡异。

  随着融资监管环境趋紧,时代中国也苦恼于融资压力。2020年,时代中国频频融资发债,以“借旧还新”,包括公司债、私募、境内债等,期限囊括4至7年。

  公开数据显示,2020年9-11月广州连续3个月销量突破10000套,“金九银十”后的11月更是达到11892套的峰值;这段时间内,广州新房的均价已涨到30146元/平方米——这是一块热得发烫的土地,很值钱。

  与此同时,广州又是国内旧改最集中的区域之一。按照统计部门的数据,早在2000年当地城镇化率已完成62.5%,城市老化问题早已出现,于是主管部门迅速执行改造计划。

  将这些旧改项目转化为土储,企业省去了招拍挂的繁琐流程与高昂成本,直接进入开发阶段,这是一件多么幸福的事儿啊!驻扎在广州,既能享受土地增值的福利,又能获得旧改资源补充。对时代中国而言,其中价值不言而喻。

  根据克尔瑞发布的统计数据,2020年瓜分广州旧改蛋糕的企业已不止时代中国一家,其中不乏中国恒大、龙湖集团、保利发展这样的行业巨头,现在的时代中国已是腹背受敌。

  盯上旧改肥肉的房企中,时代中国不是收获最多的,也不是地块最宽的,更不是潜力最大的。所有人都到场的时候,时代中国能挺得住吗?当重仓之地广州的补给能力日渐退化,时代中国还如何实现当初的宏愿?实在太难了。

  然而,就在时代中国大举扩张时,他们的现金流也出现了急剧恶化的状况。

  自2015年起,时代中国的经营性现金流持续多年为负,这个情况一直到2019年才得以改善。

  经营性现金流长期为负,这是跟其为了冲规模大规模举债有关,大量借款产生的本息支出,甚至一度超过了其经营性现金流收入。比如在2020年,时代中国就在海外发行了数比企业债,金额高达十几亿美元,主要用于偿还旧债。

  如此大规模的举债,就是为了完成冲刺1000亿元的目标,好在2020年也基本上实现了这个目标。在完成业绩冲刺以后,根据时代中国内部的员工提供的爆料,目前时代中国正在各个区域公司展开大规模的组织架构调整工作。

  全国的各个区域公司均在此次调整的范围之列,时代中国官方给出的理由,是“为了实现数字化转型需要”,而进行的组织架构调整。这个理由,确实可以!

  2021年,时代中国能挺住吗?一切都很难说。

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