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深度 | 经营贷,你真的了解吗?

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  银行界有这么一个段子---

  客户来申请经营贷,当知道资金是拿去买房,客户经理心里踏实多了;当知道资金是真正用于公司经营,心里凉了半截。

  经营贷违规进楼市已久,去年来日益猖狂。有曝光数据显示,贷款中介每10个经营贷单子里,有8单是去买房的。

  购房者、银行、贷款中介三者的共谋,让经营贷暴露在太阳底下。

  01

  高套利的灰色空间

  北京严格的限购政策下,“被二套”的购房者不在少数,8成首付接近全款,二套商贷利率5.7%。

  首付不够,经营贷来凑。

  经营贷,全称是抵押经营贷,借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款,贷款资金用于其企业或个体户的经营需要

  以招商银行为例,经营贷如果以房产为抵押物,普通住宅能贷出7成,商住5成,最高额度可以达到3000万。

  更关键的是,经营贷不仅额度高,利率还低

  目前北京各大行房贷首套利率5.2%,二套5.7%,而经营贷一般年化利率4%-7%,最低能做到3.85%。

  更低的利率,使经营贷存在进入楼市套利的空间。

  对购房者来说,大多因为首付不够,选择使用经营贷。还有部分心思活络的,在开始还房贷后,通过借钱或使用过桥资金等方式,将房贷提前还上,之后再把房子抵押给银行,拿到“更便宜的”经营贷。

  从银行角度来看,每年都有放贷任务指标,钱放不出去不行,钱放出去了收不回来也不行,需要降低坏账、烂账的风险。

  房贷是银行贷款中模式成熟、坏账率低的优质业务,这也是银行往往会对经营贷流向楼市,睁一只眼闭一只眼的原因所在。

  而中介们,正是摸准了购房者和银行的诉求,搭建起一条看似完美的经营贷灰色产业链,从中渔利。

  02

  经营贷的非法操作手册

  操作并不复杂,会分两条线同时进行。

  一条线,是正常的买房流程。

  1. 购房者看中房源,签订房屋买卖合同;

  2. 房款做资金监管,缴纳房屋税费,将房屋过户到购房者名下。

  这期间,购房者往往需要找垫资公司,拿到一笔过桥资金,用以全款买房。

  另一条线,让购房者变身“经营者”。

  1. 贷款中介会为购房者注册或购买一家公司;

  为了使材料更逼真,中介会贴心提示,最好可以找亲戚朋友公司加股东。

  2. 伪造经营流水和个人账户流水,以达到银行批贷要求。

  当两条线准备妥当,购房者一手是100%产权的房子作为抵押物,一手是“经营良好”需要资金支持的公司。后面就很顺利了---

  银行对房产进行评估批贷,购房者拿到经营贷后用于偿还过桥资金,再偿还经营贷即可。

  但有很多费用,中介是不会在最开始就“明示”的

  由于找了贷款中介、垫资公司、变更股东代办机构等,购房者还需要承担1%的抵押贷的服务费,0.2%的三方收款费;月息2%的垫资利息,0.1%的公证费等等。

  以申请300万经营贷为例,过桥资金用2个月,购房成本增加约16万。

  但能用更低的成本使用钱,就是值得的。

  03

  走钢索的风险

  看似完美的灰色链条,实际风险很大

  1. 申请过程中,各节点卡得很严

  一旦某一环节达不到预期,比如银行延迟批贷或拒贷,光使用过桥资金的利息,可能都难以承担。

  2. 成功批贷后,一旦银行查到申请的经营贷违规进楼市,银行将抽贷

  抽贷意味着,要在相当短的时间内偿还全部贷款,否则贷款人不仅要上征信黑名单,用来抵押的房子也会被银行拍卖真正的钱房两空

  严肃君的N个500人置业群中,就有群友“自曝”,被银行查到经营贷违规,需10天内还清贷款。

  那么,经营贷为何直到2021年才被重点监管?

  一方面,调控如此密集的大环境下,热点城市房价仍然跳涨。

  奔着低利率、钱便宜、甚至将自身房贷更换为经营贷的购房者,其加杠杆买房的行为,一定程度上催涨了一二线热点城市房价。

  典型如深圳。去年二手房涨幅高达34%。

  典型如学区房。一波摁不住的有量有价的成交潮。

  另一方面,疫情后,经营贷频繁地被摆在台面上推销,甚至拥有了中国特色的英文名JYD。灰色地带暴露在阳光下,只能被按在地上摩擦。

  那有没有可能,避过这阵风头,“经营贷”们会再次卷土重来?

  严肃君的建议是,如果真有购房需求,量力而行,所有加杠杆行为都不建议。

  毕竟对于中国房地产市场来说,只有想不想管,没有管不了。

  想走钢索的人,必定要做好跌落的准备。

  因为在结算收益的时候,所有人都在所难免地羡慕那些高风险-高收益的胆大投资人,谁也看不见桥下的一地狼藉。

  互动时刻:

  2021年3月26日,银保监会等多部门联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,北京、浙江、广东、深圳、上海等各地严查经营贷达到高潮。

  仅北京自查出来的违规经营贷金额就达3.4亿。同样在严查之列的,还有消费贷和信用贷。

  目前,多家银行已提高经营贷准入门槛,如申请贷款的企业或个体工商户需经营两年以上,用于抵押的房产已过户半年以上等,部分银行还适当上调了经营贷利率。

  房住不炒,从来都不是一句空话。

  关于经营贷,您有什么感受,欢迎留言与严肃君互动~

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