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临深,究竟要买哪个区域?惠州与东莞篇

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  随着深圳的房价的进一步调控升级,二手房首付门槛提高,误伤了部分刚需。而深圳二手房成交价已经达到90000/平,价格已经超过了大部分人承受能力,部分刚需转移到临深。

  惠州

  说起惠州,好多人觉得会大坑,买了被套死在里面,惠州房价10年不涨。事实上惠州最大的坑位是海景房,当然大部分中小城市海景房都是坑,掉进里面很难出来。


  惠州的房价总体还是在上涨,尤其二手房从2016年3月单价7110元/平方到2021年1月12442元/平方,5年总涨幅74%,平均增长14.8%。

  而惠州我们认为有价值的区域是大亚湾西区和惠阳南站附近。尤其几个热门楼盘德州城,龙光城,卓越蔚来海岸二手房成交价格在15000-18000/平,据当地中介说交易这几个盘非常活跃,还发生反价现象。银行评估价格基本接近实际成交价格,已经不像几年前评估价格打7折,8折的现象。其实二手房才是房子真正价格的反映。

  中介一直说要带我们去看看新房,先普及一下惠阳和大亚湾的情况,大亚湾属于惠阳区,而整个大亚湾分成西区,中区澳头,惠州港,石化区,霞涌。石化区霞涌这地方地方不建议买,尤其海景房。真正有价值的是大亚湾西区,临深片区。


  去到大亚湾调研,第一印象,我靠,这里的房子真多。密密麻麻都是房子,除了房子整个大亚湾西区配套都不完善,人流不多,活像鬼城。但是个别临深的片区生活气息浓厚,晚上亮灯率还是不少。


  随着交通轨道的完善,外环高速深圳段的通车,深大城际,14和16号线地铁站,尤其14号线和深大城际,连接了福田与宝安,把通勤时间缩短到1个小时,轨道交道的落地可以实现真正的跨城居住,再也不用做周末夫妻了。当然,大亚湾最大的弊端是住宅与工业地区混在一起,纯的大面积住宅地块龙光城,白云新城,周边工业园比较少,建议是购买品牌大社区的房子。另外大家畏惧大亚湾核电站实际不在惠州,而在深圳南澳半岛,离大亚湾西区距离超过20公里。

  惠州的购房政策在临深来说相当宽松,不限购,3套或者以上全款。


  东莞

  东莞是一个神奇的地方,14年之前大家都是东莞是“男人的天堂”,在14年之后转型遇到阵痛,目前已经基本恢复,落地的知名企业有华为,OPPE和VIVO,立讯精密等。2020年9650亿,大湾区9城市中排名第四,与全国城市GDP万亿俱乐部只有一路之隔,成功晋升新一线城市之列。

  东莞2021年2月份新房单价24482元/平方,连续6个月上涨,从2020年9月份21284元/平,总的房价上涨15%。有个非正式的统计表明,进入2021年东莞的房价涨幅居然是排名第一,环比涨幅达到41%,已经超过大哥深圳。后浪赶超前浪?


  东莞房地产购房区域主要分几块。深圳人比较关注东莞是临深滨海新区虎门长安,塘厦,凤岗,城区的东城,南城和松山湖大区。

  松山湖随着华为的入驻,整体规划一流,可以说是东莞的“深圳湾”,都说华为人喜欢买房,据说人均2套以上,在华为入驻后,松山湖房产单价一举超过东莞其他区域,稳坐第一的宝座。


  当你看到松山湖均价已经超过50000元,个别楼盘价格达到65000元/平,价格甚至已经超过深圳东部龙岗坪山,千万不要感到惊讶。因为这里有最好的教育资源,东莞最好的企业,最好的环境,除了华为的员工,还吸引了东莞最顶尖的收入人群,而整个松山湖基本以产业用地,工业用地为主,纯住宅用地供应量比较少,再加上多年的开发,松山湖的住宅是卖一套少一套,可以说进入了房产存量市场。所以未来几年出现10万一平都不要觉得奇怪?

  而南城和东城近年是东莞重点,早年东莞是以镇区经济闻名。近年在重点打造城市和松山区,包括地铁,交易和商业配套。而临深的长安,虎门,塘厦和凤岗一直是深圳投资人选择东莞的第一站,可以在这里看到很多粤B牌照的车辆,活生生深圳的后花园,据说深圳在东莞临深购房比例超过30%。由于限购的原因,城区和松山湖目前购房者大部分是东莞本地市民,东莞人民雄起来了。


  再说一下东莞的限购和限贷政策,除了深圳广州以外,比较严格。尤其对于非本地户籍的,新房和二手房限购2套,首套需要1年社保,二套需要3年社保,本地户籍二手房不限套数,3套以上房产就停贷。

  下一站我们讲讲临深南沙,中山和珠海。

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