福州五四北安商房，一年半只卖掉11套，汤斜华郡值得入手吗？

继续楼盘分析，由于近期新盘不多，选一些旧盘聊聊，先来看看五四北的混合安商房汤斜华郡。

楼盘规划

汤斜华郡：晋安区新店镇汤斜村汤斜100号

项目规划8栋楼高层，总户数865户，其中可售普通商品房52套，竞配建房36套，安置型商品房777套。楼盘是混合安商房，有意向的购房者需要注意。

土拍情况

2018年5月7日，福州三桥建筑（福州城投）以6.27亿元外加配建2700㎡竞得宗地2018-10号汤斜新苑地块，楼面地价9215元/㎡，土地面积51.03亩，容积率2.0，建筑限高：60米，地块须建设可建住宅建筑总面积90%的安置型商品住房，按照14900元/平方米均价销售，配建的社会公共保障房将按照5700元/平方米回购。

分析：2018年安商房的代表，福州国企拿下，由于配建90%安商房，楼面价和对接价也有近6k的差价，对于资金回笼压力不大，拿地企业不少，最后竞配建拿下。

地块面积适中，比较方正，同时楼盘的容积率仅为2.0，对比周边天空之城3.0的容积率可以说有较大优势。

当然目前看楼盘虽然也拿到了2.6W的备案价，不过是按优惠价2W销售，可惜去化依然不理想，好在商品房库存太少，可以说高配比安商房对于开发商而言却是也是福音。

户型情况

60平米：两房两厅一卫，双开间朝南，紧凑户型，书房被卫生间占据部分空间，导致实际空间变成L型，虽然两房，但是使用上可能只能1.5房，并不如市面的小户型。

75平米：两房两厅一卫，双开间朝南，对比60的户型，两房的空间有所保障，对于三口之家居住尚可。主卧的门被承重墙隔断，从中间设计，有点阻碍。

90平米：三房两厅一卫，双开间朝南，位于端头，横厅设计，空间利用率不错，对比市面的89两卫，户型少了个卫生间，这种布局市面接受度一般。

130平米：四房两厅两卫，双开间朝南，横厅设计，90户型的升级版，北侧多了一间房，主卧配备了卫生间，次卧配衣帽间，缺点在于南面面宽太窄。

区位情况

项目位于五四北东北角，距离一号线1公里，出行帮助一般，距离泰禾1.2公里，休闲购物有一定帮助，北面100米新店外环，后续驾车出行有一定帮助，当然由于较近也会有一定噪音。同时项目周边除了安置房汤斜佳园，周边以棚户区和工地为主，居住氛围还是太差，总得来说区位较差。

备案去化

楼盘2019年底备案，房源全部领证，共865套，商品房52套，公摊19.7%，备案均价2.6W，优惠价2W，目前一年半时间网签11套。

从楼盘的去化来看，虽然优惠力度大，可惜去化依然惨淡，好在房源总量少，以优惠价对比周边楼盘看看：

1、汤斜佳园：纯安置房，区位与楼盘一致，均价1.7W
2、天空之城：少量配建新盘，均价2.5W
3、新榕金秀郡：90%配比安商房，区位更佳，目前优惠价2.1W

分析：从楼盘定位来说，国企操盘的高配比安商房，可能大家也基本以安置房看待，对比周边的楼盘而言，对比汤斜佳园纯安置房，2W均价依然偏高，对比2.5W的天空之城，虽然价格有优势，不过楼盘定位不同，而且天空之城目前剩余房源去化也一般。

当然对于楼盘而言，最致命的应该是新榕金秀郡，同样的混合安商，新榕金秀的区位明显强于该盘，而且楼盘也是做优惠去化，虽然2.1W目前去化也一般，但是对比该盘差价1K明显优势更大，当然后续榕发夏荷郡也即将上市，五四北国企操盘的混合安商房价格战也将打响。

对于楼盘而言2W已经优惠较大，可惜依然拼不过区位更加的安商房，如果继续优惠到1.8W，可能对于汤斜佳园的二手房打击也是不小，虽然是定位高配比安商房，不过明显安商房从定位上会强于纯安置房。

只能说随着区域的价格打响，连二手房的安置房也会被打击，五四北目前的价格明显更加回归理性，值得购房者关注。

楼盘总结

项目位于五四北边角位，优势在于国企操盘不用担心烂尾，劣势在于区位较差，户型设计一般，虽然做了大力度优惠，但是依然比不过板块同类型产品。只能说随着五四北价格回归，大力度优惠也卖得难，好在房源少，不用像杨廷板块的纯商盘一样面临资金亏损。总的来说，有意向国企高配比安商房，推荐关注新榕金秀郡和榕发夏荷郡。

题外话

近期随着楼市短时间回春，大家发现城南等板块价格也在上涨，但是五四北板块的不少楼盘却并没有这个情况。可以说在马尾快安、仓山淮安随着前两年的回落之后，五四北目前也逐渐走向理性，当然对于这些板块的意向购房者，回归反而更加值得考虑，切勿盲目跟风追热点。