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泾河新城高价地频出!有楼盘价格紧急上调1000元/㎡!

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在区域内精装高层售价1.15万元/㎡的情况下,正荣、卓越上周在泾河新城拿地的楼面地价分别为7084元/㎡、7112元/㎡,再加上西咸住宅A标的规定,这两个项目入市后保守估计售价在1.8-2万元/㎡。

万科昨天所摘得的2宗地块,相对来说位置要稍微偏一点,但楼面地价也达到了5538元/㎡、5646元/㎡,再考虑到A标因素,项目入市后售价也在1.5万元/㎡。

参照泾河新城目前的房价、新成交的几块地入市后预期房价,毫无疑问大牌地产企业在豪赌泾河新城房价上涨的预期。

NO.1丨贰

在西咸新区五大新城、能源金贸区(含文教园)中,在前几年的时候泾河新城并非西安楼市热点板块,从土地市场、新房市场的角度相对来说启动时间比较晚。

之所以这么讲,是因为直到2020年4月份的时候,泾河新城才迎来了第一家中国TOP10级别的房企绿地。直至今日,中国TOP10房企中进入泾河新城的也仅有绿地以及刚刚拿地的万科。

同时,从房价的角度来讲,在2020年初的时候,7500元/㎡在泾河新城就可以买到中南菩悦东望城的毛坯高层、8000-9000元/㎡就可以买到金辉崇文府的毛坯高层,2020年5月份不到1万元/㎡就可以买到阳光城的精装房。

可以说,在当时泾河新城是西安、西咸新区房价最低的区域。

泾河新城的市场启动比较晚,除了距离主城区比较远、产业的短板、配套的短板外,还有很多复杂的原因耽搁了区域的发展,在此不做详述。

也许正是多重因素的叠加,才让泾河新城有了从去年到今年突然爆发的机会。这种爆发,既包括一系列的重大产业项目落地泾河新城,也包括教育、医疗等配套的逐步兑现,同时还包括连续拍出多宗高溢价地块。

细心的朋友一定会发现,去年到今年每隔一段时间,就有关于泾河新城的相关新闻登上媒体的头条,并且都是好消息。

NO.2丨贰

关于上周到这周万科、正荣、卓越等大牌房企纷纷在泾河新城高溢价拿地,可能大家会给出很多的原因,包括需求外溢、看好泾河新城的发展。

但在我看来,这也许是一种无奈的选择。

因为,在西安主城区土地新增供应本身就比较紧缺的情况下,1年时间有多少块地进行公开拍卖,大家用手指头就可以数出来,每一块地都是几十家大牌地产企业去争抢。

几十家大牌地产企业抢地竞争激烈的同时,地价不断被拔高,特别是高新等区域的地价已经被炒到了2000万元/亩左右,即使拿10个亿去参与土地竞拍发现也买不了个啥。还有一些总部给西安公司拿地金额授权额度更小的房企,在主城区拿地的难度就更大了,只能报名刷一下存在感,根本无法出价。

沣东、能源金贸区、沣西也是如此。

上一周华润所摇到的沣西那宗地块,在土地款需要“22.5亿元+”的情况下,依然有那么多的开发商去摇号。

这个时候,对于在西安土地储备不足的开发商,已经没有太多的选择余地,大西安范围之内只要有土地公开拍卖,必去抢。

例如:万科,今年在西安的土地储备、新盘推售明显乏力,所以连续在蓝田、泾河高溢价拿地;正荣,在卖完正荣·紫阙峯著之后,也面临土地储备的问题;卓越,鱼化寨板块的卓越坊卖完之后,在主城区也没有短期可入市的地块了……

正荣、卓越地块位置

万科地块位置

实际上,目前在西安土地储备不足的,不仅仅是近期在市场上溢价拿地的这几家开发商,很多央企、中国TOP10级别的房企在西安也均面临非常严峻的土储问题。还有的中国百强房企,中骏、禹州等开发商这两年在西安已经参与了多场土地竞拍,但直至今日甚至一个项目都没有落地。

现在,已经不是有没有钱的问题了,而是土地供应太少,没有太多花钱买地的机会。

有地,才有明天。

NO.3丨叁

大牌房企高溢价拿地,最开心的就是高价地旁边在售的项目了。

很多时候,没有对比就无法凸显出性价比。当你觉得一个项目价格高的时候,旁边拍出一个地王,顿时显得这个项目价格很划算了。

上一周,正荣、卓越在金地乐华·翰林艺境南边不远处以7100元/㎡的楼面地价拿地之后,在房天下平台上你会发现这个项目在3天后的4月9日精装高层售价很快从1.25万元/㎡上调到了1.35万元/㎡,洋房售价从1.4万元/㎡上涨到了1.49万元/㎡,涨幅1000元/㎡。

可以肯定,随着几块高价地项目的入市,泾河新城的房价今年肯定还是要涨的。

很多时候就是这样,通过不断刷新地价拉高区域房价预期,在让已经置业该区域的业主感受到身价升值的同时,挽救了一个又一个此前高溢价拿地的项目,以此吸引更多的企业以更高的价格拿地、吸引更多的购房者以更高的房价买入……如此循环。

一切都是套路。

下一周,沣东、秦汉、泾河,继续拍地!

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