购房者警惕了，不按套路出牌的深圳“小产权房”

　　近日，深圳“小产权房”房价暴涨上了热搜。据媒体报道，深圳有38万栋小产权房，已经确权的超过35万栋。在深圳，大量购买“小产权房”的业主主要抱着3个目的，自住、出租和博拆迁暴富。

　　 （图：网络）

　　深圳“小产权房”：不按套路出牌

　　众所周知，深圳不存在所谓的“小产权房”。严格意义上讲“小产权房”是指，在农村集体土地上建设的房屋，且其产权证由乡政府或村政府颁发。但深圳情况特殊，1992年和2004年，深圳发生两次农村城市化改造。改造结束后，深圳全市原农业户口人员全部转为城市居民，农村集体土地转为国有。进而，深圳市在土地全部国有化的前提下，所谓的“小产权房”便成为了历史遗留的“违法建筑”。

　　作为“违法建筑”的深圳“小产权房”所涉及问题包括8类：占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；不按批准的设计图纸施工的建筑；擅自改建、加建的建筑；农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；逾期未拆除的临时建筑；违反法律、法规有关规定的其他建筑。

　　而其中的，部分“小产权房”违规占用建筑红线等现象，后续逐渐演变成所谓的“城中村”。2009年5月21日，深圳市人大常委会发布了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。作为历史遗留问题的“小产权房”的处理提上了日程。

　　但时至今日，自2021年年初至今，深圳的“小产权房”涨幅已经超过30%。值得一提的是，距今不过2年“小产权房”收购价涨幅均达到倍数以上。其中，公明的“小产权房”收购单价由2年前的6000元涨到1万至1.2万；沙井“小产权房”由6000元-9000元涨至现在的1.1万-4万；龙华“小产权房”由1万-1.8万涨至现在的1.5万至4万。

　　在“小产权房”买卖上，因属违规建筑物，深圳“小产权房”普遍不按面积出售，而是“按套卖”。此外，深圳“小产权房”具有不易辨识等特点，经历年的“发展”，其自身与普通商品房外观所差无几，高层带花园社区的小产权房比比皆是，许多小产权房还会重新包装，以“精装修”的方式放卖。

　　处于灰色地带的“小产权房”，问题频现

　　继2020年“715”楼市新政后，在2021年开年之际，深圳又发布新规，将严格审查购房人资格，如违规3年不能买房，租房也将受限。此后，深圳又在资金端，对经营贷、消费贷流入楼市问题进行摸查。在二手房市场，出台了“2.8二手房参考价新政”。

　　然而，据相关报道，深圳有超过60%的“小产权房”。此前，深圳楼市调控主要针对的是商品住宅市场，虽被称为史上最严管控，但“小产权房”却因权属问题处于灰色地带不断被关注。然而，深圳外来人口逐年递增，严格的楼市管控，令刚需购房者买不了商品房，从而只能扎堆去买小产权房，致使“小产权房”市场火爆。

　　而对于购房者最关心的“小产权房”权属证明问题，目前有销售顾问表示，会签署《买卖合同》、有律师见证过户、村委物业公司可出具盖章文件等。但据了解，多数村委已经不会给相关小产权房交易盖章或作证。而且，律师见证并不能将交易合法化。深圳市司法局分别于2009年和2016年发布相关文件，对不符合上市条件的房产，因行为无效而见证无效。

　　此外，也有购房者存在赌博心理。目前，房产交易市场存在带有拆迁概念的“小产权房”，此类房产的价格也因即将拆迁而水涨船高。此类情况，在深圳各个拟拆迁的城中村比比皆是。

　　为迎合购房者的投机心理，房产中介在此类“小产权房”销售中也起到了推波助澜的作用，中介宣称可与开发商签约，旧改后即可顺利获得新房。据媒体报道，有部分中介还做起了回迁指标房的生意。值得注意的是，深圳市房地产中介协会近日发布关于切勿为产权不明晰房产提供居间服务的郑重提示。

　　目前“小产权房”交易存在诸多重大潜在风险，如无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，在2020年5月20日，自然资源部出台《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》自然资发〔2020〕84号，明确规定：“城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。”此外，“小产权房”实属违法违规建设，购买“小产权房”的风险除行政管理风险外，还包括其他风险。例如，遇到拆迁的“小产权房”，存在不认可小产权房的合法来源的地区；更甚有因房价大涨后，原房主起诉买卖合同无效，想要回房屋，侵吞拆迁款情况。此外，“小产权房”往往缺少相关手续，例如，无产权证、无规划手续等；另存在有不能落户情况。

　　作者：王婉丞

　　校对：欧阳楠宫

　　编辑：小凯

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