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经济学家任泽平:房地产是最坚硬泡沫,房地产还有最后十年窗口期

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  任泽平很懂得包装自己,无论在不在房地产行业都保持着新鲜的热度,特别是最近刚刚离开房地产行业,他对房地产的态度有没有变化?又会给我们带来怎样的观点?还是非常值得期待的,毕竟从1500万年薪的房企回归资本市场意味着什么,或许只有他知道。

  

  近日,经济学家任泽平发布的策略报告,再次为我们开启了解读房地产的一扇窗。任泽平分享了三方面内容,分别是:中长期中国经济发展趋势、当前经济形势、中国面临的四大矛盾及解决方法。有趣的是,在离职房企后,任泽平在策略首秀上称,房地产是中国最坚硬的泡沫。

  他提到,房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。中国房地产长期平稳健康发展的关键是人地的挂钩和金融稳定。任泽平分析,过去人往大的都市圈集聚,但土地指标没有跟上,导致供求分离,一二线城市高房价、三四线城市高库存。中国房地产走到今天还有解,我们还有最后十年的时间窗口。

  对于任泽平说到的“房地产是中国最坚硬的泡沫”这句话在行业是引起巨大关注的,很多人都在跟评,有褒有贬,任泽平的观点到底对不对?我也略表自己的一点拙见。

  

  我认为任泽平是承认房地产有泡沫的,这个是不是跟在房企的时候观点不太一样呢?有专家表示,那个时候,任泽平从来不说房地产是泡沫,反而从各种角度论证,房价未来还要上涨,房价的上涨是有基础的。而从房地产开发商那里辞职之后,立即就变脸了,开始认为房地产是泡沫了。

  但任泽平的泡沫是带定语的,那就是“中国最坚硬的”,这句话又当何解呢?是不是矛盾呢?

  我认为基本上赞同任泽平的话,这只是一种说话的技巧,其实所谓的坚硬与泡沫并不矛盾。中国的很多城市房地产泡沫是客观存在的,无论你是否承认,但为何一直不破呢?这就是所谓的坚硬所在。

  他认为房地产是最坚硬的泡沫,绝对不会被戳破,也不会突然破裂。正因为中国房地产会向更加平稳和健康的方向发展,这跟我平时给大家说的是一个道理,房地产固然有泡沫,但是从房子是用来住的不是用来炒的这个定位看,以及在稳定房价的大局背景下,我们不希望房地产市场出现大涨大跌情况,事实也证明,因城施策正是对于这种市场状况的平衡。

  

  这些年来,我们的调控不再一味头痛医头脚痛医脚,而是辩证疗法,就是靠这样的做法,来实现房地产软着陆,对此,任泽平也充满信心。

  话又说回来,也正因为如此,从另一个角度也说明房地产泡沫很脆弱,我们不能用力过猛一下刺破,调控是讲究中庸之道的,既不能让市场过热,也不能过冷,房价大涨大跌都不是稳定。

  说泡沫最坚硬还是最脆弱都没问题,但要知道,并不是泡沫破不了,更不是真正的坚硬,而是人为的调控技巧,是调控的一种手段,是稳定的基础。

  可是,通过一点点放血,什么时候才能让房地产实现软着陆呢?什么时候才能把泡沫放完呢?

  任泽平有一句话说得很对,中国房地产的根本问题是人地错配和货币的一度超发,而人地错配的源头在于区域均衡发展的思路。而现在的调控其实也在有纠偏的导向。

  

  任泽平认为,“从经济学上从技术上,作为一个学者,我可以负责任给大家讲,中国房地产走到今天还有解,我们还有最后十年的时间窗口。为什么是十年呢?从发展的趋势来看,中国人口老龄化的速度和规模前所未有。人口老龄化将是未来中国内部最大的灰犀牛之一。”

  因此,“房地产还有最后十年窗口期”这句话就更有意思了,非常具有辩证性,一方面表示,我们还有足够的时间去化解泡沫,我们还有足够的空间去解决问题,如今的调控正在努力实现资源尽力平衡。另一方面意味着,相对于房地产永动机理论来说,留给我们掏空房地产的时间不多了,我们要珍惜,人口老龄化是很难逆转的,这个现实我们必须去面对。不能继续炒作房地产,但也不用担心买房自住。

  担心的是炒房者,最近国家大力打击炒房行为,从各种层面看,炒房的空间愈来愈狭窄,也是时候还刚需改善购房者一片净土了。最后还有一个比较残酷的问题,那就是必须改变我们的观念,否则很残酷,对于大城市来说,高房价可能是长期的存在,但高房价也逐渐正与普通老百姓关系越来越小。

  

  现在的调控思路便是,房子回归居住属性,多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,最终实现所有人的住房梦。当人们观念不再沉浸在买房必大涨中时,租房市场环境健全后,当所有人不再为住房发愁时,或许高房价的问题就解决了。

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