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北京办公楼市场租金倒挂,窗口期如何把握?

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  在经济下行、新冠疫情等因素的压力之下,2020年北京办公楼市场租金加速下行,推动市场进入了调整期。截至今年一季度,北京甲级办公楼市场录得连续9个季度的租金下跌,同比跌幅高达8.4%。连续的租金下跌使得市场环境转变为租户市场,低租金和租赁选择的增加触发了市场中搬迁升级类需求的出现。

  通过对2020年1月至今的893宗租赁成交分析,我们发现56%以上的成交来自于搬迁需求。去年全年共有35宗超过8,000平方米的搬迁类大面积成交,总面积超过70万平方米;例如华为、百济神州等大型企业都抓住了市场机遇,对办公场所进行了大规模的整合和搬迁。

  基于此,我们对于市场中租户续租和搬迁的租金进行了深入研究和比较,发现项目租金倒挂的情况(即新租租金低于续租租金)在市场调整期普遍存在,对市场的转变起到推动性作用,同时也带来了诸多机遇与挑战。从市场层面、租赁成交、市场参与者三个层面入手,我们对租金倒挂的原因进行了分析,希望能为市场参与者在制定、调整租赁策略时提供参考。

  市场层面:北京多个子市场租金倒挂,中关村和金融街强势“破局”

  

  我们对北京租赁市场中约130栋甲级办公楼当前新租和续租成交的租金进行对比,并计算出各子市场出现租金倒挂情况的楼宇占比。

  就新租而言:

  

  • 以CBD为首的包括东长安街、第三使馆区在内的子市场,租金倒挂项目所占比例均达到90%左右,甚至其中表现较为优秀的超甲级办公楼也未能“幸免”。主要原因是在经济下行和疫情影响的双重压力下,租赁市场需求大幅减弱,使得区域内的项目竞争加剧,迫使业主通过连续降低项目新租租金来吸引租户,以推高项目出租率,这也使得区域内新租价格持续走低;
  • 东二环路虽为传统国有总部企业的聚集地,区域内市场化的甲级办公楼数量较为有限,但蔓延的负面情绪使得业主对未来期望降低,也采取了降低项目新租租金的方式积极应对当前市场环境;
  • 奥林匹克子市场由于其大多数项目品质较高,建成年份较晚,区域内项目表现两极分化明显,只有部分较为老旧的项目被迫降低新租租金以吸引租户;
  • 中关村和金融街则基本没有项目出现租金倒挂的现象,韧性较强的头部内资金融企业和在政策利好下持续扩张的TMT企业有效支撑了区域内的需求,使得项目新租租金在下行压力下仍旧保持正向增长,实属不易。

  

  就续租而言:

  市场压力迫使业主放弃对现有租户原计划平均10%-15%的年度租金涨幅,以稳定项目内的高品质租户。因此,续租的租金水平基本持平或微降。

  租赁成交层面:市场调整期下的租金倒挂现象普遍

  

  通过分析市场近千条的租赁成交,我们发现除中关村和金融街,北京其他子市场近一年内平均续租价格均高于新租价格。

  

  • 差距最大的为CBD子市场,由于区域内存量较高且CBD核心区的新增供给为业主带来额外压力,加剧区域内竞争,续租租金约高于同一项目新租租金的16%;
  • 差距最小的为东二环路子市场,由于该区域内甲级办公楼数量有限且项目稳定性较高,市场中没有明显的租金倒挂情况产生,续租租金约高于新租租金3%;其他子市场情况与CBD基本相似,同一项目新租和续租租金的差距较大;
  • 中关村和金融街子市场则没有发生租金倒挂现象,区域内办公楼项目的新租租金高于续租租金4%-6%。因为即使在动荡的市场环境中,两个子市场在政府强劲政策的支持和引导下表现较为稳定,需求也较为活跃,并持续受益于IT和金融行业集群效应的影响,市场空置率始终维持在4%以下。业主市场依旧存续,业主作为市场的主导者拥有了持续提升新租租金的机会,也使得这两个区域在众多子市场中独树一帜。

  市场参与者层面:搬迁成本或成租金倒挂主要原因

  

  租赁市场的参与者——租户和业主,往往对市场情绪和走向产生最为直接的影响。原址续租和搬迁对于租户来说一直都是租约到期时同时考量的两种租赁选项,但租金并不是租赁成本的唯一构成部分。

  对于有搬迁需求的租户来说,搬迁成本=新项目租金+装修成本+恢复原址装修成本+其他费用,所以租金与总体实际支出间存在一定程度的差异。尤其是一次性的大额装修支出对于部分有搬迁意愿的企业来说是较大的负担,使得部分企业不得不搁置搬迁意向。另外通过租赁实例计算,项目新租和续租的净有效租金部分价格差距基本在15%-20%左右,与上述租赁成交分析的新租与续租租金倒挂价差基本相似。搬迁成本的高企迫使租户寻求更低的租金,尤其是在当前较为有利的市场情况下,较强的议价能力使得租户有更高的可能性控制租赁成本,满足他们搬迁的需求。

  对于业主方来说,包括装修成本、恢复原址装修成本在内的额外支出增加了租户的压力和搬迁总成本,同时给予了业主维持项目续租租金的机会。另一个不可忽视的因素是目前到期的租户均为2018年或在此之前签约的租户,当时北京办公楼市场租赁需求活跃,市场租金也处于近10年来的高点,即使业主选择原价甚至小幅降价续租,续约租金仍高于目前项目的新签价格。此外,目前维持项目出租率和项目稳定性被业主视为重中之重,市场压力导致的需求疲软使得项目去化速度大幅降低,从而迫使业主降低租金,增加项目对此类有搬迁意向的租户的吸引力。

  

  我们看到,租户和业主就不同市场情况下采取的调整措施均加剧了租金的倒挂,这也是北京办公楼市场进入租金调整期不可避免的现象。但在2021年初,市场稳步回暖的情况下,市场参与者仍可通过多元化的方式寻求合适的解决方案达到双赢。

  回暖在即,市场参与者抓住机会窗口

  2021年市场迎来了良好开局,各方参与者都已积极做出调整,市场情绪和整体环境在不断改善。我们预计,今年年底租赁市场将在诸多利好的大环境下进一步回暖,市场净吸纳量以及租赁需求都将有较为明显的回升。市场释放的诸多积极信号使得业主对于未来发展信心增强,业主的谈判能力也将逐渐恢复至疫情前的水平。与此同时,年底租金也将触底反弹,迎来久违的正向增长,目前市场中已有5%-8%的项目出现租金回探的迹象。经济和疫情双重影响下的租金调整期为租户带来的机会窗口也将逐渐关闭,留给租户的时间十分有限。

  租金倒挂也为市场参与者提供了不可多得的机会。我们看到一些具有前瞻性的租户充分利用低租金、多选择的市场优势,聘请专业租赁团队提供全方位服务,得以充分了解市场现状及发展趋势,抓住市场机遇,寻求适合的搬迁整合机会,并与业主方协商,争取装修方面的补贴或其他解决方案。

  

  与此同时,我们也看到了部分业主抓住了租金倒挂带来的搬迁类需求,牺牲部分租金收益锁定品质较高的租户,为项目未来的稳定发展打下良好的基础。还有一些业主则通过推出新的服务模式,吸引了更多潜在租户。对于有搬迁意向的租户来说,装修费用的一次性大额支出是较大的负担,一些较为积极的业主选择提供定制化的装修方案来分担部分租户的成本压力,或提供额外的装修补贴。在租金优惠之外,为客户解决所面临的问题——这种更为积极的招商策略将推动更多成交落地,进而推升项目出租率。

  

仲量联行华北区研究部总监米阳表示:“在当前市场情况下,调整期下的租金倒挂使得市场参与者的决策过程更为复杂,租户搬迁并不再只是考虑租金成本,有更多因素需要被纳入考量。随着整体市场逐渐回暖,租户与业主纷纷采取更为积极的措施积极应变,只有善于发现机会,并把握机会,才能突围而出。”

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