广州楼市：如何判断一套房是否是好的投资产品？聪明人看这4点！

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，你好，手上有200左右资金，请教下，1、万科云启，二手单价6万左右，考虑前期各种费用加起来较高；2、万科喜悦里，看中很近市区，单价也较低，一期锁价在4.6不到，也是新房，就是周边交通比较差，但马上进入认购阶段了，我是比较倾向喜悦里的，你觉得如何？或者除了以上两个在天河东区还有可入手的推荐吗？

回答：你好，万科云启过去有一些纠纷，比如限高拿不到产证，交楼延期，北向铁路线有点噪音，位置是还不错的，所以是差不多要这个价了；万科喜悦里，机场高速旁，没有地铁，交通出行不太方便，周围环境一般，如果是买来自住的话，还是可以的，如果考虑投资的话，增量有限，涨的会比较慢，建议投资还不如买潜力地段。具体潜力大的楼盘详见圈子内部分享！

提问：请问云叔，手上资金有350首付，考虑投资总价700以内的房产一套，1、天河二手房，越垦路、华南御景园、天河壹品；2、黄埔新房；3、沿江路天字码头附近新房，商住塔楼，麻烦云叔点评一下！感谢

回答：首付350万，考虑投资总价700万的房产，华南御景园，岑村环境一般，没地铁，交通出行不太方便；天河壹品可以考虑；黄埔新房看下万科城市之光；其实以个人经验来看，商住建议不要买。

提问：云叔，请教下你怎么看番禺丽江花园这个盘？有新房也有九几年的老房子，盘也大，一万多户，配套还是蛮齐全的，感谢云叔帮我点评分析一下！

回答：大盘配置，这个盘的潜在二手套数太多，对手盘太多，康城居、华林居、如英居、左岸，一大堆的房源；从区域板块上看，洛溪岛在番禺的位置有点小尴尬，不在万博的辐射区，周边的增量也差不多兑现了，升值潜力还是动力不足。

提问：云叔，想咨询一下，请问华南新城算是万博辐射区吗？北区27000元每平的106方南向三房2楼值得购买吗？

回答：北区27000南向三房2楼，个人觉得稍微有点贵了，，华南新城算万博辐射区，至少算0.5辐射，一般意义上我也会把华南新城划到万博，但有个问题是，华南新城离地铁的距离太远，交通出行不方便，另外就是物业的问题，所以买华南新城的就是为了华师附小的学位，或者为了图便宜来买的，就这两类客群。

提问：云叔，考虑投资熟悉，现在买什么区域什么盘会比较好？预算400-450W，首付4成，150～200W，请教云叔给点建议！谢谢

回答：预算400-450W，如果你有广州房票的话，不建议去黄埔买了，那边现在已经挺火了；海珠现在没有什么大的反应，也比较适合你这个预算，可以看看逸景，罗马家园这些，杠杆也适中，可以买大一点，比如逸景那边挺宜居的，2年后还有一个11号线逸景地铁站的增量，0的突破，番禺万博也适合你，比如佰利山，享受万博商圈辐射，有南大干线跟7号线东延的利好，地铁上盖，楼龄8年内。天河的话就是金融城，天朗明居或者中海康城这些看看，不过价格已经挺硬了，不好找笋盘，白云的话看看嘉禾望岗一带的岭南新世界，学位＋3地铁的北部交通枢纽，可以去淘淘。

提问：你好云叔，请问这段时间，科学城有跑赢万博吗？

回答：你好，其实部分楼盘还是有的，比如万科东荟城；不要小看万博的潜力，万博目前已经建得差不多了，后续就是要等那些小白领进驻，等万博两年左右完全成熟了，一大批旺盛的购买力将会支撑起华南板块的房价，科学城的房价也是因为一大堆高净值人群的购买力堆积起来的。

提问：云叔，请问惠州南1.8公里 ， 1.26多的单价能入手吗？目前到深圳北20多分钟动车很频繁，还有14号线深圳地铁快线延长到惠州南，盼回！

回答：其实这个板块属于环深的第二层，第一层主要是东莞临深。这里距坪山20公里，深圳北50公里，看动车时长与车次用处不大；虎门站距深圳北站，也大概是50公里，且早就通城轨了

过去十年左右，虎门的房价被深圳购房客拉动很大吗？如果没有，那惠州南也不宜高估。

惠州南、大亚湾，过去多年有些年份火爆，不是深圳的自住客，而是投资客闹腾，带有一定的旅游地产性质；短线来看，这一板块还在降温，不用着急。