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盘点广州北部楼市:愁!库存大去化慢!城市面貌还配不上房价

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  如果说西部是没落的话,那么北部,就没崛起过。

  当然,这么说也不是完全正确,至少白云要表示强烈抗议。

  北部,包括白云、花都和从化三个区,白云区属于广州四大老城区之一,GDP位列第五,相比花都和从化来说,至少经济不是一个段位的。

  然而,在广州近年的发展趋势中,“北优”比“西联”更加默默无闻,几近查无此事。即使是GDP前五的白云,也处于中心六区买房鄙视链底端,花都从化就更不用说了。

  今天,我们就来说说北部楼市。

  白云楼市:城市面貌配不上房价!

  据中国房价行情网数据显示,3月白云区的新房房价为50250元/㎡,二手房价为37176元/㎡,环比大涨15.7%。

  新房5万多,价格好像还挺高。

  但是一说到白云区的楼市,就会有两种不同的看法。

  一种是,白云区占据“珠水云山“中的“云山”资源,周边豪宅遍地,距离市中心又近,房价高是理所当然。另一种看法是,白云城中村多、规划乱,交通拥堵,到市区成本太高,完全撑不起5万+的房价,货不对版。

  购房者有这两种分化意见很正常。从地理位置上看,白云区可以分为南部和北部,两个区域的房价分化非常大。如果我们从华南快速拉一条横线,就发现房价的分化。

  

  △截图来源百度地图

  南部,距离市中心较近,大部分楼盘的集中地,房价在4-13万/平之间。北部,与黄埔、花都、从化接壤,楼盘较少,房价也比较低。不计算嘉禾望岗周边楼盘的话,北部四镇的房价仅2.3-3.3万/平,与黄埔最北部的知识城接近。

  

  △以华南快速为分界线

  如从上图可以发现,大多楼盘分布在南部,但是其面积大约只是北部的四分之一。从这你就可以明白,为什么白云明明号称中心区,却仍给人近郊的感觉。

  但是,不管是南部还是北部,除了白云山周边之外,其他地区城市面貌都备受诟病。

  白云区分布着大量的城中村、保障性住房和小产权房,常住人口近278万,全市最多,但是户籍人口才108万。170万的外来人口,就住在城中村或保障房,或是小产权房,以致白云的交通拥堵,脏乱差问题严重。

  

  △数据来源广州统计局

  除此之外,大量的违建、小产权还对白云的更新改造造成层层阻碍。截至到目前为止,白云区完成合作企业招标并进入旧改的只有陈田村、小坪村和田心村。

  

  △白云湖周边交通与城市面貌(摄于2020.6)

  另外,白云区的商品房也存在困境

  区域商品住宅少而分散,且大多是在白云山周边的生态豪宅,或是面积较大的改善性住房,刚需产品较少。

  去年北部四镇倒是上新了不少货量,板块内楼盘也比较集中,但距离市区太远且无地铁,性价比不是很高。另外,随着8号线北延段的开通,白云的西部楼市也有发展起来的苗头,如白云湖板块,房价也去到4万以上,最近上新的白云湖东项目吹风已经去到了5万。

  白云的房价,说高,比不上天河、越秀。说低吧,它又比番禺、黄埔高点。楼市受制于城市面貌,要像黄埔一样大拆大改也不太现实,未来的趋势,或许还是得向北“要地”。

  花都与从化:楼市自产自销自足……

  北部两难兄难弟,楼市小透明。

  一个房价倒数第一,一个倒数第二。

  

  △3月11区新房房价(数据来源中国房价行情网,仅做参考)

  像是坐在班里最后排的学生,房子爱看不看,爱买不买。

  别说,这两区还真有这样的底气!

  按照2019年的人口数据,花都户籍人口与常住人口的比例高达73.3%。从化更加变态,户籍/常住比例为98.8%,高居11区榜首!花都也仅次于从化、增城,以及粤味浓、老广多的越秀和荔湾区。

  本地人多,这不就只能自产自销嘛(内心os:外地人也不肯来啊……)。

  

  不过,花都可能要抛弃这位穷兄弟了。

  看看交通优势。

  此前,我们也说过了,花都即将有两条直通市区的地铁,就是18号线北延段和24号线。

  18号线一线连四城,不仅能让花都直通市区,还将融入大湾区这个经济体,人才、资源得以互换互流。(详情点击:广州地铁18号线北和24号线双管齐下,能让花都咸鱼翻身吗? )

  

  △18号线北延段线路走向图

  24号线,也就是8号线北延段的拆解线,将直达市区的纪念堂站,中间连通广州北站和白云棠溪站,实现两大交通枢纽客流快速到达市中心,有效增强广州南北向的通达效率。

  两条地铁,不仅能解决花都市民的出行问题,还可以让花都更快融入大湾区经济圈,同时为花都楼市注入新的活力。

  

  △数据来源合富研究院

  从化呢,很遗憾地告诉你们,目前已透露的地铁规划信息,即将纳入第四轮规划的,没有从化的份!而且,现在仅通车的14号线,沿线楼盘房价不涨反跌了……(详情点击:地铁一通黄金万两,广州这条线房价咋不涨反跌,你掉坑吗?)

  

  △2018年价格均取自12月的价格

  从规划上,花都楼市翻身的机会也多一点。

  除了要打造三个千亿级别的汽车、智能电子信息和临空产业集群外,还围绕着花都湖规划了花都湖片区CBD,建设滨水居住区。

  前几年花都湖周边也卖了不少地,现在项目也差不多上市,承接花都区府的楼市转移,房价去到2.5-3.5万/平,是房价最高的区域。

  

  △花都湖周边楼盘房价(截图来源房王网)

  而从化,本身在售的一手楼盘也不多,且又比较分散,房价在9000-26000元/平不等。其中,只有地铁盘、度假、温泉旅游盘等可以吸引其他区域的购房者进入,更多楼盘是本地居民消化,难以外溢。

  房价涨势也比较慢,据安居客数据显示,从化房价在2016年才突破万元大关。近九年来,房价涨幅为127%,目前在1.56万/平左右徘徊。

  

  △数据来源安居客

  愁……北部库存大去化慢,房价还能涨?

  天河、黄埔愁没货可卖,白云、花都、从化愁的是怎么卖货!

  花都、从化两个区域近几年卖地不多,库存倒不少。据广州房管局数据显示,截至到4月11日,花都可售房源9187套,可售面积105万方;从化为5770套,可售面积67万方。

  白云这两年卖地多,库存积压也较大,截至到目前可售还有7894套,约82万方。

  

  △注:本表信息仅限于纳入网上签约管理的数据。可售指纳入预售的项目中可供的销售(签约)的单元,以及已确权可供销售(签约)的单元。

  看到这个数据,可能有人觉得,还不算太糟,有南沙、番禺和增城垫着,数据也没那么难看。

  但只要结合第一季度的去化速度,就不会这么乐观了。

  一季度花都共网签2903套,月均约968套,按这去化速度,花都存量还可以卖9.4个月。白云区库存较少,但是一季度去化比较慢,月均网签仅648套,按这速度,还能卖一年。

  从化更不用说了,11区去化最慢,仅目前的量就能卖一年多!

  

  在高库存压力下,你觉得房价还能涨?

  先想想怎么去库存再说吧。

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*作者:猎房师姐
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